|
Актуальность темы. Отечественная система регистрации прав собственности и их ограничений является одной из неурегулированных общественных тем, которые на слуху уже не один год. Реформирование этой сферы началось еще в начале 90-х, однако проблемы становления оказались достаточно сложными и длительными. Потери же от затяжного процесса очевидные – правовая неопределенность, необоснованные затраты денег и времени, отсутствие гарантий защиты прав со стороны государства, конфликты и затяжные судебные дела. Специалисты же отмечают, что государство сможет выступать реальным и действенным гарантом лишь тогда, когда будет владеть полной и достоверной информацией из официального реестра недвижимости [1].
Регистрация земельных участков обеспечивает соблюдение принципов неприкосновенности земельного фонда страны и охрану прав землевладельцев и землепользователей на предоставленные им в установленном порядке земли. Земельную регистрацию следует рассматривать как государственную запись землевладений и землепользований, посредством которой юридически оформляется право землевладельцев и землепользователей на земельные участки. Она имеет юридический, правовой характер, который подтверждает законность владения и пользования землей. Государственная регистрацию земельных участков является средством охраны прав землевладельцев и землепользователей от разного рода нарушений. Она обеспечивает постоянство землевладения и землепользования, использование земель в соответствии с целями и назначением, в соответствии с которыми они предоставлены землевладельцам и землепользователям. Таким образом, земельная регистрация достаточно хорошо обеспечивает изучение земель в правовом отношении и определяет их хозяйственное положение.
Целью исследования является анализ существующих правовых норм и материалов практического применения относительно государственной регистрации прав на землю и их ограничений, а также подготовка выводов и предложений по последующему развитию этого правового института.
1) раскрыть содержание ограничений прав на землю, которые должны регистрироваться;
2) рассмотреть понятия и стадии государственной регистрации прав на землю и их ограничений;
3) исследовать развитие законодательства о государственной регистрации прав на землю и их ограничений;
4) проанализировать нормы земельного законодательства, которые регламентируют государственную регистрацию договоров аренды и определиться, происходит ли одновременно с регистрацией договоров аренды государственная регистрация определенных в них ограничений прав на землю;
5) исследовать правовые основы регистрации договоров сервитутов в современном законодательстве;
6) выполнить анализ особенности регистрации ограничений, установленных в охранных договорах на памятники культуры;
7) разработать предложения относительно совершенствования механизма государственной регистрации прав на землю и их ограничений.
Научная новизна исследования состоит в том, что чейчас существует целый комплекс проблем, связанный с государственной регистрацией прав на землю и их ограничений, неурегулированности этого вопроса в правовом отношении, сложности комплекса земельных и гражданско-правовых отношений, которые сложились в законодательстве Украины относительно государственной регистрации прав на землю и их ограничений, который требует решения. Предметом исследования являются нормы земельного и гражданского права, закрепленные законодательно и в подзаконных актах, в соответствии с которыми выполняется государственная регистрация прав на землю и их ограничений и практика их использования.
В науке земельного права и землеустройства исследованием этой проблематики занимались В.И. Андрейцев, Д.В. Бусуйок, С.В. Гринько, А.М. Мирошниченко, М.Г. Лихогруд, А.М. Третьяк, М.В.Шульга, и другие. Однако вопрос освещался при исследовании научными работниками (за исключением С.В. Гринько) других проблем регуляции прав собственности и ограничений прав на землю, поэтому в исследованиях этих авторов недостаточно внимания уделено государственной регистрации ограничений прав на землю. При этих условиях возникла необходимость проведения анализа современного состояния регистрации прав собственности на землю и их ограничений.
Земельным кодексом Украины [2], Гражданским кодексом Украины [3] и Законом Украины «О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничений» [4] введен ряд новаций в правовой регуляции отношений в сфере государственной регистрации прав на землю и их ограничений. Но ни в отмеченных Кодексах, ни в Законе, ни в других нормативно правовых актах не содержится механизмов реализации определенных законодательно основ государственной регистрации в объеме, которые позволили бы воплотить их в практику в соответствующей сфере. Это привело к тому, что существующая система регистрации прав на землю и их ограничений свелась, по существу, к регистрации правоустанавливающих документов, отсутствия не только правовых основ, но и самой государственной регистрации ограничений прав на земельные участки, существованию законодательно признанных, но в действительности не существующих, параллельных регистрационных процедур. Сегодня одной из самых актуальных проблем остается создание в нашем государстве единой системы регистрации прав на земельные участки и их ограничений, недвижимого имущества и прав на них, ибо наличие нескольких реестров: Реестра земель, Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Реестра сделок, которые имеют разных держателей, приводит к злоупотреблениям, связанным с требованием многократного переоформления прав на одни и те же сами объекты разными органами, сложности получения права собственности на объекты недвижимости и регистрации правоустанавливающих документов. Проблемными моментами регистрации прав на землю и их ограничений является обеспечение свободного доступа к информации о них. Понятно, что такие сложности относительно оформления прав на земельные участки и объекты недвижимости препятствуют становлению рынка земли и недвижимости в Украине, вызывают сложности при защите прав и законных интересов физических и юридических лиц в судах.
Согласно Временному Порядку ведения государственного реестра земель [5] государственный реестр земель - это составная часть государственного земельного кадастра, который состоит из книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков и Поземельной книги, которая содержит сведения о земельном участке и формируется с помощью АС ДЗК (рис.1).
|
Рисунок 1 |
(анимация подготовлена в Ulead GIF Animator 5 (количество кадров – 9, длительность кадра – 1 с, количество циклов - 15), рисунки - CorelDRAW X3 (размер 382Х310), размер - 34 КВ)
|
Статья 182 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые объекты, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Кроме этого, статьей предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок относительно недвижимости осуществляется единственным органом.
Государственную регистрацию сделки следует отличать от государственной регистрации прав на недвижимость.
Закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» [4] не предусматривает четкого порядка государственной регистрации именно сделок относительно недвижимости. В ст. 1 Закона отмечается, что он регулирует отношения, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество всех форм собственности, их ограничений и сделок с недвижимостью. В последующих статьях Закона среди полномочий местных органов государственной регистрации и непосредственно государственного регистратора говорится об осуществлении государственной регистрации прав собственности, других вещных прав на недвижимость, их ограничений, сделок с недвижимостью (ст. 7, 8). Однако в разделе IV Закона (ст. 17-30), который регулирует именно порядок проведения государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество, о регистрации сделок уже не идет речь. О сделках упоминается лишь в контексте регистрации прав на недвижимость - как о документах, которые необходимы для такой государственной регистрации (ст. 19) [6].
Согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, которое находится на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных общин, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно:
1) право собственности на недвижимое имущество;
2) вещные права на чужое недвижимое имущество:
а) право владения;
б) право пользования (сервитут);
в) право постоянного пользования земельным участком;
г) право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (емфитевзис);
д) право застройки земельного участка (суперфиций);
е) право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года;
3) ограничения вещных прав.
Законодательством могут быть установлены другие вещные права на чужое недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации.
По Гражданскому кодексу Украины (ст. 316) правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое она осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.
Право собственности состоит из права владения, пользования и распоряжения. Но лишь право владения и пользования расцениваются согласно с Гражданским кодексом как вещные, а право распоряжения собственностью не принадлежит к вещным. Поэтому совокупность разных прав не дает возможности однозначно утверждать, что право собственности является вещным. Для того, чтобы сделать такой вывод нужно, чтобы и право распоряжения было вещным и было формально включено в книгу третьей кодекса.
В ст. 319 п.1 ГК Украины владельцу предоставлены гарантии, что он владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом на собственное усмотрение. Но право пользования имуществом и владение им сформулировано, а право распоряжения - нет. Поэтому этот вопрос на практике вызывает неоднозначное применение [7].
Следовательно, Закон сосредоточивает основное внимание именно на государственной регистрации права собственности и других вещных прав, не регулируя детально вопросов, связанных с регистрацией сделок. Избежать этого пробела можно либо путем принятия ряда подзаконных нормативно-правовых актов, либо же путем применения аналогии закона [6].
Ограничение прав владельцев земельных участков относительно их использования — это установление в административном порядке запретов на отдельные виды хозяйственной деятельности на земельном участке или требования относительно воздержания от осуществления определенных действий или предоставления ограниченной возможности использовать для строго определенных целей чужой земельный участок. Ограничение прав на земельный участок касается не только владельца этого участка, но и землепользователя, в том числе арендатора.
Но, несмотря на название закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» в нем (ст. 23) идет речь отнюдь не о тех ограничениях, которые отмечены в ст.111 ЗК Украины и подлежат государственной регистрации. Чтобы убедиться в этом, достаточно сравнить содержание этих статей (табл.1).
| Ограничение относительно земельного участка, которые регистрируются по Земельному кодексу Украины (ст. 111)
|
Основания государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество (согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (ст. 23))
|
- Запрет на продажу или другое отчуждение определенным лицам в течение установленного срока
- Запрет на передачу в аренду
- Права на преимущественную куплю в случае ее продажи
- Условие принять наследство только определенным наследником
- Условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков
- Запрет на осуществление отдельных видов деятельности
- Запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта и внешнего вида недвижимого имущества
- Условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участки дороги
- Условия соблюдения природоохранных требований или выполнения определенных работ
- Условия предоставлять право охоты, лова рыбы, сбор дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке
- Другие обязательства, ограничения или условия
|
- Наложение нотариусом запрета на отчуждение недвижимого имущества
- Наложение запрета на отчуждение недвижимого имущества уполномоченным лицом органов государственной власти, местного самоуправления
- Обращение взыскания на недвижимое имущество
- Признание владельца недвижимого имущества банкротом
- Наложение ареста на недвижимое имущество
- Закладная недвижимого имущества
- Обеспечение иска недвижимым имуществом
- Ограничения, которые установлены на основании других актов органов государственной власти, местного самоуправления, их должностных лиц, принятых в соответствии с законом
|
Анализируя виды приведенных ограничений можно сделать вывод, что частично совпадают только первое ограничение при ст.111 ЗК Украине и два первых по Закону. Можно также допустить, что под «другими обязательствами, ограничениями или условиями» понимают содержание всех других ограничений, определенных в Законе. Но такое предположение нельзя применить к последнему ограничению в Законе: «ограничения, которые установлены на основании других актов органов государственной власти, местного самоуправления, их должностных лиц, принятых в соответствии с законом», ибо сложно представить акт органов государственной власти, местного самоуправления, их должностных лиц, который налагает условие принятия наследства только определенным наследником. То есть ограничения, которые содержатся в ст. 23 п.2 в Законе, вернее классифицировать как взыскания, обеспечивающие обременения, которые налагаются на недвижимое имущество.
Кроме того, анализируя ст.23 п.2 Закона, мы видим, что для государственной регистрации прав необходимо иметь документ об установлении ограничения, который должно представить лицо, в интересах которого установлено ограничение (ст. 23 п. 3). Но ни законы Украины, ни какой второй подзаконный нормативно – правовой акт не устанавливают форму документа, где отображаются ограничения, приведенные в ст.111 ЗК Украины, а все виды ограничений, которые содержатся в ст.23 Закона, действительно, подтверждаются документами.
Возникает проблема такого отображения ограничения в существующих документах, подтверждающих право на земельный участок, который бы позволил сразу ознакомиться с ними всем заинтересованным лицам. Детальное описание ограничений в использовании земельного участка целесообразно отображать в отдельном документе, который добавляется к государственному акту на право собственности [8]. Но сейчас нет нормы права, которая бы это предусматривала.
Относительно отображения ограничений прав на земельные участки в признанных государством и доступных для всех заинтересованных лиц документах, можно констатировать следующее: сегодня существуют законодательно признанные утвержденные нормативные формы договоров, где детальное описание ограничений прав на земельные участки является обязательной составной частью договора. Это договор аренды земли и охранный договор, который обязательно составляется на объекты культурного наследия.
Охранный договор устанавливает режим использования памятника культурного наследия или его части, в том числе территории, на которой он расположен. Среди требований относительно памятников: удерживать территорию памятника обустроенной, не допускать использование этой территории для нового строительства и удовлетворения других хозяйственных потребностей, которые могут причинить вред памятнику; не делать никаких пристроек к памятникам, не переделывать его как извне, так и внутри, а также не вести земляные работы на территории памятника без специального письменного разрешения органа охраны [9].
В работе планируется рассмотреть структуру договора аренды земли и охранного договора, способы отображения в них ограничений прав на земельные участки, методы регистрации этих договоров, и, анализируя законы Украины, подзаконные нормативно – правовые акты, относительно обеспечения государственной регистрации прав и их ограничений, определиться, происходит ли одновременно с регистрацией вышеназванных договоров, регистрация отмеченных в них ограничений, и если это так, можно ли такую регистрацию признать государственной.
Выводы:
Анализ научной и специальной литературы позволяет заметить, что четкого определения понятий «ограничения» и «обременения» в законодательстве Украины не существует, хотя можно констатировать определенную исследовательность этого вопроса в специальной литературе и интерес научных работников к этой теме, о чем свидетельствует наличие нескольких способов их классификации.
По моему мнению, можно прийти к такому определению этих терминов: ограничением является возложение на владельца (или землепользователя) обязанности воздерживаться от определенных действий (правовая форма – запрета), в то время, когда обременение наоборот обязывает совершать определенные действия (налагает груз лишних обязанностей и забот, связанных с ними) с целью обеспечения прав третьих лиц, то есть имеет форму дополнительной обязанности.
Определенные законодательством ограничения при использовании земли можно достаточно четко разделить на те, которые связаны с распоряжением земельным участком как недвижимым имуществом, и те, которые определяют особенный режим пользования земельным участком или ее частью как ценным природным объектом или местоположением сооружений, которые нуждаются в специальном обращении.
Из существующих классификаций ограничений которые приводят законодатели и землеустроители, по моему мнению, более совершенным из них является деление ограничений на общие, особенные и специальные ограничения. В соответствии с нормами земельного законодательства государственной регистрации подлежат лишь специальные ограничения.
Нужно иметь в виду, что до той поры, пока законодательством не будет определен порядок государственной регистрации ограничений на использование земли, государственная регистрация таких ограничений (обременений) не будет обязательной [10]. Регистрация ограничений осуществляется в земельно-кадастровой документации, с нанесением зон ограничений на графические материалы земельно-кадастровой документации в случаях разработки проекта отвода земельного участка.
В настоящее время данная тема еще не завершена и будет готова к декабрю 2008 г.
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Грицюк Н. Пріоритет без альтернатив // Землевпорядний вісник. - 2006. - № 1. – с. 30.
2. Земельний кодекс України. За станом на 20.06.2007. (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27). http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=2768-14
3. Цивільний кодекс України. За станом на 29 березня 2006 р./ Верховна Рада України: Офіц. вид. – К.: Парламентське видавництво, 2006. – 400 с. http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1618-15
4. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (Відомості Верховної Ради (ВВР), 2004, N 51, ст.553). http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1952-15
5. Тимчасовий Порядок ведення державного реєстру земель, затв. наказом Держкомзему України 02.07.03, № 174. http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=z0641-03
6. Простибоженко О. Виникнення права власності та державна реєстрація договору. - с. 46//Земля: Договори, суд, законодавство: Научно-практичний посібник (видання друге, перероблене та доповнене)/ За заг. ред.. С.Я. Фурси – К.: Видавець Фурса С.Я.: КНТ, 2008. – 780 с. (Серія «Правова допомога»).
7. Сенчук В.В. Реєстрація права власності на об’єкт нерухомості. - с. 46-51//Земля: Договори, суд, законодавство: Научно-практичний посібник (видання друге, перероблене та доповнене)/ За заг. Ред. С.Я. Фурси – К.: Видавець Фурса С.Я.: КНТ, 2008. – 780 с. (Серія «Правова допомога»).
8. Дорош Й. Формування та облік обмежень у використанні земельних ділянок // Землевпорядний вісник. - 2006. - № 2. – с. 61 - 63.
9. Постанова Про затвердження Порядку укладення охоронних договорів на пам'ятки культурної спадщини. Затв. Кабінетом Міністрів України від 28 грудня 2001 р. N 1768. http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1768-2001-%EF
10. Земельний кодекс України. Науково-практичний коментар / За заг. ред. В.І. Семчика. – 2-ге вид., перероб. і доп. – К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2004. – 748 с. - С.373.
© ДонНТУ 2008 Захаренко
|
РУС 
УКР 
ENG
