Многоцелевая информационная система недвижимости в Чешской Республике

Автор: Vladimira Zufanova

Автор перевода: Тихончук А.М.
Источник: www.fig.net

Ключевые слова: Кадастр; Землеустройство

РЕЗЮМЕ

Кадастр управления недвижимостью и землепользованием своим основным принципом стремится действовать как информационная система. Он записывает собственность и пространственные представления (геометрию и топологию) наименьших пространственных единиц. Любая другая информация, связанная с этими базовыми данными, должна рассматриваться как добавленная стоимость, которая может сочетаться с основными данными, чтобы обеспечить значительный ресурс для проведения анализов, которые поддерживают принятие решений во всех сферах жизни человека.

Решение о регистрации любого нового вида данных должно быть четко определено по причине и цели. С самого начала была экономическая причина создания кадастра – интерес государства к обеспечению налоговых платежей по имуществу. Существующие требования имеют широкий диапазон. Требуется информация о физических, экономических, экологических и территориальных атрибутах недвижимости, и ожидается, что они будут сосредоточены на защите прав собственников недвижимости, лиц, имеющих право на сервитуты, лиц, уполномоченных залогом, на защиту кредиторов, по охране окружающей среды, планированию землепользования, оценке земли или по экономическим и статистическим целям. Надлежащее управление данными должно определяться нормами, чтобы стать исполняемыми и их необходимо было субсидировать, чтобы иметь необходимые финансовые средства.

Начиная с 01.01.2014 года вступил в силу новый Гражданский Кодекс, а также новый кадастровый закон. Эти акты расширяют виды данных, которые регистрируются в Кадастре и Земельном Кадастре. Кадастровый Закон определяет право на строительство как новый тип собственности (помимо земельного участка, строительных и строительных единиц/квартир или нежилого помещения), устанавливает цены как новую информацию о собственности, определяет дополнительное совместное владение как новый тип собственности и расширяет количество прав и обязанностей, которые могут быть зарегистрированы в Кадастре и Земельном Кадастре.

В документе делается попытка показать содержание кадастра и управление земельными ресурсами в Чешской Республике, представить опыт сбора данных и обслуживания данных в качестве вдохновения для других стран и, возможно, открыть дискуссию о значимости записи некоторых типов данных.

1. КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ ЧЕШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Кадастр Недвижимости Чешской Республики КНЧР представляет собой набор данных о недвижимости в Чешской Республике, включая инвентарь и описание, а также геометрические характеристики и местоположение. Его частями являются записи о правах собственности, других материальных правах и остальных юридически закрепленных правах на эту недвижимость. КНЧР содержит множество важных данных о посылках и отдельных зданиях, правах на строительство, жилых и нежилых зданиях и их владельцах.

КНЧР управляется как информационная система о территории Чешской Республики главным образом с помощью компьютерных средств, где кадастровая единица является основной территориальной единицей, а ее документация включает в себя две коллекции, среди прочих: сбор геодезической информации и сбор информации об атрибутах. Сбор геодезической информации содержит кадастровую карту (включая ее числовое представление в определенных кадастровых единицах). Сбор информации об атрибутах содержит данные о кадастровых единицах, посылках, зданиях, правах на строительство, жилых и нежилых объектах. КНЧР поддерживается в информационной системе недвижимости.

2. КАДАСТР ДЛЯ ЗАЩИТЫ ПРАВ ВЛАДЕЛЬЦЕВ

Главная роль КНЧР заключается в том, чтобы сосредоточиться на защите прав собственников. Это необходимо для защиты людей, которые добросовестно принимают то, что на самом деле написано в общедоступном каталоге. И наоборот – чего нет в списке или что было удалено из списка или на самом деле не существует.

На протяжении более 60 лет участки и здания были зарегистрированы в КНЧР и на протяжении 20 лет были зарегистрированы единицы (строительные блоки и нежилые помещения). Начиная с 01.01.2014 года было изменено количество типов собственности для регистрации.

Новый Гражданский Кодекс определяет право на строительство как новый тип свойств, определяет дополнительное совместное владение как новый тип собственности и вводит новшества в права, связанные со зданиями и подразделениями.

1.1 Строительство в рамках участка

Здания были зарегистрированы отдельно в КНЧР в период с 1951 по 2013 год Гражданским Кодексом с 1950-х годов. Согласно закону, сюжет и строительство на участке – две отдельные вещи. Несмотря на это, появились случаи, когда владелец здания был не таким же, как владелец земли, на которой было расположено здание. Это стало причиной широкого круга трудностей. Практика должна была иметь дело с определенными отношениями между обоими владельцами.

Новый Гражданский Кодекс вновь пришел к принципу суперфиции, т.е. все, что привязано к земле, не должно распространяться и изолироваться, а должно защищаться и поддерживаться. Поскольку новый Гражданский Кодекс был введен в действие, КНЧР прекратил управление зданиями как отдельными объектами в юридическом смысле, и начал рассматривать их только в техническом смысле. Он применяется только в тех случаях, когда владельцем здания и земли является одно и то же лицо, и консолидация по-прежнему продолжается.

1.2 Права на строительство

Вследствие такого отказа от возможности зарегистрировать здание как отдельное имущество, необходимо иметь дело с случаями новой разработки на земле другого владельца. Можно заключить соглашение об установлении прав на строительство между владельцем земли и застройщиком. Право на сборку – это то, что должно быть зарегистрировано в КНЧР как свойство. Новые здания становятся частью этих прав на строительство, а владельцы прав на землю и строительство должны иметь дело друг с другом, чтобы они объединили владение в согласованные сроки.

В случае, если здание будет построено или реконструировано без соглашения об установлении прав на строительство, оно становится частью земли, на которой он расположено, и, таким образом, владелец здания является таким же, как владелец земли.

1.3 Дополнительное совместное владение

Дополнительное совместное владение является особым типом собственности. Есть некоторые владельцы собственного имущества, которым разрешено использовать его только вместе с каким-то общим имуществом (например, подъездной дорожкой). Владение этим общим именем собственности дополняет совместное владение.

Владение имуществом в дополнительном совместном владении неразрывно связано с владением недвижимостью, для которой используется собственность в аддитивной собственности. Отдельная передача такого имущества невозможна.

3. КАДАСТР ДЛЯ ЗАЩИТЫ ПРАВ СВЯЗАННЫХ ЛИЦ

КНЧР защищает права собственников, а также права лиц, имеющих право на сервитуты, лиц, уполномоченных залогом или правами кредиторов.

Регистрация прав в КНЧР означает запись материальных прав, прав, согласованных в качестве материальных, аренды (дома или квартиры) и аренды (сельскохозяйственных земель с правом использования ее плодов) в кадастр. Существует три типа регистрации: вступление, запись и примечание. Согласно новому законодательству все материальные права регистрируются путем въезда.

Исходным объемом (до 2014 года) прав, зарегистрированных в КНЧР, были, в частности, права на удержание, сервитут, преимущественное право и другие права, если они были установлены как материальные права, и примечания относительно представленного предложения для заказа судебного решения, которое касалось имущества или распоряжения об исполнении против администрации и продажи недвижимости.

Новый диапазон записанных данных намного шире и включает Вступление для регистрации конституции, изменения, прекращения, назначения прав и признания их существования или отсутствия, Запись в качестве регистрации в КНЧР, согласно которой права являются производными от зарегистрированных прав собственности, и Примечание в качестве регистрации в кадастре, по которым регистрируется значительная информация о недвижимости или о владельцах и других бенефициарах.

Регистрация через Вступление:

сервитут,
право на залог (залог права),
будущее право на залоговое право (залог права),
право субаренды,
преимущественное право,
будущая возможность использования имущества после его передачи (тип сервитута) – чешский термин = обмен,
управление целевым фондом,
резервирование права собственности,
резервирование права на возврат,
резервирование права продажи назад,
запрещение отчуждения или обременения,
резервирование права лучшего покупателя,
пробная покупка,
аренда (по просьбе владельца или арендатора с одобрения владельца),
срок пребывания в должности (по просьбе владельца или арендатора с одобрения владельца),
передать право на компенсацию ущерба в имуществе,
распределение права на недвижимое имущество в единые права собственности на единицы.

Регистрация через Примечание относительно недвижимости:

подача заявки на исполнение решения суда по недвижимости, его продажу и создание судебного залога в отношении недвижимости,
исполнение распоряжения об управлении и продаже недвижимости,
порядок исполнения в отношении деловой компании,
разрешение на исполнение администрацией хозяйственной компании, разрешение о порядке продажи коммерческой компании на аукционе,
разрешение на исполнение постановлением администрации компании, разрешение о порядке продажи коммерческой компании на аукционе,
разрешение на исполнение распоряжения администрацией недвижимости, ее продажу и влияние на бизнес-компанию,
уведомление управляющего в деле о несостоятельности перечня недвижимого имущества, которое в соответствии с кадастром, находится в собственности другого лица, чем в случае должника,
разрешение на предварительные меры,
заключение договора о проведении принудительного аукциона,
запросы об обязательной покупке прав на посылки и здания, переданные в соответствующий орган экспроприации,
начало консолидации земель,
решение об утверждении консолидации земель,
другое решение, то в соответствии с п. м) или общее положение, которое либо ограничивает разрешение владельца или другого бенефициара распоряжаться субъектом права, зарегистрированным в кадастре или который юридически ограничен,
представленный иск, в котором заявитель испрашивает, что суд принимает решение таким образом, в отношении недвижимого имущества, зарегистрированного в кадастре, на основании которых может быть реализована запись в кадастр, если это не является основанием для регистрации записки спорной регистрации,
резервирование относительно того факта, что фиксированная машина или другое фиксированное устройство не является частью недвижимости,
апелляционный обзор неэффективности судопроизводства,
право использования и пользования, не зарегистрированное путем въезда, с тем чтобы ограничить объем или тип использования и пользования совладельцами,
резервирование антецедентного ордера на другое право,
антецедентное право создавать материальное право для другого лица,
приостановление аннулирования совместного владения и приостановление совместного владения,
соглашение о том, что владелец не имеет преимущественного права на право строительства, а владелец здания не имеет преимущественного права на посылку,
соглашение о резервировании относительно обременения права на строительство,
запрет на создание ипотеки,
обязательство не отдавать предпочтение новому праву залога на старое,
обязательство не допускать регистрации нового права на удержание вместо старого,
здание, которое не является частью участка,
начало выполнения права залога,
положение о порядке прав на залог,
освобождение права на удержание,
преемственность опеки,
запрет на распоряжение недвижимостью,
временный характер материального права на основе обеспечения передачи права собственности,
передача данных о недвижимом имуществе в реестр Управления Правительственного Представительства по имущественным вопросам,
ограничения на управление и распоряжение недвижимостью в связи с предоставлением субсидий из государственных средств.

Регистрация через Примечание о человеке:

уведомление о порядке исполнения, если должник не является государственным или административным органом местного самоуправления,
разрешение на предварительные меры, в соответствии с которыми должник не может распоряжаться имущественными активами или может обращаться с ними исключительно с согласия предварительного управляющего в деле о несостоятельности,
уведомление суда о несостоятельности или принятие решения о банкротстве,
решение суда о банкротстве,
другое решение, согласно которому лицо не может распоряжаться своими имущественными активами или своей четко определенной частью.

4. КАДАСТР ДЛЯ НАУЧНЫХ И СТАТИСТИЧЕСКИХ ЦЕЛЕЙ

Базовые наборы данных соответствуют частям наборов данных Инфраструктуры пространственной информации в Европе (хотя Инфраструктура пространственной информации в Европе была создана позже). Кадастр управляет или использует наборы данных для Системы Координат, Географических Названий, Территориальных Административных Единиц, Адресов, Кадастровых Участков и Зданий. Но полный набор данных намного шире, как показано ниже.

Данные, относящиеся к участкам

кадастровая единица,
номер посылки,
граница участка,
площадь участка,
качество определения границ,
тип землепользования и методы землепользования,
данные о здании, которое находится на участке или является частью участка,
тип защиты участка и способ защиты участка,
точка определения посылки.

Данные, относящиеся к зданиям

номер участка, на котором строится,
номер здания или регистрационный номер, если он был назначен,
тип здания,
методы использования зданий,
данные о единицах, находящихся в здании,
тип защиты здания и метод защиты здания,
указание, если это временное здание,
точка определения здания.

Данные, касающиеся прав на строительство

кадастровая единица,
цель строительства права,
номер участка, на который устанавливается право здания,
данные о здании, которое является частью права на строительство,
данные о единицах, находящихся в здании,
последний день периода, для которого строится право на строительство,
тип и способ защиты имущества.

Данные, касающиеся жилых и нежилых помещений

номер устройства,
анные о собственности, частью которой является объект,
тип устройства,
тип защиты устройства и способ защиты устройства,
совместная собственность на здание или участок.

К этим техническим данным, содержащимся в ISKN, могут быть добавлены данные Реестра Территориальной Идентификации, Адреса и Недвижимость (RUIAN), которая является второй IT-системой, действующее Чешское управление по Геодезии, Картографии и Кадастру (CUZK). Расширение касается зданий и их техно-экономические характеристики:

дата завершения,
тип строительной конструкции,
количество этажей,
тип отопления,
подключение к воде, канализация, распределение газа ...

CUZK предоставляет эти технические данные бесплатно через приложение в общедоступном Интернете. В рамках этих заявки принадлежат заявке Консультации KN (http://nahlizenidokn.cuzk.cz/) или приложение Удаленный доступ к RUIAN (http://vdp.cuzk.cz/)

5. КАДАСТР ДЛЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЦЕЛЕЙ

С самого начала была экономическая причина для установления КНЧР – интересы государства обеспечить платежи по налогу на имущество. Существует два типа налогов в отношении собственности Чешской Республики, налог на имущество и налог на передачу имущества. Только для первого из них данные из КНЧР используется в качестве основы для расчета, данных о площади участка, о типе землепользования и метода землепользования.

Новый Гражданский Кодекс решает налоговые потребности, устанавливая регистрацию новой информации о собственности, а именно ценах на недвижимость и полной шкале данных для расчета налога на имущество.

5.1 Данные о ценах

Цена – это новый элемент в КНЧР. Этот элемент представляет стоимость, которая была оплачена за имущество по договору. Цель этого устава ясна, но недостаточна. Реализация и публикация этого пункта имеют два недостатка. Во-первых, обязательство по удержанию цены относится только к определенным типам контрактов, например, к подрядчику по закупкам на аукционе. Во-вторых, написана цена за набор переданных свойств. Таким образом, публикация этого значения должна быть всеобъемлющей и содержать сборник всех соответствующих свойств и должна включать дату хранения.

5.2 Налоговые данные

Налоговая база земли в основном зависит от типа земли (поддерживается кадастровым офисом) и качества земли (поддерживается компетентным администратором). Качество земли устанавливает среднюю цену за квадратный метр. Намерение представить качественные данные земли в КНЧР преследует цель сохранить всю эту информацию в единой системе.

В настоящее время КНЧР хранит данные о качестве сельскохозяйственных земель. Данные обновляются неравномерно и одним выстрелом. Кроме того, отсутствуют данные о качестве несельскохозяйственных земель. Поэтому кадастр на самом деле сосредоточен на этих целях:

какая информация должна быть записана,
какова надлежащая процедура для взятия данных,
что является надлежащим продолжением обновления данных.

6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Чешский Кадастр Недвижимости содержит большое количество информации об атрибутах относительно собственности; объем данных определяется правовым регулированием. Кадастр Недвижимости обеспечивает долгосрочную стабильность и точность данных и предоставляет данные широкому диапазону пользователей. Информация о атрибутах может использоваться отдельно или может быть объединена с геодезической информацией для представления тематических анализов и карт, которые требуются во многих секторах общества.