ДонНТУ   Портал магістрів ІГГ Кафедра ГіГ

Реферат за темою випускної роботи

Зміст

Вступ

Нормативна грошова оцінка різних категорій земель використовується в основному для цілей оподаткування. Багаторічний досвід застосування нормативної грошової оцінки як бази визначення податку свідчить про те, що методичні підходи, які покладені в основу нормативної грошової оцінки відповідають сучасним уявленням про вартість землі, створюють належні умови для ефективного і об'єктивного оподаткування земельних ділянок. Однак процес виконання нормативної грошової оцінки земель не повною мірою відповідає темпам реформування земельних відносин і вимагає подальшого вдосконалення [1].

1. Актуальність теми

Грошова оцінка є економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно–іпотечного кредитування, оподаткування і становлення ринку землі. Проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів передбачено через кожні 5–7 років проте до цих пір цей процес є дуже трудомістким.

Використання геоінформаційних систем дозволяє спростити процес оцінки і зменшити трудовитрати. На сьогоднішній день неможливо досягти повної автоматизації без участі людини, але навіть часткова автоматизація дозволяє прискорити процес проведення нормативної грошової оцінки. Перевага виконання грошової оцінки з використанням геоінформаційних систем полягає не тільки в економії часу, а й можливості з'єднати її з іншими містобудівними роботами: земельним і містобудівним кадастрами, генеральним планом і т.д. [2].

2. Мета і задачі дослідження та заплановані результати

Мета роботи: автоматизація процесу нормативної грошової оцінки на базі ГІС, розробка механізму, який знизить вплив експерта на результат та відчутно зменшить трудовитрати.

Задачі дослідження:

  1. Аналіз грошової оцінки земель в Україні та закордоном з метою удосконалення (на прикладі країн пострадянського простору, країн Європи і країн Америки);
  2. Виявлення основних алгоритмом автоматизації грошової оцінки;
  3. Апробація алгоритмів в геоінформаційної системи ArcGis;
  4. Апробація результатів на прикладі м. Макіївки.

Плановані результати:планується отримати технологію автоматизації нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, а саме розробка та апробація цих алгоритмів в геоінформаційної системи ArcGis.

3. Огляд досліджень та розробок

3.1 Огляд міжнародних джерел

Грошовій оцінці земель належить провідна роль у формуванні та реалізації економічних механізмів регулювання міського землекористування і, насамперед, через систему оподаткування.

В різних країнах світу грошова оцінка земель проводиться за різними технологіями. В країнах, в яких завжи існувала приватна форма власності лподаткування регламентує ринок земель. В країнах пострадянського простору використовується нормативно грошова оцінка земель

В якості прикладів було розглянуто досвід розвитку оцінки міських земель в Російській Федерації, в Литві, в Швеції, в США та Великобританії. Проаналізувавши джерела [4–8] з питання зарубіжного досвіду оцінки земель для оподаткування, складено таблицю 1.1.

Таблиця 1 – Зарубіжний досвід проведення оцінки земель

Критерій США Литва Швеція Великобританія Російска Федерація
Система оцінки для оподаткування Існують системи для цілей оподаткування, підвищення ефективності управління нерухомістю, визначення її заставної вартості, оцінки портфелів інвестицій в нерухомість тощо Системи державної кадастрової оцінки землі та оцінки нерухомості знаходяться у стадії розвитку
Об’єкт оцінки Нерухомість (земля + поліпшення) Земля та поліпшення (підлягають оцінюванню окремо) Нерухомість (земля + поліпшення) Нерухомість (земля + поліпшення) Всі типи поліпшень і категорії земель в межах міської території
Суб’єкт оцінки Органи графств з оцінки нерухомості Спеціальний Центр регістрів Національна земельна служба – підготовка моделей оцінки; Національний податковий департамент – інструкції і керуючі принципи; Регіональні податкові органи – оцінки окремих властивостей об’єктів. Земельный Реестр ее Величества. Объединенное общество оценщиков и аукционеров Федеральна Служба земельного кадастру Росії через його регіональні відділення. Приватні незалежні оцінювачі можуть бути залучені до роботи
Можливість оскарження результатів Власник має право подати апеляцію в орган графства з вирішення спорів з оцінки (The Value Adjustment Board — VAB). може поскаржитися в податковий орган. Після чого він може звернутися в адміністративний суд (три рівні). Valuation office agency (VОA) розглядає результати і дає платнику податків офіційне письмовий висновок. Платник податків знайомиться з укладенням та може, якщо він того забажає, звернутися безпосередньо до суду або незалежний орган, відповідальний за розгляд апеляцій по муніципальному податку Не було майже ніякого досвіду апеляційних розглядів щодо земельного податку в межах діючого податкового законодавства країни
Можливість включення змін у властивостях об’єктів Переоцінка нерухомості на основі ринкових цін в цілях оподаткування проводиться щорічно. Цінову інформацію про нерухомість можливо отримати безпосередньо на місцевому рівні Переоцінка землі та нерухомості на основі ринкових цін в цілях оподаткування проводиться щорічно. Один раз у рік відновлюються значення для властивостей, які змінилися. Переоцінка землі та нерухомості на основі ринкових цін в цілях оподаткування проводиться щорічно. Не встановлено
Можливість автоматизації Використання спеціалізованих програмних комплексів створених світовими лідерами у цій області – ЕSRI, INTERGRAPH, Аutodesk. Використання комплексу «Кадастрова оцінка земельних ділянок» та ліцензованих зарубіжних продуктів

3.2 Огляд національних джерел

Питання оцінки земель розглянуті в роботах таких вчених, як Дехтяренко Ю, Ф. Мартін А.Г, Данилишин Б.М., Добряк Д.С., Третяк А.М., Лихогруд М.Г., Перович Л.М. та інших. У той же час наукові основи автоматизації нормативної оцінки земель залишаються малодослідженими [9].

Основним напрямком використання геоінформаційних технологій в роботах українських фахівців було економіко-планувальне зонування території населених пунктів, яке проводилось на основі використання електронних векторних карт місцевості та засобів просторового аналізу і моделювання ГІС (розрахунок транспортно-функціональної зручності, оцінка екологічного стану, експертна оцінка містобудівних якостей території). [10-11].

В існуючих програмних комплексах з нормативної оцінки землі присутній головний недолік – роботу повинен виконувати кваліфікований експерт, та власноруч проставляти локальні коефіцієнти (бали) на місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони, а це викликає велику трудомісткість виконання грошової оцінки земель.

3.3 Огляд локальних джерел

У Донецькому національному технічному університеті (кафедра геоінформатики та геодезії) широко вивчалися питання пов'язані з оцінкою земель. Cлід відзначити магістерські роботи Беловодовой Є.Л. (Автоматизація нормативної грошової оцінки землі у місті Макіївка за допомогою ГІС), Соловйової Ю.С. (Дослідження нормативної грошової оцінки населених пунктів та створення для неї автоматизованої системи), Чайки А.Г. (Масова оцінка міських земель в Україні).

4. Короткий виклад власних результатів, наявних до моменту завершення роботи над авторефератом

На сьогоднішній день нормативна грошова оцінка в Україні не відповідає міжнародним стандартам оцінки (МСО), ринок пропозиції нерухомості розвинений не рівномірно, що не дозволяє перейти до масової оцінці, яка успішно працює в більшості розвинених країн світу.

Таким чином нормативна грошова оцінка земель була і залишається найбільш відповідним механізмом для оподаткування в Україні. Проте нормативна оцінка досить трудомісткий процес і вимагає певної автоматизації. Планується автоматизація процесу вибору локальних коефіцієнтів, завдяки математичних функцій, що дозволить спростити роботу експерта на даному етапі. Головним завданням роботи є пошук інструментів і технологій, які можна застосувати при автоматизації оцінки.

Джерела інформації автоматизованої системи оцінки наведено на схемі.

Схема джерел інформації

Рисунок 1 – Схема джерел інформації

Очікуваним результатом роботи є автоматизація процесу визначення локального коефіцієнта (Км3) який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони. Значення коефіцієнтів встановлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентообразующих факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

У традиційній технології оцінки, значення цих коефіцієнтів вибираються оцінювачем із встановленого діапазону і можуть істотно відрізнятися від дійсності.

При автоматизації даного процесу в геоінформаційної системи ArcGIS АrcMap10, значення цих коефіцієнтів будуть розраховується автоматично, шляхом побудови буферних зон.

Буферні зони – полігони, межі яких відстоять на певну відстань від кордонів вихідних об'єктів. Наприклад, при оцінці ділянки, зайнятої житловою забудовою, функціями ArcGIS може бути створена зона пішохідної доступності навколо громадських центрів (шкіл, лікарень, дитячих садків). Буферні зони можуть створюватися для точкових, лінійних і майданних об'єктів. У багатьох випадках відстань від межі об'єкта до полігону може залежати від атрибутивних даних, наприклад, ширини прибережної зони або чисельності населення міста. Також у ArcGIS передбачено побудову відразу декількох буферних зон різних радіусів, а також побудова їх перетину, об'єднання і різниці [12].

Построение буферных зон на примере определения пешеходной доступности к школам

Рисунок 2 – Побудова буферних зон на прикладі визначення пешохідної доступності до шкіл
(анимація: 4 кадров,150 кілобайт)

Перетин буферних зон дозволяє визначити, товщину перекриття інфраструктурних факторів для оціночних районів. Це означає що чим більше товщина перекриття, тим вище буде локальний коефіцієнт оціночного району. На основі цієї ідеї будуть розроблені алгоритми автоматизації даного процесу (рис.2).

Висновки

У даній магістерській роботі вирішена практична задача, яка полягає у виявленні переваг і недоліків технологій і методик нормативної грошової оцінки міських земель в Україні, а також розробці та апробації математичних моделей автоматизації процесів нормативної оцінки в середовищі ArcGIS, на прикладі м.Макіївка.

При написанні даного реферату магістерська робота ще не завершена. Остаточне завершення - січень 2013 Повний текст роботи та матеріали по темі можуть бути отримані у автора або його керівника після зазначеної дати.

Перелік посилань

  1. Доклад к дипломной работе [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kyrator.com.ua/
  2. А. А. Євдокімов, С. В. Журавльова. Геоінформаціїні технології грошової оцінки земель населених пунктів. // Восточно-Европейский журнал передовых технологий 2/4(50) 2011.
  3. Великобритания. Аналитическая справка по системе оценки недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pandia.ru/
  4. Системи масової оцінки землі для цілей оподаткування у Європі [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.isivi.it/
  5. Кадастрова вартість: досвід використання у Литві [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.dom2000.com/
  6. Шавров С. Податки на власність і масова оцінка нерухомості в Швеції [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://land-reform.com/
  7. Joseph K. Eckert «Property appraisal and assessment administration», International Association of Assessing Officers, 1990, р.716
  8. Палеха Ю.М., Свінарьов А.В., Використання ГІС при грошовій оцінці земель населених пунктів [Электронный ресурс]. – Режим доступа:
  9. Офіційний сайт ПК "Land Priсe System (LPS)" [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.nvc-zis.kiev.ua
  10. ГИС SynergyMap [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.stargis.com.ua/
  11. Тикунов В. С. Геоинформатика. Построение буферных зон [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://edu-knigi.ru/