Исследование единого методологического подхода по управлению коммунальной недвижимостью, который позволяет органам местного самоуправления принимать обоснованные решения предполагает рассмотрение основных методов и принципов управления недвижимостью.

Существуют четыре основных метода ведения муниципального хозяйства:

• Прямое управление.
• Муниципально-подрядная система.
• Муниципально-арендная система.
• Муниципальная концессия.

При прямом управлении муниципалитеты осуществляют непосредственное руководство муниципальными предприятиями. В мировой практике органы управления муниципальными предпри­ятиями могут быть сформированы различными способами. Наибо­лее распространено назначение руководителей предприятия из числа муниципальных служащих. Если для управления муници­пальными предприятиями требуется высокая квалификация и опыт работы, часто производится наем профессиональных, хоро­шо оплачиваемых специалистов. Практикуется также управление посредством коллегиальных и выборных органов — дирекций предприятий.

Специалисты отмечают, что у муниципальных предприятий имеется ряд преимуществ перед частными и государственными. Услуги муниципальных предприятий для населения обычно де­шевле, чем частные, качественнее и оперативнее услуг государст­венных предприятий. Доходы, получаемые от услуг населению, идут не в пользу частных лиц или государства, а остаются в рас­поряжении местного сообщества.
Муниципальные предприятия могут использоваться органами местного самоуправления в качестве эффективных инструментов местной экономической и социальной политики. Муниципальная монополия позволяет минимизировать издержки производства за счет эффекта экономии масштаба, уменьшить коммерческие риски, создать условия для стабильного и устойчивого развития.
Однако при этом необходимо учитывать, что большое число муниципальных предприятий при недостаточном уровне оплаты услуг, или при резком росте производственных издержек, напри­мер, из-за повышения цен на электричество, может привести к возникновению задолженности местного бюджета.

Муниципальные предприятия могут финансироваться в смет­ном порядке или на основе хозрасчета. Хозрасчет используется для предприятий, осуществляющих хозяйственно независимую деятельность, приносящую определенный доход. В местном бюд­жете учитывается только определенная доля прибыли, остающаяся в распоряжении учредителя. Сметный порядок применяется для муниципальных учреждений, а также предприятий, не принося­щих доход.
Органы местного самоуправления имеют право создавать экономические предприятия лишь при условии, что предприятие должно преследовать некоммерческую цель, и масштабы деятель­ности предприятия должны находиться в приемлемом соответствии с возможностями местного бюджета.

При муниципально-подрядной системе строительство и выпол­нение определенных функций ведется не службами муниципалите­та, а временно нанимаемыми на конкурсной основе частными под­рядчиками, получающими часть прибыли. Подрядная система иг­рает очень важную роль в современных муниципальных хозяйст­вах, однако ее эффективное применение требует соблюдения опре­деленных принципов и правил, строгой системы учета и контроля.

Муниципально-арендная система применяется не с целью из­бавления органов местного самоуправления от расходов по экс­плуатации имущества, а лишь при условии невозможности распо­рядиться муниципальным имуществом более выгодным образом. Муниципальное имущество на определенный срок сдается в арен­ду частным лицам. При этом муниципалитет на срок аренды пол­ностью отказывается от доходов, получаемых от использования сдаваемого имущества в обмен на фиксированные, регулярно уп­лачиваемые арендатором платежи. Арендатор обычно занимается деятельностью, не связанной с выполнением поручений местных органов власти по решению тех или иных вопросов местного значения, что снижает возможности муниципального регулирования.

Муниципальная концессия представляет собой уступку муниципалитетом на определенный срок и на договорных условиях частному х озяйствующему субъекту права устраивать и вести хозяй­ство в определенной сфере деятельности. Фактически, использование подобной системы означает неспособность муниципалитета нести ту или иную часть местного хозяйства.

Эксперты отмечают, что при концессиях около 50% прибыли переходит из общественных в частные руки. При этом концесси­онная эксплуатация общеполезных предприятий чаще всего не обеспечивает ни интересы потребителей (высокие тарифы), ни ин­тересы работников таких предприятий (минимальная зарплата).
Местные власти оказываются связанными договором на много лет вперед и не могут отказаться от невыгодных концессионных договоров. Реальных же инструментов, позволяющих бороться с крупными внешними, особенно зарубежными, концессионерами у местных органов власти, как правило, нет. Практика показывает, что при концессии частная монополия не стремится вкладывать средства в развитие и техническое совершенствование производст­ва и при окончании договора муниципальному образованию воз­вращается изношенное оборудование и недвижимость.

Сторонниками такой системы являются исключительно пред­ставители частного бизнеса. Концессия муниципального имущест­ва, строительства муниципальных объектов, эксплуатации зданий экономически не эффективна и малопригодна в практике муници­пального хозяйства.[10]

Для эффективного решения управленческих задач недвижимостью должны соблюдаться следующие принципы.

Принцип пообъектного управления.
Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей).

Принцип целенаправленности управления.
Применительно к каждому объекту недвижимости (имущественному комплексу) собственником должна быть определена и зафиксирована цель, которую он преследует и достижению которой служит объект. Цели собственника должны иметь соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень их реалистичности и результаты деятельности по их достижению. На основании целей собственника, мониторинга рынка и анализа состояния объекта недвижимости (имущественного комплекса) применительно к каждому объекту управления должен разрабатываться перечень мероприятий, обеспечивающих максимальное достижение целей собственника (стратегии и программы управления объектом недвижимости).

Принцип экономической обоснованности управленческих решений.
Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всесторонней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Данный принцип предполагает проведение полной инвентаризации и учета объектов недвижимости, создание кадастра коммерческой недвижимости, включающего систему технико-экономических и финансовых показателей, адекватно отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.
В соответствии с данным принципом управление объектом недвижимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффективное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости.

Принцип единства системы управления.
Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов:

• цели собственника;
• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;
• определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации;
• контроль за объектами управления и деятельностью управляющих;
• предоставление отчетности о результатах управления;
• принятие управленческих решений на основании анализа результатов контроля и отчетности;
• ответственность за результаты управления;
• постоянное поступление, обработка и анализ информации о работе управляющих и состоянии объектов управления.

Принцип комплексности управления.
Деятельность по управлению недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обеспечен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта. В соответствии с тройственной сущностью недвижимости (как физического объекта, как объекта экономических отношений и как объекта правовых отношений) в течение всего срока жизни объекта параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический.

Принцип профессионального управления.
Управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе: специализированными управляющими компаниями, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым потенциалом, в соответствии с апробированными стандартами и методиками.[4]