ДонНТУ   Портал магистров

Мороз Александра Вадимовна

Горно-геологический факультет

Кафедра геоинформатики и геодезии

Специальность Землеустройство и кадастры

Анализ научно-методических подходов для автоматизации нормативной денежной оценки земель несельскохозяйственного использования за границами населенных пунктов

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент Гермонова Екатерина Александровна

Резюме Биография Реферат Библиотека Ссылки Отчет о поиске Индивидуальный раздел

Реферат по теме выпускной работы

Содержание

• Введение
• 1. Актуальность темы
• 2. Цель и задачи исследования
• 3. Анализ земельного законодательства по денежной оценке
• 4. Нормативная денежная оценка в ГИС
• Выводы
• Список источников

Введение

Земля как основа экономической, социальной, производственной и иной деятельности обладает стоимостью, а адекватная оценка земли представляет собой одно из важных условий нормального функционирования и формирова-ния экономики. Значительную роль в формировании устойчивого развития данной сферы играет создание методик оценки земельных ресурсов, способных учитывать все специфические факторы земельных вопросов.

1. Актуальность темы

Заключается в разработке технологии денежной оценки земель населенных пунктов, а также в поиске надлежащих принципов рыночных отношений под-ходов к практическому осуществлению кадастровой оценки земель в ДНР.

Тема работы вписывается в научные разработки кафедры геоинформатики и геодезии ДОННТУ. Так, например, на кафедре геоинформатики и геодезии более 10 лет проводятся исследования, направленные на совершенствование методик и технологий нормативной денежной оценки земель для налогообло-жения. На сегодняшний день по результатам этих исследований защищено 2 кандидатских и больше 10 магистерских диссертаций (Кривобоков М. Г., Кузнецова Д. С., Ревданник Д. А., Чайка А. Г., Чеснокова М. А., Супенко С. С. и др.).

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Цель работы – создание новых и применение стандартных инструментов геоинформационной системы для автоматизации процесса нормативной денежной оценки (НДО) земель населенных пунктов малых и средних населенных пунктов.

Задачи:

анализ мирового опыта денежной оценки земель населенных пунктов для налогообложения с дальнейшим обоснованием ее научно-методических подходов на территории ДНР. (I этап);

разработка алгоритмов по отдельным этапам НДО земель населенных пунктов и разработку новых инструментов, позволяющих автоматизировать процесс оценки (II этап);

на примере г. Енакиево выполнить апробацию разработанных новых инструментов ArcGIS для автоматизации НДО. (III этап).

Результатом магистерской работы должна быть новая технология, базирующая на платформе ArcGIS 10.2, которая позволит значительно сократить трудозатраты и уменьшить ошибки оценщиков.

Использование земли в ДНР является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемые в зависимости от нормативной денежной оценки земель, достоверность которой во многом зависит от качества исходной информации.

3. Анализ земельного законодательства по денежной оценке

В соответствии с «Временным положением о налоговой системе ДНР», до принятия соответствующих нормативных правовых документов, исчисление платы за землю, подача отчетности и уплата платы за землю в республике осуществляется, согласно требованиям и по ставкам (с учётом установленных льгот и особенностей), предусмотренными налоговой системой Украины по состоянию на 01.01.2014 г. [3]

При этом ежегодная индексация НДО земель, предусмотренная ст. 138 Закона ДНР «О налоговой системе», до 01.01.2019 не осуществляется.

Коэффициент индексации НДО земель, на который индексировалась нормативная денежная оценка сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения, рассчитанный в соответствии со ст. 138 Закона ДНР «О налоговой системе», по состоянию на 01.01.2017 г. составлял 1,034, по состоянию на 01.01.2018 г. – 1,005 [2, 4].

Однако, при формировании собственной системы земельного налогообложения в ДНР необходимо, прежде всего, обратить внимание на решение проблем, которые длительное время существуют в системе налогообложения земли:

неразвитость земельного рынка;

недостаточное финансирование мероприятий по землеустройству из-за низкого уровня контроля со стороны государства за использованием поступлений от платы за землю;

низкая экономическая эффективность налоговых льгот.

В развитых странах Западной Европы и Америки, имеющих развитый рынок земли и недвижимости, для налогообложения применяется массовая оценка земель, математическая модель которой базируется на данных рынка. В странах Восточной Европы, появившихся после распада СССР, для оценки земель выбрали разные пути массовой оценки: кадастровая (Российская Федерация, Республика Беларусь и др.) и нормативная денежная оценки (Украина). Задача этих оценок заключается в определении стоимости земли недвижимого имущества для создания и функционирования единой системы налогообложения всех объектов недвижимости, в частности, земли (рис. 1)[7].

Для обоснования выбора теоретической базы денежной оценки земель в Донецком регионе, результаты которой будут применяться для налогообложения, был выполнен анализ существующих видов оценок земли и выявлены их особенности.

Начнем с обсуждения методов массовой оценки в рамках сравнительного подхода (рис. 2). В идеале этот метод должен выглядеть следующим образом. Допустим, оцениваются земельные участки, близкие по местоположению и идентичные по основным характеристикам. Для такой оценки в рамках сравнительного подхода необходимо иметь некоторую статистику по продажам сходных объектов в связи с тем, что идентичные по основным параметрам земельные участки различались площадью и местоположением. Так вот, среднее значение (или медиану) этих цен можно рассматривать как массовую оценку, а процесс получения этой оценки и есть метод (точнее, один из методов) массовой оценки. Таким образом, в методах массовой оценке игнорируются индивидуальные особенности объекта, уникальность каждого из них, а получаемые выводы (например, удельная стоимость) в равной степени относятся к каждому из объектов из этой группы.

В настоящее время для определения кадастровой стоимости земли и других объектов недвижимости применяются методы массовой оценки на основе выборки данных о продажах земельных участков и других объектов недвижимости на всей оцениваемой территории.

Недостаток системы государственного кадастра связан с неоправданными расходами граждан, в итоге работы системы. Согласно последним изменениям налогового законодательства, налог на недвижимое имущество исчисляется на основании его кадастровой стоимости. Несмотря на то, что по закону кадастровая стоимость на сегодняшний день не должна превышать рыночную стоимость, на практике механизм оценки позволяет получать завышенную в разы стоимость, что приводит к многократному увеличению налога[6].

Эта ситуация, в первую очередь, попросту несправедлива, так как граждане и бизнесмены платят завышенный в несколько раз налог, и вынуждены за свои деньги оспаривать личное право на справедливое налогообложение. Во-вторых, сильно страдает бизнес, который имеет недвижимость, зачастую налог на коммерческую недвижимость оказывается слишком высоким (рис. 3).

В основе НДО лежит капитализация рентного дохода, получаемого в зависимости от месторасположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории и качества земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологического состояния, а также функционального использования земель (рис. 4).

Резюме Биография Библиотека Ссылки Отчет о поиске Индивидуальный раздел