Сьогодні для всіх суб'єктів господарювання й рядових громадян формується нове економічне середовище, багато елементів якого перебувають у стадії становлення й вивчення. У першу чергу, це відноситься до системи знань про нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше зв'язане життя й діяльність людей у будь-якій сфері бізнесу, керування або організації.

У даній роботі пропонується рішення актуального завдання, а саме, побудова моделі вартості нерухомості в умовах економічної кризи.

У даний момент часу існує 3 основних методу оцінки вартості нерухомості. Проте жоден з них явно не враховує кризові явища в економіці (збільшення вартості долара, скасування іпотеки), стан ринкової рівноваги.

За допомогою побудованої моделі можна буде здійснювати прогноз, аналізувати вплив факторів на вартість нерухомості і багато іншого.

1. математична модель вартості нерухомості, яка враховує період економічної кризи;
2. ранжування факторів, що впливають на формування вартості;
3. використання апарату нечіткої логіки для оцінки показників, що враховує кризові явища в економіці [7],[10].

Метою даної роботи є побудова моделі, адаптованої для прогнозування вартості нерухомості, що враховує кризові явища в економіці.

Згідно поставленої мети в ході дослідження вирішуються наступні завдання:

• розгляд основних існуючих методів оцінки нерухомості;
• проведення порівняльного аналізу існуючих методів і виділення основних недоліків методів;
• проведення оцінки і ранжування факторів, що впливають на вартість нерухомості [5],[9];
• розробка та перевірка математичної моделі формування вартості нерухомості в умовах економічної кризи [6].

Вибір методу оцінки дуже важливий для одержання об'єктивної й точної вартості нерухомості.

Існують три методи оцінки вартості нерухомості:

1. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.
2. Дохідний метод.
3. Витратний метод.

Порівняльний метод

Метод прямого порівняльного аналізу продажів ґрунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють угоди купівлі-продажу за аналогією, ґрунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси слідує, що даний метод має у своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, чим та, за яку можна придбати аналогічний по якості й придатності об'єкт.

Можна виділити наступні основні етапи оцінки нерухомості порівняльним підходом:

1. Вивчають стан і тенденції розвитку ринку нерухомості й особливо того сегмента, до якого належить даний об'єкт. Виявляються об'єкти нерухомості, найбільш порівнянні з оцінюваним, які у минулому було продано недавно.
2. Збирається й перевіряється інформація з об'єктів-аналогів; аналізується зібрана інформація й кожен об'єкт-аналог порівнюється з оцінюваним.
3. Вносяться коректування в ціни продажів порівнянних об'єктів.
4. Узгоджуються скоректовані ціни об'єктів-аналогів і виводиться підсумкова величина ринкової вартості об'єкта нерухомості на основі порівняльного підходу.

Також, варто взяти до уваги, що функції коректувань, що оцінюються можуть носити різний характер [1]. Одні з них є аддитивными. Але більшість виправлень носять мультиплікативний характер, тобто це не додаток до вартості фіксованої величини, а множення на коефіцієнт [2].

C_k (t, p_i) = A_k (p_i) * G(t) + Bk (p_i)

Де C_k (t, p_i) – ціна одиниці площі (кв.м.) окремої k-ої квартири в цей момент часу t ;

A_k (p_i) i B_k (p_i) – описують мультиплікативні й аддитивні локальні коректування,

G(t) – описує внесок глобальних загальекономічних факторів .

Дохідний метод

Дохідний метод ґрунтується на принципі очікування – типовий інвестор або покупець здобуває нерухомість, чекаючи одержання майбутніх доходів або вигід. Іншими словами, вартість об'єкта визначається, як його здатність приносити дохід у майбутньому.

Метод дисконтування грошових потоків заснований на перетворенні майбутніх доходів від володіння майном у їхню поточну вартість [8]. Використається для визначення поточної вартості майбутніх вигід, які принесуть використання й, можливо, подальший продаж власності.

Розрахунки по методу дисконтування грошових потоків можна розділити на три основні етапи [4]:

1. Прогноз потоку майбутніх доходів (витрат) і передбачуваного перепродажу об'єкта нерухомості (реверсії), навіть якщо в дійсності продаж не планується.

2. Розрахунок ставки дисконту.

3. Приведення майбутньої вартості грошових потоків до поточної з використанням техніки складного відсотка.

Як прогнозна база в ході оцінки об'єктів нерухомості може використатися:

1. Чистий дохід.

2. Грошовий потік (до або після сплати податків).

Прогнозовані потоки доходів і витрат можуть бути номінальними й реальними. В Україні вплив інфляції великий, тому розрахунки проводяться на основі скоректованих на темп інфляції даних.Темп інфляції – відносний приріст цін за період. Для цього використається формула:

r_p=(r_n-i)/(1-i)

де r_p – реальна ставка дисконту;

r_n – номінальна ставка дисконту;

i – темпи інфляції.

Розрахунок ставки дисконту.

При оцінці об'єкта нерухомості ставка дисконту розраховується, зазвичай, кумулятивним методом.

Дисконтуваня засновано на використанні формули складного відсотка.

PV=FV/(1+r)n=[1/(1+r)n]*FV

где PV – поточна вартість;

FV – майбутня вартість;

r – ставка дисконту;

n – число періодів;

1/(1+r)n – фактор поточної вартості.

Витратний метод

Витратний метод ґрунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості й виходить із того, що інвестор, проявляючи належну розсудливість, не заплатить за об'єкт більшу суму, чим та, у яку обійдеться йому одержання відповідної ділянки під забудову й зведення аналогічного по призначенню і якості об'єкта в доступний для огляду період без істотних витрат. Даний метод оцінки може привести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості й зношування об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Витратний метод показує оцінку повної відбудовної вартості об'єкта за винятком зношування, збільшену на ринкову вартість землі [3].

Основні етапи процедури згідно з данним методом :

1. Розрахунок вартості придбання вільної й наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання.

2. Розрахунок ринкової вартості зведення нових аналогічних об'єктів одержання повної відбудовної вартості об'єкта.

3. Визначення величини фізичного, функціонального й зовнішнього зношування об'єкта, устаткування й механізмів.

4. Зменшення відбудовної вартості на суму зношування для одержання залишкової відбудовної вартості об'єкта.

5. Додавання до розрахованої залишкової відбудовної вартості будинку вартості земельної ділянки.

Також вартість об'єкта розраховують по формулі:

где B – вартість об'єкта в цілому;

V_j – обсяг j-ro компонента;

C_j – вартість одиниці об'єму;

n – кількість виділених компонентів об'єкта

Кн – коефіцієнт, що враховує наявні відмінності між оцінюваним об'єктом й обраним типовим спорудженням (для ідентичного об'єкта Кн=1);

Ки – коефіцієнт, що враховує сукупне зношування.

1.Аналіз факторів, що впливають на вартість нерухомості.

2.Порівняльний і детальний аналіз існуючих методів оцінки вартості нерухомості.

3.Ранжування на основі апарату мультімножеств основних факторів, що впливають на вартість нерухомості.

4.Побудована пробна версія моделі і вироблені оцінки ефективності побудованої моделі.