ДонНТУ   Портал магистров ИГГ Кафедра ГиГ

Реферат по теме выпускной работы

Содержание

Введение

Нормативная денежная оценка различных категорий земель используется в основном для целей налогообложения. Многолетний опыт применения нормативной денежной оценки как базы определения налога свидетельствует о том, что методические подходы, которые положены в основу нормативной денежной оценки соответствуют современным представлениям о стоимости земли, создают надлежащие условия для эффективного и объективного налогообложения земельных участков. Однако процесс выполнения нормативной денежной оценки земель не в полной мере соответствует темпам реформирования земельных отношений и требует дальнейшего совершенствования [1].

1. Актуальность темы

Денежная оценка является экономическим механизмом земельных отношений, приватизации земельных участков, земельно–ипотечного кредитования, налогообложения и становление рынка земли. Проведение нормативной денежной оценки земель населенных пунктов предусмотрено через каждые 5–7 лет однако до сих пор этот процесс является очень трудоемким.

Использование геоинформационных систем позволяет упростить процесс оценки и уменьшить трудозатраты. На сегодняшний день невозможно достичь полной автоматизации без участия человека, но даже частичная автоматизация позволяет ускорить процесс проведения нормативной денежной оценки. Преимущество выполнения денежной оценки с использованием геоинформационных систем заключается не только в экономии времени, но и возможности соединить ее с земельным и градостроительным кадастрами, генеральным планом и т.д. [2].

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Цель работы: автоматизация процесса нормативной денежной оценки на базе ГИС, разработка механизм, который снизит влияние эксперта на результат оценки и значительно сократит трудозатраты.

Задачи исследования:

  1. Анализ денежной оценки земель в Украине и з рубежом с целью усовершенствования (на примере стран постсоветского пространства, стран Европы и стран Америки);
  2. Выявление основных алгоритмом автоматизации денежной оценки;
  3. Апробация алгоритмов в геоинформационной системе ArcGis;
  4. Апробация результатов на примере г. Макеевки.

Планируемые результаты: планируется получить технологию автоматизации нормативной денежной оценки земель населенных пунктов, а именно разработать алгоритмы и реализовать их в среде ArcGis с последующей апробацией.

3. Обзор исследований и разработок

3.1 Обзор международных источников

Денежной оценке земель, принадлежит ведущая роль в формировании и реализации экономических механизмов регулирования городского землепользования и прежде всего через систему налогообложения.

В разных странах мира денежная оценка земель проводится по разным технологиям. В странах, где всегда существовала частная форма собственности, налогообложение регламентирует рынок земель. В странах постсоветского пространства работает нормативная денежная оценка земель.

В качестве примеров рассмотрен опыт развития систем оценки городских земель в Российской Федерации, Литве, в Швеции, Великобритании и в США. Для анализа технологии денежной оценки земель в этих странах был выработан следующий ряд критериев:

– система оценки для налогообложения;

– объект оценки;

– субъект оценки;

– возможность обжалования результатов;

– возможность включения изменений в свойствах объектов;

– возможность автоматизации.

Результаты сравнения по этим критериям приведены в таблице [4-8].

Таблица 1 – Зарубежний опыт проведения оценки земель

Критерий США Литва Швеция Великобритания Росийская Федерация
Система оценки для налогообложения Существуют системы для целей налогообложения, повышения эффективности управления недвижимостью, определение ее залоговой стоимости, оценки портфелей инвестиций в недвижимость и т.д.. Системы государственной кадастровой оценки земли и оценки недвижимости находятся в стадии развития.
Объект оценки Недвижимость (земля + улучшения): с/х земли, жилая застройка, коммерция, промышленность Земля и улучшения (подлежат оценке отдельно) Недвижимость (земля + улучшения) Недвижимость (земля + улучшения) Все типы улучшений и категории земель в пределах городской территории.
Субъект оценки Органы графств по оценке недвижимости Специальный Центр регистров Национальная земельная служба – подготовка моделей оценки; Национальный налоговый департамент – инструкции и руководящие принципы; Региональные налоговые органы – оценки отдельных свойств объектов. Земельный Реестр ее Величества. Объединенное общество оценщиков и аукционеров. Федеральная Служба земельного кадастра России через его региональные отделения. Частные независимые оценщики могут быть привлечены к работе.
Возможность обжалования результатов Владелец имеет право подать апелляцию в орган графства по разрешению споров по оценке (The Value Adjustment Board – VAB). Владелец может пожаловаться в налоговый орган. После чего он может обратиться в административный суд (три уровня). Налогоплательщик знакомится с заключением Valuation office agency и может обратиться непосредственно в суд или независимый орган, ответственный за рассмотрение апелляций по муниципальному налогу. Не было почти никакого опыта апелляционных разбирательств по земельному налогу в пределах действующего налогового законодательства страны.
Возможность включения изменений в свойствах объектов Переоценка недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно. Ценовую информацию о недвижимости можно получить непосредственно на местном уровне. Переоценка земли и недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно. Раз в год восстанавливаются значения для показателей, которые изменились. Переоценка земли и недвижимости на основе рыночных цен в целях налогообложения проводится ежегодно. Не установлено
Возможность автоматизации Использование специализированных программных комплексов созданных мировыми лидерами в этой области – ЕSRI, INTERGRAPH, Аutodesk. Использование комплекса «Кадастровая оценка земельных участков» и лицензированных зарубежных продуктов

3.2 Обзор национальных источников

Вопросы оценки земель рассмотрены в работах таких ученых, как Дехтяренко Ю, Ф. Мартин А.Г, Данилишин Б.М., Добряк Д.С., Третьяк А.М., Лихогруд М.Г., Перович Л.Н. и других. В то же время научные основы автоматизации нормативной оценки земель остаются малоисследованным [9].

Основным направлением использования геоинформационных технологий в работах украинских специалистов является экономико-планировочное зонирование территории населенных пунктов, которое проводилось на основе использования электронных векторных карт местности и средств пространственного анализа и моделирования ГИС (расчет транспортно-функциональной удобства, оценка экологического состояния, экспертная оценка градостроительных качеств территории) [10-11].

В существующих программных комплексах нормативной оценки земли присутствует главный недостаток – работу должен выполнять квалифицированный эксперт, и собственноручно проставлять локальные коэффициенты (балы) на местоположение земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны, а это вызывает большую трудоемкость выполнения денежной оценки земель.

3.3 Обзор локальных источников

В Донецком национальном техническом университете (кафедра геоинформатики и геодезии) широко изучались вопросы связанные с оценкой земель. Cледует отметить магистерские работы Беловодовой Е.Л. (Автоматизация нормативной денежной оценки земли в городе Макеевка при помощи ГИС), Соловьевой Ю.С. (Исследование нормативной денежной оценки населенных пунктов и создание для нее автоматизированной системы), Чайки А.Г. (Массовая оценка городских земель в Украине).

4. Краткое изложение собственных результатов, имеющихся к моменту завершения работы над авторефератом

На сегодняшний день нормативная денежная оценка в Украине не соответствует международным стандартам оценки (МСО), рынок предложения недвижимости развит не равномерно, что не позволяет перейти к массовой оценке, которая успешно работает в большинстве развитых стран мира.

Таким образом нормативная денежная оценка земель была и остается наиболее подходящим механизмом для налогообложения в Украине. Однако нормативная оценка достаточно трудоемкий процесс и требует определенной автоматизации. Планируется автоматизация процесса выбора локальных коэффициентов, благодаря математическим функциям, что позволит упростить работу эксперта на данном этапе. Главной задачей работы является поиск инструментов и технологий, которые можно применить при автоматизации оценки.

Источники информации для автоматизированной системы оценки приведены на схеме.

Схема источников информации

Рисунок 1 – Схема источников информации

Ожидаемым результатом работы является автоматизация процесса определения локального коэффициента (Км3) который учитывает месторасположение земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны. Значения коэффициентов устанавливаются по результатам пофакторных оценок каждой группы с учетом удельного веса рентообразующих факторов в формировании общего рентного дохода в пределах населенного пункта и его экономико-планировочных зон.

В традиционной технологии оценки, значения этих коэффициентов выбираются оценщиком из установленного диапазона и могут существенно отличатся от действительности.

При автоматизации данного процесса в геоинформационной системе ArcGIS АrcMap10, значения этих коэффициентов будут рассчитывается автоматически, путем построения буферных зон.

Буферные зоны – полигоны, границы которых отстоят на определенное расстояние от границ исходных объектов. Например, при оценке участка, занятого жилой застройкой, функциями ArcGIS может быть создана зона пешеходной доступности вокруг общественных центров (школ, больниц, детских садов). Буферные зоны могут создаваться для точечных, линейных и площадных объектов. Во многих случаях расстояние от границы объекта до полигона может зависеть от атрибутивных данных, например, ширины прибрежной зоны или численности населения города. Также в ArcGIS предусмотрено построение сразу нескольких буферных зон разных радиусов, а также построение их пересечения, объединения и разности [12].

Построение буферных зон на примере определения пешеходной доступности к школам

Рисунок 2 – Построение буферных зон на примере определения пешеходной доступности к школам
(анимация: 4 кадров, 5 циклов повторения, 160 килобайт)

Пересечение буферных зон позволяет определить, толщину перекрытия инфраструктурных факторов для оценочных районов. Это значит что чем больше толщина перекрытия, тем выше будет локальный коэффициент оценочного района. На основе этой идеи будут разработаны алгоритмы автоматизации данного процесса (рис.2).

Заключение

В данной магистерской работе решена практическая задача, которая состоит в выявлении достоинств и недостатков технологий и методик нормативной денежной оценки городских земель в Украине, а также разработке и апробации математических моделей автоматизации процессов нормативной оценки в среде ArcGIS, на примере г.Макеевка.

При написании данного реферата магистерская работа еще не завершена. Окончательное завершение — январь 2013 г. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или его руководителя после указанной даты.

Список источников

  1. Доклад к дипломной работе [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kyrator.com.ua/
  2. А. А. Євдокімов, С. В. Журавльова. Геоінформаціїні технології грошової оцінки земель населених пунктів. // Восточно-Европейский журнал передовых технологий 2/4(50) 2011.
  3. Великобритания. Аналитическая справка по системе оценки недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pandia.ru/
  4. Системи масової оцінки землі для цілей оподаткування у Європі [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.isivi.it/
  5. Кадастрова вартість: досвід використання у Литві [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.dom2000.com/
  6. Шавров С. Податки на власність і масова оцінка нерухомості в Швеції [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://land-reform.com/
  7. Joseph K. Eckert «Property appraisal and assessment administration», International Association of Assessing Officers, 1990, р.716
  8. Палеха Ю.М., Свінарьов А.В., Використання ГІС при грошовій оцінці земель населених пунктів [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
  9. Офіційний сайт ПК "Land Priсe System (LPS)" [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.nvc-zis.kiev.ua
  10. ГИС SynergyMap [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.stargis.com.ua/
  11. Тикунов В. С. Геоинформатика. Построение буферных зон [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://edu-knigi.ru/