Full version present only in Russian
[МАГ. РАБОТА] [ССЫЛКИ] [БИБЛИОТЕКА] [ОТЧЕТ О РЕЗУЛЬТАТАХ ПОИСКА] [ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ЗАДАНИЕ]
Сигнатулин Максим Витальевич
Тема магистерской работы: "Анализ финансово-экономической эффективности лизинговых операций в международной практике и Украине"
ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ И ПРОБЛЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ (НОВЫЙ ВЗГЛЯД)
Станислав Шаталов
Существует мнение, что содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 года №122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” нормы, относящиеся к договорам купли-продажи и аренды, не могут урегулировать отношения, связанные с государственной регистрацией договора финансовой аренды (лизинга) и прав арендодателя (право собственности лизингодателя) и арендатора (право финансовой аренды лизингополучателя) в силу специфичности возникающих при лизинге договорных связей.
Гражданский кодекс РФ (параграф 6 главы 34) определяет лизинг как комбинацию договоров финансовой аренды (лизинга) между лизингодателем и лизингополучателем и купли-продажи между продавцом и лизингодателем. Формально продавец и лизингополучатель не состоят в договорных отношениях, однако продавец должен быть уведомлен лизингодателем о том, что имущество предназначено для передачи лизингополучателю, а последний вправе предъявлять непосредственно продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи.
О.Е.Блинков, исходя из законодательного представления лизинга, рассуждает о проблемах госрегистрации следующим образом: “Казалось бы, что в соответствии с ГК РФ, Законом о государственной регистрации (ст. 26) подлежит регистрации как сам договор лизинга, так и ограничение лизингодателя во владении и пользовании правом собственности недвижимым имуществом в силу финансовой аренды его лизингополучателем. Однако при регистрации отношений у сторон финансовой аренды могут возникнуть трудности. Заключается договор финансовой аренды недвижимости, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести имущество у продавца и передать его в лизинг арендатору (лизингополучателю). Но оказывается, что на самом деле, составлением одного документа, подписанного сторонами, договор не заключается, потому что исходя из аналогии права (п. 2 ст. 651 ГК “Форма и государственная регистрация договора здания или сооружения”, п. 3 ст. 658 “Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия”) он считается заключенным только с момента государственной регистрации. А что регистрировать, если у лизингодателя еще нет этого недвижимого имущества? А если договор не зарегистрирован, то лизингополучатель не имеет права требовать исполнения договора, так как договор не вступил в юридическую силу (п. 6 ст. 10 Закона “О лизинге”). Получается замкнутый круг.
Но представим, что лизингодатель добросовестен, он покупает имущество у продавца, уведомляет его, что оно предназначено для передачи в финансовую аренду, обязывает исполнить договор лизингополучателю и вместе с ним зарегистрировать его (лизингодателя) право собственности и право аренды лизингополучателя. Регистратор откажет им, потому что он потребует явки представителя лизингодателя, чтобы зарегистрировать его право собственности. Он также откажет лизингополучателю в регистрации его права финансовой аренды в силу того, что это возможно, если зарегистрировано право собственности лизингодателя. Опять замкнутый круг!”
Подобные рассуждения могут казаться в целом верными, если исходить из того, что при осуществлении лизинговых операций сначала заключается договор финансовой аренды (лизинга) между лизингодателем и лизингополучателем, а затем – договор купли-продажи между продавцом и лизингодателем. Но так ли обстоит дело в реальности и правильно ли ее отражают соответствующие положения Гражданского кодекса РФ? По моему мнению, нет.
Сравнительно недавно мною было высказано мнение, что лизинг проявляется в особом расщеплении статуса покупателя между лизингодателем и лизингополучателем и одновременном особом расщеплении статуса арендодателя между лизингодателем и продавцом.
Лизингодатель с лизингополучателем выступают как единый покупатель, названный мной emptor compositus (EC), в договоре купли-продажи, который заключается с продавцом, и определенным образом распределяют между собой права и обязанности покупателя. В частности, лизингодатель получает право собственности на покупаемый товар и оплачивает его, а лизингополучатель наделяется правом предъявления продавцу требований в отношении качества товара.
Лизингодатель с продавцом выступают как единый арендодатель, названный мной locator compositus (LC), в договоре аренды, который заключается с лизингополучателем (он здесь выступает как арендатор), и определенным образом распределяют между собой права и обязанности арендодателя. В частности, лизингодатель является собственником передаваемого в аренду имущества и получателем арендных платежей, а продавец несет ответственность перед арендатором за качество имущества.
Такое распределение ролей покупателя и арендодателя и позволяет выделить договоры купли-продажи и аренды, составляющие лизинг, под которым понимается весь комплекс отношений между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом. В договоре купли-продажи контрагент продавца – EC, единый покупатель, представляемый разными лицами. В договоре аренды контрагент арендатора (лизингополучателя) – LC, единый арендодатель, представляемый разными лицами.
Договора же лизинга в действительности не существует.
Договоренность потенциального лизингополучателя с потенциальным лизингодателем о вступлении в лизинговые отношения в случае, если в них согласится участвовать и продавец, - не договор, а лишь предпосылка заключения обоих лизинговых договоров. Для их заключения и проявления EC и LC необходимо волеизъявление продавца вступить в лизинговые отношения, т.е. одновременно стать контрагентом EC в договоре купли-продажи и образовать с лизингодателем LC в договоре аренды.
Объективная сущность лизинга не зависит от того, предварительная условная договоренность каких двух его потенциальных участников является такой предпосылкой заключения лизинговых договоров. Например, договоренность потенциального продавца с потенциальным лизингополучателем о вступлении в лизинговые отношения в случае, если в них согласится участвовать и лизингодатель – не менее полноценная предпосылка заключения лизинговых договоров, чем та договоренность лизингополучателя с лизингодателем, которую законодательство необоснованно именует договором.
Моя теория позволила увидеть, в частности, что сделки купли-продажи и аренды заключаются одновременно. В тот же момент, когда у EC возникает право собственности на имущество, лизингополучатель становится арендатором этого имущества.
Таким образом, при лизинге недвижимого имущества право собственности лизингодателя (входящего в EC) и обременение этого права в связи с арендой логично регистрировать одновременно.
Здесь снова уместно напомнить, что в соответствии с ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект. Это делает весьма проблематичной регистрацию указанного в ст.665 ГК РФ “договора” финансовой аренды (лизинга). В действительности же лизингополучатель вступает в арендные отношения не с лизингодателем, а с LC (куда входит и продавец), право собственности которого на передаваемое в аренду имущество уже возникло и зарегистрировано.
Также целесообразно обратить внимание на ситуацию, когда договор купли-продажи недвижимости вступил в силу для сторон (поскольку произошло его подписание), но государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю не осуществлена. Как указывает В.В.Витрянский, “учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.
В частности, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю”.
Продавец, исполнивший свое обязательство по передаче объекта недвижимости покупателю, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю сохраняет право собственности на объект недвижимости и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению проданным имуществом, которым, однако, покупатель владеет на законном основании. В сложившейся ситуации получается, что ни продавец, ни покупатель не могут распорядиться соответствующим объектом недвижимости, что подтверждается и позицией Высшего Арбитражного Суда РФ.
При этом речь идет о юридической невозможности для покупателя распорядиться переданным ему объектом недвижимости, поскольку до момента регистрации право собственности сохраняется за продавцом. Продавец же, оставаясь собственником, имеет право распорядиться имуществом, но не обладает фактической возможностью реализовать свое право, поскольку имущество находится на законном основании у покупателя и не может быть отобрано у последнего.
На основании изложенного можно сделать вывод, что в рассматриваемой ситуации, если руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ о финансовой аренде (лизинге), лизингодатель не вправе передать купленный объект недвижимости лизингополучателю по договору финансовой аренды. В действительности же в договоре купли-продажи покупатель – не лизингодатель, а EC, куда входит и лизингополучатель, а сделка аренды между LC и лизингополучателем, как указывалось выше, заключается одновременно со сделкой купли-продажи между продавцом и EC.
О.Е.Блинков, указывая на “сложность отношений, которая возникает при финансовой аренде (особенно при ее виде – финансовом лизинге)”, предлагает внести дополнения в действующие законодательные акты, в частности, в абзаце третьем п.1 ст.16 «Предоставление документов на государственную регистрацию прав» Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” указать, что “при регистрации права собственности лизингодателя и ограничения этого права лизингополучателем заявление о государственной регистрации подают продавец имущества и уполномоченная на это сторона договора финансовой аренды (лизинга) – лизингодатель или лизингополучатель”, а ст.26 «Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» дополнить пунктом четвертым следующего содержания:
“4. Право финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. С заявлением о государственной регистрации права финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора лизинга недвижимого имущества. Право финансовой аренды при финансовом лизинге регистрируется одновременно с правом собственности лизингодателя.
Право собственности лизингополучателя по окончании договора лизинга регистрируется на основании договора купли-продажи по общим основаниям”.
Как видим, предлагается регистрировать право финансовой аренды одновременно с правом собственности лизингодателя, но аргументируется такое предложение вовсе не тем, что этого требует сама природа лизинга, а тем, что практическая необходимость в случае с лизингом будто бы требует как раз отступления от общих правил государственной регистрации, установленных применительно к договорам купли-продажи и аренды.
Я же указываю непосредственно на причину возникновения правовых недоразумений, которая заключается в пока еще распространенном непонимании того, что представляет собой лизинг.
В действительности лизинг состоит из заключаемых одновременно договоров купли-продажи и аренды, которые оба соответствуют общим научным представлениям о договорах, не оставляя места для будто бы свойственной лизингу необычности, которая видится многим исследователям и которую они не могут объяснить.
Устранению многих связанных с лизингом проблем могло бы способствовать логичное законодательное решение вопроса о месте лизинга в системе гражданско-правовых обязательств. В главу Гражданского кодекса РФ о купле-продаже следует поместить параграф о лизинговой купле-продаже (т.е. договоре между продавцом и EC), особенность которой заключается в распределении роли покупателя между лизингодателем и лизингополучателем и во взаимосвязи с договором лизинговой аренды (т.е. договором между LC и лизингополучателем). В главу Кодекса об аренде следует поместить параграф о лизинговой аренде, особенность которой заключается в распределении роли арендодателя между лизингодателем и продавцом и во взаимосвязи с договором лизинговой купли-продажи.
1. Шаталов С.С. Лизинг недвижимости и проблемы регистрации (новый взгляд) // Хозяйство и право. 2001, №9. С. 125 – 129.