---

---

Содержание

Актуальность

Цель работы и задачи исследования

Модели массовой оценки

Зарубежный опыт развития массовой оценки городских земель

Факторы, влияющие на формирование и динамику цен в массовой оценке

Выводы

Литература

Актуальность

Неотъемлемой составной частью управления городскими землями является их оценка. Ей принадлежит ведущая роль в формировании и реализации регулирования городского землепользования [1].

В рыночной экономике оценка земель и недвижимости обычно делится на два связанных, но разных вида, которые называются индивидуальной оценкой недвижимости, или оценкой отдельного объекта недвижимости, и массовой оценкой объектов недвижимости [2].

В последнее время в мире наблюдается тенденция перехода к массовой оценке городских земель. Массовая оценка — это систематическая оценка (в денежном выражении) групп объектов недвижимости состоянием на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Вопрос о массовой оценке может возникнуть при необходимости оценки большого числа объектов недвижимости или же при минимальных сроках на проведение оценки. В таких случаях заниматься индивидуальной оценкой представляется проблематичным.

Рыночной информационной базой для массовой оценки городских земель являются, как правило, следующие данные:

— данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства;

— данные о продажах коллективного садоводства и приусадебного хозяйства;

— данные о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости [3].

Вариант с массовой оценкой является приемлемым, как для заказчика, так и для оценщика. Для заказчика, такой подход стоит значительно дешевле. Для оценщика, расчет недвижимости методом массовой оценки упрощает процесс оценки, т.к. носит систематизированный и автоматизированный характер.

Значительный вклад в направлении изучения методик массовой оценки и в разработке моделей и алгоритмов массовой оценки в сфере оценки стоимости земли и недвижимости внесли научные работы и статьи отечественных и зарубежных ученых: Драпиковского А.И., Ивановой И.Б., Губаря Ю.П., Кривобокова М.Г. (Украина); В.П.Федорова, О.М. Пахомовой, Н.В. Булычевой, Кошман В.Н., Зарайской О.А., Крючковой Н.С., Калининой Н.В., Гуляева С.А.(Россия); Р. Глудемана (Швеция).

Однако, в Украине в настоящее время нет общей методики массовой оценки городских земель, поэтому актуальной является задача анализа наиболее прогрессивных систем массовой оценки городских земель в мире с целью применения и распространения в Украине и построения модели массовой оценки городских земель на примере крупнейшего г. Донецка.

Цель работы: выявить достоинства технологий и методик массовой оценки городских земель в разных странах с целью применения и распространения в Украине, а также проанализировать существующие недостатки в данных технологиях и методиках.

Задачи исследования:

1. Анализ наиболее прогрессивных систем массовой оценки городских земель в мире;


2. Выявление важнейших факторов спроса и предложения, которые влияют на формирование и динамику цен в массовой оценке;


3. Разработка модели массовой оценки в условиях неразвитого рынка на примере г. Донецка.

В массовой оценке применяются традиционные для оценки методы: определения затрат, сравнения продаж, определения доходов. Однако, массовая оценка имеет ряд своих принципиальных отличий от индивидуальной, представленных в таблице 1.

Таблица 1 — Основные принципиальные отличия индивидуальной и массовой оценок

Параметр сравнения	Индивидуальная оценка	Массовая оценка
Объект	отдельный объект недвижимости (здание, строение, земельный участок и т. д.)	совокупность объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну группу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением)
Проведение	по желанию собственника	Регулярное, в короткий срок (оценка восстановительной стоимости строений и сооружений, периодически проводимая БТИ)
Характер	Индивидуальный; субъективный подход каждого оценщика	Массовый, как следствие, значительно меньшие затраты; объективный, применение математических методов обработки

Основные возможности применения массовой оценки представлены в виде схемы на рисунке 1.

Построение модели базируется на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула, в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой — выражение, которое включает в себя факторы, определяющие эту стоимость (рис.2).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная) [4]. Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Например, дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели, какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка (идентификация) коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость. Также на заключительном этапе необходимо провести контроль качества оценки.

Модели массовой оценки

Модели массовой оценки разрабатываются для групп типовых объектов недвижимости с ограниченным количеством характеристик объектов. Это условие массовой оценки предполагает сходство объектов по всем другим характеристикам как физическим (техническим), так и по условиям их расположения в рамках проведенного зонирования территории.

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику. Аддитивная модель имеет следующий вид:

P=A0+A1X1+...+AnXn, (1)

где P — рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени,
(Х1 ... Хn) — характеристики объекта недвижимости,
An — численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные An для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (например, объект с очень большой площадью).

Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

Мультипликативная модель имеет вид:

P=B0*Х1B1*... *ХnBn, (2)

где Bn — веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и имеет подобные недостатки. Однако она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

P=Х1B1... ХnBn(A0*A1Х1*...*An*Хn), (3)

где A, B — веса и коэффициенты при переменных характеристиках объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отражать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивный или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно здесь используются итеративные методы.

Выбор того или иного вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели — аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких-либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов. К сожалению, анализировать конечную гибридную модель не так просто как две предыдущие, особенно, если задействованы сложные переменные, отражающие взаимовлияние характеристик. Другой проблемой гибридной модели является сильная зависимость конечного результата в процессе итеративного калибровки от начальных значений коэффициентов. Проблемы сложных гибридных моделей пересекаются с проблемами эвристического моделирования, пока еще слабо разработаны и требуют активного экспертного участия [4].

Зарубежный опыт развития массовой оценки городских земель

В соответствии с поставленными в работе задачами, необходимо проанализировать существующие в мире системы массовой оценки городских земель. В качестве примеров будет рассмотрен опыт развития массовой оценки городских земель в Российской Федерации, в Швеции и в США. Выбор развития именно этих стран обуславливается тем, что Швеция и США являются одними из наиболее развитых в мире стран с рыночной экономикой и сформировавшейся системой налогообложения. В России массовая оценка городских земель развивается с начала 90-х гг. в связи с появлением и развитием рынка недвижимости и подготовкой к введению налога на недвижимость. С начала 90-х гг. Россия и Украина имели одинаковые возможности и экономическую базу для начала реформирования земельных отношений в области оценки земель, однако стратегический курс развития, по которому идет Россия в области реформирования земельных отнощений, на сегодняшний день опережает Украину.

Таблица 2 — Зарубежный опыт развития массовой оценки городских земель

	Российская Федерация	Швеция	США
Критерий	1	2	3
Наличие системы массовой оценки для целей налогообложения	Системы кадастровой оценки земли и оценки недвижимости находятся в стадии развития.	Системы для оценки земли (недвижимости) для целей налогообложения	Системы для целей налогообложения, повышения эффективности управления недвижимостью, определения ее залоговой стоимости, оценки портфелей инвестиций в недвижимость и др.
Название системы	Система государственной кадастровой оценки земли в России.	Шведский Национальный Налоговый Департамент и Национальная земельная служба.	Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAO)
Создание системы	1991 г. — создание нормативной оценки земли; 1997 г. — эксперимент по проведению массовой оценки недвижимости был начат в двух городах; 1999 г. — массовая оценка земли начала выполняться на общенациональном уровне.	Система в ее современном виде была создана в 1970 г.	1934 г. — создана Национальная ассоциация налоговых оценщиков, целью которой стало совершенствование системы налоговой оценки
Объект массовой оценки	Эксперимент с массовой оценкой недвижимости включает в себя все типы улучшений и категории земель в пределах городской черты.	Недвижимость (земля + улучшения): — Сельскохоз. земли — жилые здания — Коммерческие здания — промышленные здания	Недвижимость (земля + улучшения): — Сельскохоз. земли — жилые здания — Коммерческие здания — промышленные здания
Основные субъекты	Государственная кадастровая оценка земли осуществляется Федеральной Службой земельного кадастра России через его региональные отделения. Частные независимые оценщики могут быть привлечены к работе.	Национальная земельная служба — подготовка моделей оценки; Национальный налоговый департамент — инструкции и руководящие принципы; Региональные налоговые органы — оценки отдельных свойств объектов	Органы графств по оценке собственности
Перечень законодательных актов, регулирующих процесс массовой оценки	Кадастровая оценка земель как ожидается, будет законодательно установлена во второй части Налогового кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, закона «О государственном земельном кадастре. Все эти законы в настоящее время находятся в стадии разработки. Ожидается, что кадастровая оценка земли будет вытекать из нормативной стоимости земли, которая используется в соответствии с действующим законодательством на всей территории страны в качестве основы для существующего земельного налогообложения.	Реальный акт оценки имущества и соответствующее постановление, Закон «Об оценке недвижимости» 1979 г.	Международная ассоциация налоговых оценщиков (IAAO)
Информационная база	Сбор данных для целей оценки варьируется в зависимости от категорий земель. Модели массовой оценки земель разрабатываются таким образом, что отсутствие рыночных данных компенсируется существенным набором информации о факторах, которые, как известно, оказывают влияние на стоимость земли. Достоверные данные о ценах сделок отсутствуют.	В зависимости от типа недвижимости используется различная информация для оценки стоимости. Эта информация включает в себя местоположение, площадь земельного участка, жилую площадь, год постройки и различные физические особенности здания.	Достоверные данные о ценах сделок, которые в обязательном порядке декларируются.
Возможность оспаривания результатов	После получения уведомления по уплате налога, налогоплательщик имеет право потребовать, чтобы результаты оценки его земельного участка были рассмотрены в соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности. В России не было почти никакого опыта апелляционных разбирательств по части земельного налога в пределах действующего налогового законодательства страны.	Владелец собственности может пожаловаться в налоговый орган. После чего он может обратиться в административный суд (три уровня).	собственник имеет право подать апелляцию в орган графства по разрешению споров по оценке (The Value Adjustment Board — VAB).
Возможность включения изменений в свойствах объектов	Не определена	Один раз в год обновляются значения для свойств, которые изменились. Национальная земельная служба уведомляет налоговую администрацию о всех изменениях в характеристиках земли, и муниципалитеты в свою очередь должны внести соответствующие изменения в характеристиках зданий.	Переоценка недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно. Ценовую информацию о недвижимости возможно получить непосредственно на местном уровне, так как все сделки с недвижимостью регистрируются в графстве.
Использование индивидуальной оценки для повышения точности массовой	В настоящее время — нет	Модели оценки испытываются в ходе подготовительной работы, когда оценочный персонал подробно анализирует рынок продаж.

Из анализа зарубежного опыта можно увидеть,что во многих странах уже сформированы системы массовой оценки городских земель, законодательная и информационная база для выполнения такого вида оценки. При этом такая информационная база является достоверной и общедоступной. Кроме того, в системах массовой оценки предусмотрена возможность оперативного включения изменений в свойствах объектов, что, в свою очередь, дает достоверное представление о закономерностях развития рынка городских земель.

Развитие и распространение массовой оценки городских земель в Украине должно сопровождаться совершенствованием законодательной базы в области землеустройства и оценочной деятельности с целью установления общих принципов и методик проведения массовой оценки.

Выявление важнейших факторов спроса и предложения, влияющих на формирование и динамику цен в массовой оценке

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап — качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например — изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап — выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния [4].

В данной работе перечень ценообразующих качеств формируется на основе анализа рынка недвижимости города, так как на стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, месторасположение, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Выводы

В данной магистерской работе решена научно-практическая задача, которая состояла в выявлении достоинств и недостатков технологий и методик массовой оценки городских земель в разных странах, разработке и апробации математической модели массовой оценки, адаптированной по отношению к существующему в регионе (г.Донецк) рынку земель и недвижимости.

Совершенствование законодательства, разработка и внедрение новых технологий и методик массовой оценки городских земель, основанной на статистическом анализе данных, будет способствовать получению более точных и достоверных результатов оценки, которые будут максимально приближены к рыночной стоимости объектов оценивания.

При написании данного реферата магистерская работа еще не завершена. Окончательное завершение — декабрь 2011 г. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или его руководителя после указанной даты.

Литература

1. О. Драпіковський, І.Іванова . Масова оцінка міських земель: Україна та світовий досвід [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.nbuv.gov.ua/portal/natural/Vpabia/2009_6-7/statii/UDK%20332.pdf


2. Управление земельными ресурсами в Европе, с.58-60 [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.unece.org/env/documents/2005/wpla/ECE-HBP-140-r.pdf


3. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполирафиздата, 1994.


4. Н.Калинина, Ю.Кочетков, В.Овсянников. Центр анализа рынка недвижимости [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://crea.ru/newcrea/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm


5. Land (Real Estate) Mass Valuation Systems for Taxation Purposes in Europe [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.isivi.it/vienna2005/mass.valuation.pdf


6. В.П.Федоров, О.М.Пахомова, Н.В.Булычева. Оценка рыночной стоимости земли методом массовой оценки (проблемы, модельное и информационное обеспечение) [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.perspectiva-spb.ru/menu/publ/fedorov.htm


7. Robert J. Gloudemans. Mass Appraisal of Real Property – 1999. – 428 с.


8. С.Шавров. Налоги на собственность и массовая оценка недвижимости в Швеции [электронный ресурс]. - Режим доступа: http://land-reform.com/upload/e53f7fdb596a5e64d063ccce2fecaba1.htm

---