Одним из важнейших и значимых объектов государственной собственности является земля. Государственные земельные ресурсы, наряду с другими ресурсами государства, должны способствовать развитию экономического потенциала страны. Соответственно, государственная политика в области земельных отношений должна способствовать оптимальному использованию земельных ресурсов для целей развития экономики в целом.
Отношения собственности составляют основу жизнедеятельности любого общества и материальную основу существования каждого человека. Владение собственностью всегда было связано с материальным достатком и наличием власти. Категория собственности занимает центральное место в системе социальных отношений и определяет основы государственного и общественного строя.
Особенное место в системе отношений собственности занимает проблема собственности на землю как исконного условия жизнедеятельности человека и общества.
С проблемами собственности на землю тесно связаны особенности различных форм ее реализации, прежде всего, распоряжения земельными долями, их аренда, получения земельной ренты и др. Все эти актуальные проблемы имеют большое теоретическое и практическое. Проблемы земельных отношений и собственности на землю всегда привлекали внимание многих экономистов разных стран и эпох. Этим проблемам уделяли значительное внимание такие классики и видные исследователи экономической теории как: Ф.Кенэ, У.Петти, А.Смит, Д.Рикардо, К.Родбертус, К.Маркс, А.Маршалл, В.И.Ленин. Земельные отношения анализировались в трудах Посошкова И.В., Радищева А.Н., Чернышевского Н.Г., Богданова В.И., Столыпина П.А.
После 1917 года и до начала 30-х годов различные аспекты земельных отношений исследовали Н.И.Бухарин, А.В.Чаянов, С.Г.Струмилин.
Земельные (в том числе рентные) отношения в СССР в послевоенные годы анализировали Булатов А.Е., Болгов А.В., Беляев И.Т., Емельянов A.M., Загай-тов И.Б, Лысов ЕЕ., Карнаухова Е.С., Кузин В.Ф., Пасхавер Б.И., Смирнов И.К., Тихонов Н.А. и другие.
Значительный вклад в вопрос становления отношений собственности на землю в Украине внесли работы П.Ф. Кулинича, В.В. Носика, В.И. Семчика, Н.И. Титовой, Н.В. Шульги и др. В некоторой степени вопрос собственности на землю, который является ключевым элементом земельной реформы в Украине, затронуто в работах таких ученых, как А.С. Даниленко, А.М. Третяк, М.М. Федоров, И.А. Разумный и др.
При достаточно широком спектре исследований проблем собственности на землю в переходной экономике многие их вопросы еще очень дискуссионные и недостаточно исследованы.
Цель данного исследования — проанализировать проблемы права собственности на землю и внести предложения о возможном усовершенствовании земельного законодательства.
Поставленная цель достигается путем решения следующих задач:
1. анализ институционного обеспечения прав собственности на землю;
2. рассмотреть формы собственности на землю и выделить основные формы на землю в Украине;
3. исследовать вопрос о необходимости продажи земель с аукционов (не с/х значения) и выделить приоритетные формы собственности для населенных пунктов.
Все эти вопросы актуальны и нуждаются в глубоком исследовании с учетом особенностей современного этапа перехода к рыночной экономике.
1. Институциональное обеспечение прав собственности на землю в Украине
Обобщая мировую практику, отношения собственности рассматриваются как санкционированные обществом, но не обязательно государством, отношения между людьми относительно использования имущества, и, в частности, земли[6].
С точки зрения общества, права собственности выступают как «правила игры», которые упорядочивают отношения между отдельными субъектами ведение хозяйства. С точки зрения юридических или физических лиц, они представляют собой «пучки правомочностей» для принятия решений по поводу того или другого ресурса.
Для более полного понимания отношений собственности на землю дадим определение основных видов прав.
Право владения земельным участком - это основана на законе возможность фактического владения участком.
Право пользования земельным участком - это допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли без вмешательства со стороны государства с учетом защиты соседних землепользователей и от деградационных процессов самой земли[6].
Право управления (в том числе и распоряжение) земельным участком - это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу участка, в частности, изменять функцию ее использования и осуществлять соглашения купли-продажи, закладной, предоставления в аренду и т.д.
Право на доход от земельного участка - это возможность получения дохода от фактического владения участком в виде арендной платы или прибыли, полученной в результате производственной эксплуатации и т.д[6].
Право на капитальную стоимость - это возможность получения дохода владельцем земельного участка как капитала в результате ее функционирования (использования) в разной форме.
На сегодняшний день в Украине существует неудовлетворительное институционное обеспечение функционирования прав собственности на землю (табл.1).
Под институционным обеспечением отношений собственности на землю понимаются действия органов государственной власти, которые направлены на установление институтов (норм и правил) и порядка их соблюдения. Правовые институты являются синтезированным продуктом достигнутых в обществе компромиссов, которые хоть и не всегда содействуют экономическому развитию однако является предпосылкой содействия эффективности рыночных механизмов.
Так с 170 пунктов институционного обеспечения, по экспертным оценкам только 3 получили - «достаточное обеспечение», 64 пункта получили оценку - «неудовлетворительное обеспечение» и 103 - вообще «отсутствие».
В Украине «пучок правомочностей» насчитывает 17 элементов (рис. 1), однако надлежащее развитие в экономических отношениях получили только три. Это право пользования, аренды и право на переход имущества по наследство или по завещанию. Право распоряжения как подфункция управления отождествляется с функцией управления в целом. Но управлять не означает только распоряжаться. Это означает, кроме того, планировать, организовывать, координировать и контролировать процесс реализации распоряжения.
Рисунок 1 — Структура видов прав на землю по правовым и экономическим правомочиям[6]
Поэтому смена приоритетов земельной реформы должна быть направлена на выявление недостатков институционной системы и вмонтированных в нее механизмов, а так же усовершенствование экономических отношений, которые тормозят эффективное действие рыночной экономики или рыночных отношений.
2. Формы собственности на землю в Украине
Одним из неопровержимых положительных моментов современной земельной реформы является то, что появились предусловия для развития разных форм собственности на землю.
Сегодня государство декларирует три формы собственности на землю: государственную, коммунальную и частную. Установив право коммунальной собственности на землю новый Земельный кодекс Украины фактически не упоминает о праве коллективной собственности. Однако реально и формально юридически право коллективной собственности на землю и земельные участки определено за большим количеством субъектов[1].
По данным статистической отчетности 2-зем в Донецкой области на 01.01.07г. в коллективной собственности находилось около 1% земель области, а это 20955га (рис 2).
Рисунок 2 — долевое соотношение форм собственности на землю в Донецкой области на 01.01.07г.
Чтобы не продолжать практику нагромождения вопросов с усложненной процедурой их решения, я предлагаю ввести две формы собственности на землю в Украине - частную и публичную. Эта идея почти реализована в нормах действующего Земельного кодекса, где установлено, что субъектами права частной собственности на земельные участки являются физические и юридические лица (рис.3).
Рисунок 3 - Визуализация предложенных автором форм собственности на землю в Украине. Анимация состоит из 7 кадров с задержкой в 150 мс между кадрами; задержка до повторного воспроизведения составляет 500 мс; количество циклов воспроизведения не ограниченo.
Предлагаю признать на законодательном уровне именно две формы собственности на землю, по следующим причинам:
1. это даст возможность более четко сформулировать правовой режим земельных участков, которые находятся в частной или публичной собственности, поскольку определяющим признаком будет именно форма собственности, а не субъект права.
2. по моему мнению, не существует принципиальной разницы с точки зрения правового регулирования земельных отношений между субъектами права внутри каждой из отмеченных выше форм собственности.
Относительно частной собственности - это конкретно определенный субъект права (физическое или юридическое лицо), который на собственное усмотрение владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом, не нарушая при этом предписания законодательных норм.
Относительно публичной собственности, то и территориальная община, и государство реализуют право собственности на земле через соответствующие органы власти. Органы власти реализуют предоставленное им право собственности в специфический способ - управление, поскольку объект права непосредственно не принадлежит должностному лицу.
Из вышесказанного следует, что тогда нет необходимости в вводе процедуры разграничения земель на государственные и коммунальные, в предложенном варианте такое разграничение не принесет ни одного позитива, т.к. после разграничения порядок использования земель и государственной, и коммунальной собственности будет регулироваться единственным законодательством.
3. Приоритетное землепользование в городах Украины
Вопрос о собственности на землю неразрывно связан с рынком земель. На сегодняшний день рынок земель воспринимают исключительно как куплю-продажу земельных участков. Аренда земель как один из определяющих факторов рыночных отношений незаслуженно находится на втором плане[2]. Это касается и ипотеки земель, о необходимом вводе которой ведется так много дискуссий. Но институт ипотеки земельной недвижимости до сих пор остается практически не наполненным юридическими нормами, особенно процессуальными.
Продажа земельных участков, как начало процесса, была положена в 1993 г. двумя указами Президента Украины « Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва»[3] и «Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню»[4]. Впоследствии указом «Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення» в принудительном порядке ставилось требование относительно наполнения государственной казны средствами от продажи земельных участков "в размере не менее одного процента сведенного бюджета Украины"
Донецкая область одна из первых областей провела продажу земельного участка под промышленным предприятием согласно приказу президента.
С тех пор в местные советы и администрации поступило около 2000 заявлений на выкуп земель общей площадью более 800 тыс. га на общую сумму около 200 млн. грн. Продано 1400 участков площадью 720 га на сумму 160 млн. грн.
В Донецкой области динамично развивается рынок земель в крупных городах: Донецке, Макеевке, Мариуполе, Харцызске, Константиновке, Славянске, Краматорске, а Старобешевском, Великоновоселковском, Марьинском районах.
Однако практически все населенные пункты страдают от игнорирования предписаний норм градостроительного законодательства. Те города, которые перевыполняли план, вообще остались без территориальных ресурсов для последующего развития. С целью недопущения последующего ухудшения сложившейся ситуации порядок освоения (переосвоения) городских территорий должен определяться исключительно градостроительной документацией, утвержденной в установленном порядке. В процессе планирования территорий на региональном, а особенно на местном уровнях необходимо обеспечить реальную возможность участия общественности.
В последние годы ведется дискуссия о необходимости продажи земельных участков на аукционах. Однако через неподобающее нормативное урегулирование процедурных вопросов как подготовки, так и непосредственно проведение аукциона, существуют варианты продажи земельных участков через аукцион по заниженным ценам.
В настоящее время в зарубежных развитых странах земельная политика направлена на национализацию земли в городах, т.к. большая часть городской земли находится в частной собственности. Например, в Монреале - 95% земли частная. В Испании практически вся земля находится в частной собственности. Землю в центре Лондона продают чрезвычайно редко, так как почти вся она находится в частной собственности.
Вопреки распространенному мнению частная собственность на землю в развитых странах отнюдь не повсеместна.
В США - чем штат "моложе" с момента своего образования, тем выше в нем доля федеральной собственности на землю.
Муниципалитеты Соединенных Штатов стараются скупать при возможности городские земли - частная собственность сковывает их действия по развитию городской инфраструктуры в природоохранных мероприятиях.
Когда городская земля становится преимущественно частной, у города не хватает денег для собственного развития. Этот вывод легко подтверждается на примере крупных городов мира с разной формой собственности на землю. Те города, в которых форма собственности на землю преимущественно частная, как правило, являются банкротами. Классическим примером является Нью-Йорк, в котором сосредоточены крупнейшие капиталы планеты. Но этот город является постоянным банкротом именно потому, что не управляет большей частью своей земли. В ситуации, когда городская земля становится преимущественно частной, у города не хватает денег для собственного развития. Землю приходится выкупать по рыночным ценам, а денег в бюджете, как правило, на эти цели нет. И колоссальные расходы на модернизацию коммунальной инфраструктуры, которые сегодня нужно нести городскому хозяйству, будут дополняться расходами на выкуп еще вчера государственной земли у частных собственников.
Для недопущения такой ситуации в ближайшее время должен быть решен вопрос о развитии аукционов на приобретение права аренды на землю, а земельные аукционы по продаже земельных участков должны проводиться в виде исключения для реализации привлекательных бизнес-проектов. При этом вырученные средства должны расходоваться исключительно на покрытие расходов реализации экономически непривлекательных, но крайне нужных для города проектов.
В Донецкой области имеет начало проведение аукционов на приобретение права аренды на землю. Такие конкурсы состоялись в Донецке, Мариуполе, Макеевке, Торезе, Дружковке, в Волновахском, Володарском, Великоновоселковском районах.
Заключение
Управление земельно-ресурсным потенциалом охватывает весь спектр общественных отношений. Организация системы управления этим потенциалом должна быть направлена на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом для каждого землевладельца и землепользователя.
Собственность на землю это один из наиболее важных вопросов в осуществлении украинской экономической реформы, в целом, и земельной, в частности. Поэтому, основными направлениями изменения приоритетов земельной ре¬формы должны быть усовершенствование экономических отношений собственности на землю. Необходимо переосмыслить и изменить большое количество, как материальных та и процессуальных норм по приобретению и реализации прав на землю. Внедрение эффективного государственного регулирования отношений собственности на землю в Украине является основным условием высокой социально-экономической эффективности земельных отношений и утверждения значимости земельных ресурсов как общественного достояния.
Внедренные сбалансированные и адекватные механизмы государственного регулирования рынка земель дадут возможность в полной мере реализовать право собственности и другие права на земельные участки всеми субъектами земельных отношений.
<<<<<<<<
Важное замечание
При написании данного автореферата работа еще не завершена. Окончательное завершение: декабрь 2009 г. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или у руководителя после указанной даты.
Список литературы:
1. Хропот С. Про форми власності на землі // Матеріели наук.-техн. конф. «сучасні досягнення геодезії, геодинаміки та геодезичного виробництва». – Львів, 1999. – С. 130-133.
2. Хропот С. Про нормативне регулювання прав власності на землі // Матеріали міжн. конф. «Через розвиток самоврядних територіальних громад – до громадянського суспільства». – Львів, 2002. – С. 30-39
3. Про приватизацію об’єктів незавершеного будівництва: Указ Президента України від 14.10.1993 р. № 456 [Электронный ресурс]http://zakon.nau.ua/doc/?code=456/93
4. Про приватизацію автозаправних станцій, що реалізують пально-мастильні матеріали виключно населенню: Указ Президента України від 29.12.1993 р. № 612 [Электронный ресурс] http://www.uapravo.net/data2008/base64/ukr64390.htm
5. Про форми власності на землю: проблеми та перспективи. Актуальні питання розвитку земельної реформи в Україні / А.С.Даниленко, Ю.Д.Білик, М.Ю. Гарбуз та ін.; За ред.. Ю.Д.Білика — К.: Урожай, 2004. — 96 с.
6. Третяк А. Напрями формування державної земельної політики, або зміна пріоритетів земельної реформи// Землевпорядний вісник.—2008.—№ 1.— С 21-33.
7. Голубев Михаил. «О частной собственности на землю»[Электронный ресурс]http://vasilievaa.narod.ru/ptpu/13_6_98.htm
8. Акимбеков Султан . Земля, поклонись человеку, гражданину и собственнику [Электронный ресурс] http://www.continent.kz/2000/09/08.html
9. Частная собственность на землю: перманентное полу-право [Электронный ресурс] http://www.proagro.com.ua/art/44334.html
10. Проект концепції державної цільової програми розвитку державної цільвої програми розвитку (розробник – Держкомзем України) [Электронный ресурс] http://www.minagro.kiev.ua/page/?n=6636
11. Заставська Л.П. Автореферат дисертації на тему «Право власності на землю в Україні (розвиток та основні риси). [Электронный ресурс] http://www.lawbook.by.ru/aref/12.00.06/017.shtml
12. Костяшкін І.О. До питання про зміну форм власності на землю в Україні. [Электронный ресурс] http://www.univ.km.ua/visnyk/1163.pdf
<<<<<<<<
