ДонНТУ   Портал магістрів

Реферат за темою випускної роботи

Зміст

Вступ

Для оцінки землі згідно ст.201 Земельного кодексу України [1] може проводитися нормативна та експертна грошова оцінка. Нормативна грошова оцінка земель населеного пункту – одне з найважливіших джерел надходжень коштів до місцевих бюджетів, від наповнення яких істотно залежить економічний і соціальний розвиток населеного пункту. Експертна оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Проведення грошової оцінки можливе із застосуванням методу аналізу ієрархій (МАІ), який розробив відомий американський математик Томас Сааті. За допомогою МАІ можна отримати об'єктивну, жорстку оцінку, яка мало залежить від думки експерта. Це досягається шляхом застосування шкали відносної важливості.

1. Актуальність теми

При проведенні нормативної грошової оцінки земель населених пунктів одним з важливих етапів є визначення значень зонального коефіцієнта Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста.

У Порядку [2] зазначено, що економіко-планувальні зони встановлюються з урахуванням наступних факторів:

- Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

- Доступність до місць концентрації трудової діяльності, центрам тощо;

- Рівень розвитку сфери обслуговування;

- Рівень інженерного забезпечення та благоустрій території;

- Екологічна якість території;

- Соціально-містобудівна привабливість середовища.

Виділяють наступні методи визначення Км2:

1. Вартісний (переведення дії кожного з факторів, які впливають на якість території, в певну суму грошей).

2. Функціональний (оцінка кожного фактора за його функціональним показниками).

3. Соціологічний (визначення ставлення жителів міста до кожного з факторів за допомогою спеціальної анкети).

4. Експертний (оцінка факторів групою експертів, які добре знають умови населеного пункту).

5. Комбінований (включає елементи експертного, функціонального та соціологічного методів).

Як показує практика, найчастіше значення коефіцієнта Км2 встановлюються експертним методом, недоліком якого є відсутність об'єктивних критеріїв впливу того чи іншого фактора. Тому в даній роботі пропонується для визначення Км2 використовувати МАІ, який систематизує процес вирішення цього складного завдання.

2. Мета і задачі дослідження та заплановані результати

Метою магістерської роботи є вдосконалення методики грошової оцінки земель населених пунктів в частині визначення значень зонального коефіцієнта Км2 (на прикладі м. Донецька).

Основні завдання дослідження:

1. Розробити оптимальну ієрархію факторів, що впливають на значення Км2.

2. Визначити відносну важливість факторів на кожному рівні ієрархії шляхом парних порівнянь.

3. Виконати ранжування економіко-планувальних зон м. Донецька.

Об'єкт дослідження: землі населених пунктів.

Предмет дослідження: значення зональних коефіцієнтів Км2.

Практичним результатом магістерської роботи є отримання об'єктивних, таких, що мало залежать від думок експертів, значень зональних коефіцієнтів Км2 для економіко-планувальних зон м. Донецька.

3. Огляд досліджень та розробок

МАІ розроблений американським математиком Т. Сааті. Опис методу, його застосування в різних реальних системах розглянуто в [3-6].

МАІ добре увійшов в теорію і практику багатокритеріального вибору. Число статей прикладного характеру, в яких МАІ застосовується до вирішення найрізноманітніших прикладних багатокритеріальних задач, перевищила тисячу вже десять років тому. На основі МАІ був розроблений пакет програм EXPERT CHOICE, який отримав світове визнання і широке поширення за кордоном [7].

Застосуванню МАІ для прийняття рішень в сфері нерухомості, зокрема землі, присвячений ряд статей.

Слід відзначити статтю Застосування методу аналізу ієрархій при оцінці міських земель Г.А. Калабухова і Ю.Н. Галкіної [8]. Автори роблять висновок, що МАІ дозволяє:

- Уніфікувати та замінити роботу експертів-оцінювачів, а також знизити витрати на виплату заробітної плати висококваліфікованим фахівцям в агентствах нерухомості;

- Будувати моделі експертного консиліуму для оцінки нерухомості, а також додаткові ієрархії для оцінки компетентності експертів;

- Вирішувати багатокритеріальні задачі оцінки, встановлювати різні ваги пріоритетів і знаходити загальну цільову функцію оцінюваного об'єкта;

- Використовувати процедуру для обчислення таких складних характеристик, як відношення вигоди до витрат.

У методичному відношенні найбільший інтерес представляє масова оцінка всієї території міста або великої його частини за допомогою МАІ.

У статті Метод аналізу ієрархій як складова частина методології проведення оцінки нерухомості О.А. Ахметова, М.Б. Мжельского [9] на підставі прикладів зроблено висновок, що метод аналізу ієрархій може знайти широке і різнобічне застосування в теорії і практиці оцінки.

Цікавою є робота Оцінка ваг ознак розташування з використанням методу аналізу ієрархій в Донецьку, Україні М. Крівобокова [10].

В роботі проводиться порівняння двох методів (МАІ та пряме анкетування) для оцінки ваги найважливіших ознак місця розташування, що впливають на ціни квартир. У даному дослідженні беруть участь 7 оцінювачів, 3 ріелтора, 4 містобудівника, 6 землевпорядників.

Ознаки, які мають найбільшу важливість в Донецьку, на думку автора такі:

- Відстань до центрального ділового району 1 км;

- Відстань до найближчого районного центру 1 км;

- Відстань до найближчого магазину менше 100 м;

- Відстань до найближчої зупинки менше 100 м;

- Відстань до залізничної станції менше 1 км;

- Відстань до річки (озера, зеленої зони) менше 100 м;

- Відстань від шкідливого об'єкта більше 1 км;

- Відсутність шуму дорожнього руху;

- Зниження рівня злочинності (злочинів/1000 жителів) на 10%;

- Розміщення в престижному районі.

Дослідження показує, що МАІ характеризується ефектом згладжування, тобто більш низькими максимальними вагами і високими мінімальними вагами в порівнянні з прямим анкетуванням. Другий важливий висновок – найбільш однорідною групою є ріелтори і, в меншій мірі, оцінювачі.

У статті М. Кривобокова виконано огляд літератури з даної теми. С. Онг і Т. Чу [11] підкреслюють ясність, витонченість і відносну простоту МАІ. А. Бендер та ін [12] вважають МАІ простою та ефективною методологією і перспективним підходом. Згідно Т. Кауко [13] цей метод є технічно складним і повністю прозорим, іншими важливими перевагами є здатність методу кількісно-якісних суджень і поведінкового аспекту, нераціональності переваг, сприйняття і відносин впливу. Ж. Болл і В. Срінівасян [14] пропонують використовувати МАІ в процесі вибору будинку, ілюструють ці можливості на прикладі Бостона. А. Бендер і співавтори [12, 15] використовують МАІ для аналізу переваг домовласників в швейцарських містах. Т. Кауко [13] аналізує переваги житла в районі Гельсінкі. Н. Чан [16] застосовує МАІ для оцінки наслідків плям забруднень землі в Австралії. Приклад застосування МАІ в Україну – С. Сівець [17], який пропонує використовувати техніку для узгодження результатів різних методів оцінки реальної вартості майна.

У статті Використання ГІС і МАІ для аналізу придатності землі Тран Тронг Дука [18] пропонується спільне використання ГІС та МАІ для оцінки придатності землі. Спільне використання ГІС та МАІ є потужним інструментом, це проілюстровано на прикладі В'єтнамської провінції.

З вищесказаного можна зробити висновок, що МАІ застосовується до вирішення найрізноманітніших прикладних багатокритеріальних задач, тому може бути застосований і до грошової оцінки землі. Цей метод дозволяє уніфікувати і замінити роботу експертів-оцінювачів; будувати моделі експертного консиліуму, оцінювати компетентність експертів; вирішувати багатокритеріальні задачі оцінки; використовувати процедуру для обчислення складних характеристик.

У методичному відношенні найбільший інтерес представляє масова оцінка всієї території міста або великої його частини.

МАІ характеризується ефектом згладжування, тобто більш низькими максимальними вагами і високими мінімальними вагами в порівнянні з прямим анкетуванням.

Потужним інструментом є спільне використання МАІ та ГІС-технологій.

4. Опис методу аналізу ієрархій та його застосування у магістерській роботі

Етапи МАІ представлено на рис. 1.

Етапи методу МАІ

Рисунок 1 – Етапи методу МАІ

На першому рівні ієрархії завжди знаходиться одна вершина – мета дослідження, що проводиться. Другий рівень ієрархії складають фактори, що безпосередньо впливають на досягнення мети. При цьому кожен фактор представляється в ієрархії вершиною, з'єднаною з вершиною 1-го рівня. Третій рівень складають фактори, від яких залежать вершини 2-го рівня. І так далі. Цей процес побудови ієрархії триває до того часу, поки в ієрархію не включені всі основні фактори або хоча б для одного з факторів останнього рівня неможливо безпосередньо отримати необхідну інформацію.

Потім складається матриця для порівняння відносної важливості критеріїв на другому рівні по відношенню до спільної мети на першому рівні. Подібні матриці повинні бути побудовані для парних порівнянь кожної альтернативи на третьому рівні по відношенню до критеріїв другого рівня.

Порівнюється відносна важливість лівих елементів матриці з елементами зверху. Тому якщо елемент зліва важливіше, ніж елемент зверху, то в клітку заноситься позитивне ціле (від 1 до 9), в іншому випадку – зворотне число (дріб). Відносна важливість будь-якого елемента, порівнюваного з самим собою, дорівнює 1; тому діагональ матриці (елементи від лівого верхнього кута до нижнього правого) містить тільки одиниці. Всього необхідно провести тільки n(n–1)/2 суджень, де n – загальне число порівнюваних елементів.

Потім необхідно обчислити безліч власних векторів для кожної матриці, а потім нормалізувати результат до одиниці, отримуючи таким чином вектор пріоритетів.

Вельми корисним побічним продуктом теорії є так званий індекс узгодженості (ІУ), який дає інформацію про ступінь порушення узгодженості матриці.

За допомогою ІУ можна обчислити відношення узгодженості (ВУ). Величина ВУ повинна бути 10% або менше, щоб бути прийнятною. В деяких випадках можна допустити 20%, але не більше. Якщо ВУ виходить з цих меж, то учасникам потрібно ще досліджувати задачу і перевірити свої судження.

Після цього пріоритети синтезуються, починаючи з другого рівня вниз. Локальні пріоритети перемножуються на пріоритет відповідного критерію на рівні, що знаходиться вище, і підсумовуються по кожному елементу відповідно до критеріїв, на які впливає цей елемент. Це дає складовий, або глобальний, пріоритет того елемента, який потім використовується для зважування локальних пріоритетів елементів, порівнюваних по відношенню до нього як до критерію і розташованих рівнем нижче. Процедура триває до самого нижнього рівня [3, 9].

На підставі вищевикладеного була складена ієрархія факторів, яка найбільш повно враховує всі критерії, що впливають на значення зонального коефіцієнта Км2.

Вершина ієрархії – мета – ранжування економіко-планувальних зон м. Донецька (рис. 2).

Анімація:4 кадра, 6 циклів повторення, 26,9 кілобайт

Рисунок 2 – Основна ієрархія

Другий рівень складають фактори, які визначені Порядком [2]:

- Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

- Доступність до місць концентрації трудової діяльності, центрам тощо;

- Рівень інженерного забезпечення та благоустрій території;

- Рівень розвитку сфери обслуговування;

- Екологічна якість території;

- Соціально-містобудівна привабливість середовища.

Причому перші два фактори були об'єднані в одну групу, тому що вони нерозривно пов'язані.

Третій рівень складають критерії, які є різними для кожного з елементів попереднього рівня. Ці критерії представлені на рис. 3-7.

Ієрархія функціонально-планувальних якостей

Рисунок 3 – Ієрархія функціонально-планувальних якостей

Ієрархія інженерного забезпечення та благоустрою

Рисунок 4 – Ієрархія інженерного забезпечення та благоустрою

Ієрархія сфери обслуговування

Рисунок 5 – Ієрархія сфери обслуговування

Ієрархія екологічної обстановки

Рисунок 6 – Ієрархія екологічної обстановки

Ієрархія соціально-містобудівної привабливості

Рисунок 7 – Ієрархія соціально-містобудівної привабливості

Завершує ієрархію рівень економіко-планувальних зон.

Подальшим завданням є складання матриць для парних порівнянь кожного критерію на одному рівні по відношенню до критеріїв попереднього рівня.

Висновки

МАІ використовується для вирішення різних прикладних багатокритеріальних задач, тому може бути застосований і для грошової оцінки землі. Цей метод дозволяє уніфікувати і замінити роботу експертів-оцінювачів.

Значення зонального коефіцієнта Км2 встановлюється експертним методом, недоліком якого є відсутність об'єктивних критеріїв впливу того чи іншого фактора. У магістерській роботі для визначення Км2 пропонується використовувати МАІ, щоб підвищити об'єктивність оцінки. Складена ієрархія факторів, яка найбільш повно враховує всі критерії, що впливають на значення зонального коефіцієнта Км2. Подальшим завданням є складання матриць для парних порівнянь кожного критерію на одному рівні по відношенню до критеріїв попереднього рівня.

При написанні даного реферату магістерська робота ще не завершена. Остаточне завершення: грудень 2012 року. Повний текст роботи та матеріали по темі можуть бути отримані у автора або його керівника після вказаної дати.

Перелік посилань

  1. Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-ІІІ.
  2. Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденный совместно приказом Госкомзема, Министерства аграрной политики, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. №18/15/21/11.
  3. Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем: Пер. с англ. – М.: Радио и связь, 1991. – 224 с.: ил.
  4. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. с англ. – М.: Радио и связь, 1993. – 278 с.: ил.
  5. Saaty, Thoma L. (1980) The Analytic Hierarchy Process. New York: McGraw-Hill.
  6. Saaty, Thomas L. And Luis G.Vargas (1982) The Logic of Priorities, Boston: Kluwer-Nijhoff.
  7. Ногин В.Д. Упрощенный вариант метода анализа иерархий на основе нелинейной свертки критериев [Электронный ресурс], 13.05.2012. Режим доступа: http://www.apmath.spbu.ru/ru/staff/nogin/nogin_p11.pdf Ногин В.Д. Упрощенный вариант метода анализа иерархий на основе нелинейной свертки критериев.
  8. Калабухов Г.А., Галкина Ю.Н. Применение метода анализа иерархий при оценке городских земель// Земельный вестник России, №3-4, 2005. – С.34-42.
  9. Ахметов О.А., Мжельский М.Б. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости// Актуальные вопросы оценочной деятельности, 2001.
  10. Marko Kryvobokov. Estimating the weights of location attributes with the Analytic Hierarchy Process in Donetsk, Ukraine// Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, №2, 2005, рр.7-31.
  11. Ong, S. E., and Chew, T. I. (1996), “Singapore residential market: An expert judgemental forecast incorporating the analytical hierarchy process”, Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14, No 1, pp. 50-66.
  12. Bender, A., Din, A., Hoesli, M., and Brocher, S. (2000), “Environmental preferences of homeowners: Further evidence using the AHP method”, Journal of Property Investment and Finance, Vol. 18. No 4, pp. 445-455.
  13. Kauko, T. J. (2002), Modelling the locational determinants of house prices: neural network and value tree approaches, PhD thesis, Utrecht: Utrecht University, 252 p.Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research Volume 2, Number 2, 2005 King, D. M., and Mazzotta, M. (2002) The Contingent Choice Method (visited May 18, 2004).
  14. Ball, J., and Srinivasan, V. C. (1994), “Using the Analytic Hierarchy Process in House Selection”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 9, No 1, pp. 9-85.
  15. Bender, A., Din, A., Favarger, P., Hoesli, M, and Laakso, J. (1997), “An Analysis of Perceptions Concerning the Environmental Quality of Housing in Geneva”, Ubran Studies, Vol. 34, No 3, pp. 503-513.
  16. Chan, N. (2002), “Stigma Assessment: A Multi-Criteria Decision-Making Approach”, Pacific Rim Property Research Journal, Vol. 8, No 1, pp. 29-47.
  17. Sivets, S. A. (2003), “How to pass ‘the exam of conscience’, or About the problem of reconciliation of valuation results”, Paper presented at the International Conference “Actual Questions in Valuation of Business and Property Rights”, Alushta, Ukraine, 25-27 September, 14 p. (in Russian).
  18. Tran Trong Duc. USING GIS AND AHP TECHNIQUE FOR LAND-USE SUITABILITY ANALYSIS// International Symposium on Geoinformatics for Spatial Infrastructure Development in Earth and Allied Sciences, 2006.