Трехмерный кадастр – основа развития современного мегаполиса

В статье рассмотрены вопросы ведения кадастрового учета связанного с трехмерным представлением и трехмерной обработкой информации по объектам кадастра.

Ключевые слова:трехмерный кадастр, 3D модели, трехмерные данные, моделирование.

В настоящее время в мировой практике ведения кадастрового учета существует новое инновационное направление работ, связанных с трехмерным представлением и трехмерной обработкой информации по объектам кадастра. Именно обработка трехмерных данных позволяет создавать реестры по сложным систематизированным объектам.

Необходимость в трехмерных кадастрах обусловлена все возрастающей сложностью площадей застройки, подземной и надземной инфраструктуры, появлением требований регистрации трехмерных прав на недвижимость, как частных так и государственных. Вновь возникающие потребности лишь в некоторой степени могут быть обеспечены существующими методиками двухмерной регистрации недвижимости. Возможность регистрации недвижимости и прав на нее в трехмерном измерении позволит оптимизировать использование пространства. Функциональность все время ограничивается, в том числе, регистрацией земельных участков, как поверхностей, отсутствием 3D кадастровых карт, ограниченностью регистрации специфическими объектами с полу-3D решениями.

Потребность в реалистичном отображении окружающего мира увеличивает значимость трехмерного моделирования. 3D модели облегчают планирование, контроль и принятие решений во многих отраслях. Трехмерная фотореалистичная визуализация территорий методами компьютерной графики и создание муниципальных трехмерных ГИС способны изменить технологию и практику управления городом, городского планирования окружающей среды, разработки и ведения проектов.

ное значение, при этом, приобретает концепция 3D-земельного участка. 3D земельный участок включает земельные и водные пространства, как над поверхностью земли, так и под землей. Однако, что именно означает 3D-земельный кадастр зависит от правового и организационного контекста каждой отдельной страны.

Моделирование всех объектов производится по их фактическим размерам и положению. Различные элементы конструкций и оборудования размещаются в отдельных файлах. Разбиение трехмерной модели необходимо для эффективной работы системы, а также для того, чтобы можно было использовать не всю модель, а только необходимую ее часть, которая подгружается как ссылка.

Когда трехмерная модель готова, не составляет никакого труда преобразовать ее программными средствами в необходимый набор чертежей, разрезов и сечений.

Данная модель становится основным источником информации для создания 3D ГИС. Данный комплекс позволяет не только представить объекты в пространстве, но и присвоить им атрибутивную информацию, доступную по запросу пользователя. Как правило, точность конечной модели составляет 1-2 см. Основной целью построения 3-х мерной модели является визуализация объекта недвижимости и его отдельных частей. Полученная ГИС позволит оперативно управлять любыми изменениями на объекте. Каждая правка, вносимая в базу данных, будет отображаться в 3D ГИС, благодаря чему она всегда будет актуальна.

В настоящее время в больших городах постоянно возрастает интерес к использованию пространства над и под поверхностью земли, так как возрастают капиталовложение в использование такого пространства. Соответственно, кадастровая система подошла к той границе, когда она вынуждена регистрировать объекты в вертикальном измерении. В действующей системе кадастровой регистрации, которая основывается на 2D-данных о земельных участках, невозможно поддерживать 3D-ситуации, которые возникают, поскольку установление права собственности может происходить только на плоскости.

Трехмерное изображение любого объекта во многих случаях имеет безусловные преимущества по сравнению с плоской, двухмерной картинкой. Конечно, на бытовом уровне мы сталкиваемся с 3D технологиями, главным образом, в сфере развлечений. Но сфера применения трехмерных моделей не ограничивается фильмами и играми.

Создание таких изображений объектов актуально и для архитектуры, строительства, дизайна. Возможность увидеть изображение в объеме значительно облегчает решение многих сложных технологических задач.

Главное преимущество цифровой модели перед бумажными материалами–возможность более оперативной актуализации данных. Такую карту смогут использовать проектировщики и строители, которые сегодня то и дело натыкаются на телефонные кабели или трубы, проложенные не там, где указано в бумажных картах. А также службы земельного кадастра. Один из главных недостатков 2D-кадастра–отсутствие не только подземных объектов но и надземных. Действующий двухмерный кадастр не позволяет четко увидеть ЛЭП, телевышки, коммуникационные трубы и высотные объекты.

Земельный участок в условиях города можно рассматривать как трехмерное понятие. Например, мост или эстакада, под ним – автостоянка, под автостоянкой – метро. В плане это одно землепользование, фактически – несколько. Т.е. в городских условиях можно выделить три уровня землепользования: надземный, наземный и подземный.

Трехмерные кадастровые планы помогут разобраться с неразрешимыми сейчас имущественными спорами, например, В настоящее время нельзя отобразить, какая часть здания принадлежит метрополитену, а какая – нет. Или например нельзя дать информации покупателю здания о коммуникациях поскольку под ним располагается коллектор Горводоканала и в реестре прав невозможно идентифицировать объект, расположенный по одному и тому же адресу.

Трехмерный кадастр в рамках больших городов дает гражданам дополнительную гарантию прав. Скажем, вы владеете на бумаге 30 квадратными метрами. А на самом деле вы владеете 90 кубическими метрами вашей квартиры. И если кто-то наверху сделал бассейн и его дно провалилось к вам, где гарантия прав? Он вроде ничего не нарушил: площадь у вас как была 30 метров, так и осталась. Как от этого защититься? В Европе придумали трехмерную модель собственности. Это значит, что вы владеете не только площадью, но и высотой. Это и есть 3D кадастр.

Наконец, есть такое замечательное понятие – вид из окна. Сколько у нас по городу точечных застроек? Если бы была возможность зарегистрировать объем своего двора в кубических метрах как вид из окна (это делается, например, в Калифорнии), то проблем бы не было. И застройщику, который пришел строить на пятачке в этом дворе, разрешили бы по высоте построить только будку для собаки. А если он хочет построить высотный дом, то ему придется выкупить ваше право смотреть из окна.

3D-изображения – не бином Ньютона. У нас в городе существует трехмерная интерактивная карта Новосибирска, созданная компанией Мир Кибер еще в 2008 году. Достаточна внести в нее небольшие изменения и кадастровую компоненту и соответствующий проект 3-D кадастра готов. В то время как в Москве разрабатывается трехмерная модель подземного, наземного и надземного городского пространства. Модель города будет представлена в цифровом формате. На ней должны быть отмечены рельефы, типы грунтов, постройки, дороги, подземные и надземные коммуникации – сети, тоннели, трубопроводы и т.п.

Для начала многочисленные городские службы, в чьем ведении находятся все сооружения и инфраструктура, должны сверить и уточнить данные о своем имуществе. Затем планируется создать двухмерную модель,3D – последний этап. Готовое изделие будет выложено на официальных сайтах органов московской власти без ограничений доступ.

Но планы Росрееста идут еще дальше. 29 июля 2010 года Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии запустило проект по разработке трехмерного кадастра недвижимости РФ.

В настоящее время Росреестр приступил к реализации первого пилотного проекта в Нижегородской области. В рамках этого проекта сформировано руководство по разработке прототипа, вырабатываются рекомендации по изменению законодательства и рекомендованы институциональные изменения для внедрения трехмерного кадастра в России. Данный проект внедряется совместно с голландской кадастровой палатой и он должен быть завершен к 2013 г. Для эксперимента были выбраны два бизнес-центра, газопроводы и дом с подземной парковкой.

В трехмерном проекте отобразятся модели рельефа местности, трехмерные модели зданий с фотографическими текстурами, трехмерные модели крупных инженерно-технических сооружений и коммуникаций. 3D-кадастр позволит увидеть зеленые насаждения, объекты, которые находятся над или под поверхностью, а также на различных уровнях (например, дорожные развязки, мосты и тоннели).

Благодаря использованию трехмерного кадастра повышается качество учета таких элементов инфраструктуры, как коммуникационные сети и трубопроводы, а также многоуровневых комплексов, многоквартирных домов и других объектов, которые могут некорректно отображаться в двухмерной проекции. Трехмерное отображение местности и объектов, размещенных на ней, значительно расширяет возможности кадастрового учета и механизмы обеспечения прав собственности, планирования и проектирования. Кадастр в формате 3D способствует защите интересов государства, бизнеса и граждан. Он является незаменимым инструментом визуализации, который позволяет принимать решения значительно быстрее и эффективнее.

Введение технологии 3D-кадастра требует изучения и изменения нормативно-правовой базы и решения различных технологических вопросов.

Росреестр готовит предложения для Минэкономразвития по внесению поправок в Гражданский и Земельный кодексы, закон О регистрации и ряд других документов, регулирующих рынок недвижимости, которые позволят ввести в России трехмерный (3D) кадастровый учет

Изменения в законодательстве приведут к созданию новых форматов работы всех сфер работы с недвижимостью и землей. Покупатель жилья сможет, к примеру, выкупить не только площадь, но и вид из окна квартиры: в 3D-кадастр можно внести тот объем воздуха, который отделяет окна квартиры например от линии леса или моря. Застройщик, планирующий возвести перед домом многоэтажный дом, должен будет выкупить этот объем.

Сделать соответствующую запись в законе можно, но на практике проект реализовать сложно. Поскольку прежде чем внедрять 3D, необходимо привести в порядок 2D. Закон о разграничении федеральных и региональных земель был введен давно, но до сих пор не на все объекты есть кадастровые паспорта.

Все это показывает, что технологии, конечно, сильно опережают юриспруденцию в этом вопросе. Нужны огромные изменения в градостроительстве, в Земельном и Гражданском кодексах. Это целая сеть изменений.

На нынешнем этапе развития системы регистрации в России необходимо сконцентрироваться на развитии и реализации концепции, которая основывается на 3D – признаках в действующей кадастровой системе регистрации, с последующим переходом на концепцию гибридного решения. Концепция 3D – полного кадастра пока что является далекой перспективой, в то время когда в Европе уже идет переход на 4D-кадастр, и можно увидеть изменение объекта во времени.