ДонНТУ   Портал магистров

Реферат по теме выпускной работы

Содержание

Введение

Для оценки земли согласно ст.201 Земельного кодекса Украины [1] может проводиться нормативная и экспертная денежная оценка. Нормативная денежная оценка земель населенного пункта – один из важнейших источников поступлений в местные бюджеты, от наполнения которых существенно зависит экономическое и социальное развитие населенного пункта. Экспертная оценка используется при осуществлении гражданско-правовых сделок касательно земельных участков. Проведение денежной оценки возможно с применением метода анализа иерархий (МАИ), который разработал известный американский математик Томас Саати. С помощью МАИ можно получить объективную, жесткую оценку, которая мало зависит от мнения эксперта. Это достигается путем применения шкалы относительной важности.

1. Актуальность темы

При проведении нормативной денежной оценки земель населенных пунктов одним из важных этапов является определение значений зонального коэффициента Км2, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города.

В Порядке [2] указано, что экономико-планировочные зоны устанавливаются с учетом следующих факторов:

- неоднородность функционально-планировочных качеств территории;

- доступность к местам концентрации трудовой деятельности, центрам и пр.;

- уровень развития сферы обслуживания;

- уровень инженерного обеспечения и благоустройство территории;

- экологическое качество территории;

- социально-градостроительная привлекательность среды.

Выделяют следующие методы определения Км2:

1. Стоимостной (переведение действия каждого из факторов, которые влияют на качество территории, в определенную сумму денег).

2. Функциональный (оценка каждого фактора по его функциональным показателям).

3. Социологический (определение отношения жителей города к каждому из факторов с помощью специальной анкеты).

4. Экспертный (оценка факторов группой экспертов, которые хорошо знают условия населенного пункта).

5. Комбинированный (включает элементы экспертного, функционального и социологического методов).

Как показывает практика, чаще всего значения коэффициента Км2 устанавливаются экспертным методом, недостатком которого является отсутствие объективных критериев влияния того или иного фактора. Поэтому в данной работе предлагается для определения Км2 использовать МАИ, который систематизирует процесс решения этой сложной задачи.

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Целью магистерской работы является совершенствование методики денежной оценки земель населенных пунктов в части определения значений зонального коэффициента Км2 (на примере г. Донецкка).

Основные задачи исследования:

1. Разработать оптимальную иерархию факторов, влияющих на значение Км2.

2. Определить относительную важность факторов на каждом уровне иерархии путем парных сравнений.

3. Ранжировать экономико-планировочные зоны г. Донецка.

Объект исследования: земли населенных пунктов.

Предмет исследования: значения зональных коэффициентов Км2.

Практическим результатом магистерской работы является получение объективных, мало зависящих от мнений экспертов, значений зональных коэффициентов Км2 для экономико-планировочных зон г. Донецка.

3. Обзор исследований и разработок

МАИ разработан американским математиком Т. Саати. Описание метода, его приложения в различных реальных системах изложены в [3-6].

В настоящее время МАИ прочно вошел в теорию и практику многокритериального выбора. Число статей прикладного характера, в которых МАИ применяется к решению самых различных прикладных многокритериальных задач, превысило тысячу уже десять лет назад. На основе МАИ был разработан получивший мировое признание и широкое распространение за рубежом пакет программ EXPERT CHOICE [7].

Применению МАИ для принятия решений в сфере недвижимости, в частности земли, посвящен ряд статей.

Следует отметить статью Применение метода анализа иерархий при оценке городских земель Г.А. Калабухова и Ю.Н. Галкиной [8]. Авторы делают вывод, что МАИ позволяет:

- унифицировать и заменить работу экспертов-оценщиков, а также понизить издержки на выплату заработной платы высококвалифицированным специалистам в риэлтерских конторах, агентствах недвижимости;

- строить модели экспертного консилиума для оценки недвижимости, а также дополнительные иерархии для оценки компетентности экспертов;

- решать многокритериальные задачи оценки, устанавливать различные веса приоритетов и находить общую целевую функцию оцениваемого объекта;

- использовать процедуру для вычисления таких сложных характеристик, как отношение выгоды к затратам.

В методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части с помощью МАИ.

В статье Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости О.А. Ахметова, М.Б. Мжельского [9] на основании примеров сделан вывод, что метод анализа иерархий может найти широкое и разностороннее применение в теории и практике оценки.

Интересной является работа Оценка весов признаков расположения с использованием метода анализа иерархий в Донецке, Украина М. Кривобокова [10].

В работе проводится сравнение двух методов (МАИ и прямое анкетирование) для оценки веса самых важных признаков месторасположения, влияющих на цены квартир. В данном исследовании принимают участие 7 оценщиков, 3 риэлтора, 4 градостроителя, и 6 землеустроителей.

Признаки, которые имеют наибольшую важность в Донецкке, по мнению автора следующие:

-расстояние до центрального делового района 1 км;

-расстояние до ближайшего районного центра 1 км;

-расстояние до ближайшего магазина менее 100 м;

-расстояние до ближайшей остановки менее 100 м;

-расстояние до железнодорожной станции менее 1 км;

-расстояние до реки (озера, зеленой зоны) менее 100 м;

-расстояние от вредного объекта более 1 км;

-отсутствие шума дорожного движения;

-снижение уровня преступности (преступлений / 1000 жителей) на 10%;

-размещение в престижном районе.

Исследование показывает, что МАИ характеризуется сглаживающим эффектом, то есть более низкими максимальными весами и высокими минимальными весами по сравнению с прямым анкетированием. Второй важный вывод – наиболее однородной группой являются риэлторы и, в меньшей степени, оценщики.

М. Кривобоковым выполнен обзор литературы по данной теме. С. Онг и Т. Чу [11] подчеркивают ясность, изящество и относительную простоту МАИ. А. Бендер и др. [12] считают МАИ простой и эффективной методологией и перспективным подходом. Согласно Т. Кауко [13] этот метод является технически сложным и полностью прозрачным, другими важными преимуществами являются способность метода количественно-качественных суждений и поведенческого аспекта, а именно нерациональности предпочтений, восприятия и отношений влияния. Ж. Болл и В. Сринивасян [14] предлагают использовать МАИ в процессе выбора дома, иллюстрируют эти возможности на примере Бостона. А. Бендер и соавторы [12, 15] используют МАИ для анализа предпочтений домовладельцев в швейцарских городах. Т. Кауко [13] анализирует предпочтения жилья в районе Хельсинки. Н. Чан [16] применяет МАИ для оценки последствий пятен загрязнений земли в Австралии. Пример применения МАИ в Украине – С. Сивец [17], который предлагает использовать технику для согласования результатов различных методов оценки реальной стоимости имущества.

В статье Использование ГИС и МАИ для анализа пригодности земли Тран Тронг Дука [18] предлагается совместное использование ГИС и МАИ для оценки пригодности земли. Совместное использование ГИС и МАИ является мощным инструментом, это проиллюстрировано на примере Вьетнамской провинции.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что МАИ применяется к решению самых различных прикладных многокритериальных задач, поэтому может быть применен и к денежной оценке земли. Этот метод позволяет унифицировать и заменить работу экспертов-оценщиков; строить модели экспертного консилиума, оценивать компетентность экспертов; решать многокритериальные задачи оценки; использовать процедуру для вычисления сложных характеристик.

В методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части.

МАИ характеризуется сглаживающим эффектом, то есть более низкими максимальными весами и высокими минимальными весами по сравнению с прямым анкетированием.

Мощным инструментом является совместное использование МАИ и ГИС-технологий.

4. Описание метода анализа иерархий и его применение в магистерской работе

Краткое изложение этапов МАИ представлено на рис.1.

Краткое изложение этапов МАИ

Рисунок 1 – Краткое изложение этапов МАИ

На первом уровне иерархии всегда находится одна вершина – цель проводимого исследования. Второй уровень иерархии составляют факторы, непосредственно влияющие на достижение цели. При этом каждый фактор представляется в строящейся иерархии вершиной, соединенной с вершиной 1-го уровня. Третий уровень составляют факторы, от которых зависят вершины 2-го уровня. И так далее. Этот процесс построения иерархии продолжается до тех пор, пока в иерархию не включены все основные факторы или хотя бы для одного из факторов последнего уровня невозможно непосредственно получить необходимую информацию.

Затем составляется матрица для сравнения относительной важности критериев на втором уровне по отношению к общей цели на первом уровне. Подобные матрицы должны быть построены для парных сравнений каждой альтернативы на третьем уровне по отношению к критериям второго уровня.

Сравнивается относительная важность левых элементов матрицы с элементами наверху. Поэтому если элемент слева важнее, чем элемент наверху, то в клетку заносится положительное целое (от 1 до 9); в противном случае – обратное число (дробь). Относительная важность любого элемента, сравниваемого с самим собой, равна 1; поэтому диагональ матрицы (элементы от левого верхнего угла до нижнего правого) содержит только единицы. Всего необходимо произвести только n(n-1)/2 суждений, где n – общее число сравниваемых элементов.

После нужно вычислить множество собственных векторов для каждой матрицы, а затем нормализовать результат к единице, получая тем самым вектор приоритетов.

Весьма полезным побочным продуктом теории является так называемый индекс согласованности (ИС), который дает информацию о степени нарушения согласованности матрицы.

С помощью ИС можно вычислить отношение согласованности (ОС). Величина ОС должна быть порядка 10% или менее, чтобы быть приемлемой. В некоторых случаях можно допустить 20%, но не более. Если ОС выходит из этих пределов, то участникам нужно исследовать задачу и проверить свои суждения.

После этого приоритеты синтезируются, начиная со второго уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует этот элемент. Это дает составной, или глобальный, приоритет того элемента, который затем используется для взвешивания локальных приоритетов элементов, сравниваемых по отношению к нему как к критерию и расположенных уровнем ниже. Процедура продолжается до самого нижнего уровня [3, 9].

На основании вышеизложенного была составлена иерархия факторов, которая наиболее полно учитывает все критерии, влияющие на значение зонального коэффициента Км2.

Вершина иерархии – цель – ранжировка экономико-планировочных зон г. Донецка (рис.2).

Рисунок 2 – Основная иерархия

Второй уровень составляют факторы, которые определены Порядком [2]:

- неоднородность функционально-планировочных качеств территории;

- доступность к местам концентрации трудовой деятельности, центрам и пр.;

- уровень инженерного обеспечения и благоустройство территории;

- уровень развития сферы обслуживания;

- экологическое качество территории;

- социально-градостроительная привлекательность среды.

Причем первые два фактора были объединены в одну группу, потому что они неразрывно связаны.

Третий уровень составляют критерии, которые являются различными для каждого из элементов предыдущего уровня. Эти критерии представлены на рис.3-7.

Иерархия функционально-планировочных качеств

Рисунок 3 – Иерархия функционально-планировочных качеств

Иерархия инженерного обеспечения и благоустройства

Рисунок 4 – Иерархия инженерного обеспечения и благоустройства

Иерархия сферы обслуживания

Рисунок 5 – Иерархия сферы обслуживания

Иерархия экологической обстановки

Рисунок 6 – Иерархия экологической обстановки

Иерархия социально-градостроительной привлекательности

Рисунок 7 – Иерархия социально-градостроительной привлекательности

Завершает иерархию уровень экономико-планировочных зон.

Дальнейшей задачей является составление матриц для парных сравнений каждого критерия на одном уровне по отношению к критериям предыдущего уровня.

Выводы

МАИ используется при решении самых различных прикладных многокритериальных задач, поэтому может быть применен и к денежной оценке земли. Этот метод позволяет унифицировать и заменить работу экспертов-оценщиков.

Значение зонального коэффициента Км2 устанавливается экспертным методом, недостатком которого является отсутствие объективных критериев влияния того или иного фактора. В магистерской работе для определения Км2 предлагается использовать МАИ, чтобы повысить объективность оценки. Составлена иерархия факторов, которая наиболее полно учитывает все критерии, влияющие на значение зонального коэффициента Км2. Дальнейшей задачей является составление матриц для парных сравнений каждого критерия на одном уровне по отношению к критериям предыдущего уровня.

При написании данного реферата магистерская работа еще не завершена. Окончательное завершение: декабрь 2012 года. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или его руководителя после указанной даты.

Список источников

  1. Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 г. №2768-ІІІ.
  2. Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденный совместно приказом Госкомзема, Министерства аграрной политики, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, Украинской академии аграрных наук от 27.01.2006 г. №18/15/21/11.
  3. Саати Т., Кернс К. Аналитическое планирование. Организация систем: Пер. с англ. – М.: Радио и связь, 1991. – 224 с.: ил.
  4. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. с англ. – М.: Радио и связь, 1993. – 278 с.: ил.
  5. Saaty, Thoma L. (1980) The Analytic Hierarchy Process. New York: McGraw-Hill.
  6. Saaty, Thomas L. And Luis G.Vargas (1982) The Logic of Priorities, Boston: Kluwer-Nijhoff.
  7. Ногин В.Д. Упрощенный вариант метода анализа иерархий на основе нелинейной свертки критериев [Электронный ресурс], 13.05.2012. Режим доступа: http://www.apmath.spbu.ru/ru/staff/nogin/nogin_p11.pdf Ногин В.Д. Упрощенный вариант метода анализа иерархий на основе нелинейной свертки критериев.
  8. Калабухов Г.А., Галкина Ю.Н. Применение метода анализа иерархий при оценке городских земель// Земельный вестник России, №3-4, 2005. – С.34-42.
  9. Ахметов О.А., Мжельский М.Б. Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости// Актуальные вопросы оценочной деятельности, 2001.
  10. Marko Kryvobokov. Estimating the weights of location attributes with the Analytic Hierarchy Process in Donetsk, Ukraine// Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research, №2, 2005, рр.7-31.
  11. Ong, S. E., and Chew, T. I. (1996), “Singapore residential market: An expert judgemental forecast incorporating the analytical hierarchy process”, Journal of Property Valuation and Investment, Vol. 14, No 1, pp. 50-66.
  12. Bender, A., Din, A., Hoesli, M., and Brocher, S. (2000), “Environmental preferences of homeowners: Further evidence using the AHP method”, Journal of Property Investment and Finance, Vol. 18. No 4, pp. 445-455.
  13. Kauko, T. J. (2002), Modelling the locational determinants of house prices: neural network and value tree approaches, PhD thesis, Utrecht: Utrecht University, 252 p.Nordic Journal of Surveying and Real Estate Research Volume 2, Number 2, 2005 King, D. M., and Mazzotta, M. (2002) The Contingent Choice Method (visited May 18, 2004).
  14. Ball, J., and Srinivasan, V. C. (1994), “Using the Analytic Hierarchy Process in House Selection”, Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 9, No 1, pp. 9-85.
  15. Bender, A., Din, A., Favarger, P., Hoesli, M, and Laakso, J. (1997), “An Analysis of Perceptions Concerning the Environmental Quality of Housing in Geneva”, Ubran Studies, Vol. 34, No 3, pp. 503-513.
  16. Chan, N. (2002), “Stigma Assessment: A Multi-Criteria Decision-Making Approach”, Pacific Rim Property Research Journal, Vol. 8, No 1, pp. 29-47.
  17. Sivets, S. A. (2003), “How to pass ‘the exam of conscience’, or About the problem of reconciliation of valuation results”, Paper presented at the International Conference “Actual Questions in Valuation of Business and Property Rights”, Alushta, Ukraine, 25-27 September, 14 p. (in Russian).
  18. Tran Trong Duc. USING GIS AND AHP TECHNIQUE FOR LAND-USE SUITABILITY ANALYSIS// International Symposium on Geoinformatics for Spatial Infrastructure Development in Earth and Allied Sciences, 2006.