Формування нових науково–методичних підходів для отримання достовірних даних до нормативної грошової оцінки земель населених пунктів

Актуальність теми

На всіх етапах розвитку суспільства земля була, є і буде найважливішим засобом виробництва, основою, базисом, фундаментом життя людини. Без землі не може бути взаємодії людей, що складають суспільство, і самого їхнього життя. Земля так само є і одним з джерел доходу держави через земельний податок, який стягується з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв) та постійних землекористувачів. (1).

Для того що б визначити земельний податок потрібно провести грошову оцінку земель. Способи її проведення різні в різних країнах, наприклад: масова, кадастрова, нормативна.

Багато країн, відокремившись від СРСР, не дивлячись на відсутність ринку землі в перехідний період вибрали передовий європейський досвід оцінювання земельних ресурсів для оподаткування. Україна, з огляду на той фактор, що формування ринку землі – процес довготривалий, вибрала нормативний підхід до оцінки землі для оподаткування. Донецька Народна Республіка знаходиться на етапі формування своєї нормативно–законодавчої бази, тому в перехідний період орієнтується на нормативно–правові акти, які діяли на її території до моменту від'єднання від України і не суперечать Конституції ДНР. А саме, що використання землі в Донецькій Народній Республіці є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від нормативної грошової оцінки земель. (3) Тому на поточний момент дослідження, спрямовані на вдосконалення науково–методичних підходів отримання достовірних даних для грошової оцінки земель, можна вважати актуальними

Виходячи з вище сказаного мета даної магістерської роботи:

Проаналізувати міжнародні методи оцінки, вибрати і довести на практиці метод, який найбільше підходить для земель Донецької Народної Республіки. Знайти недоліки в методі і розробить рекомендації щодо його поліпшення.

Для виконання поставленої мети необхідно вирішити такі завдання:

1.Виполніте відповідно до існуючої методикою нормативно–грошову оцінку земель міст: Єнакієве, Харцизьк, Макіївка, для виявлення та обґрунтування недоліків в існуючій методиці.

2.Проаналізіровать відповідність земель за формою 6зем, для уточнення розрахунково–базової вартості.

3.Розробка рекомендацій щодо поліпшення методу нормативно–грошової оцінки, з урахуванням виявлених зауважень.

Види грошової оцінки для оподаткування

Оцінка вартості нерухомості   – процес визначення вартості об'єкта або окремих прав відносно оцінюваного об'єкта нерухомості. Оцінка вартості нерухомості включає: визначення вартості права власності або інших прав, наприклад, права оренди, права користування і т.д. по відношенню до різних об'єктів нерухомості.

Таблиця 1 – Порівняння видів грошової оцінки для оподаткування

Масова оцінка включає в себе систематичну оцінку груп властивостей в задану дату з використанням стандартизованих процедур. Вона повинна також відповідати вимогам земельного законодавства. Всі оцінки повинні підтверджуватися ринковими доказами і високою якістю. Процеси масової оцінки спрямовані на забезпечення надійних і послідовні даних, що лежать в межах ринкового діапазону. Однак вони також і мають помилки, особливо коли вони використовуються з часом або для оцінки складних об'єктів або недостатніх кількістю даних (3).

Масова оцінка землі базується на трьох традиційних підходах: ринкова вартість порівняння, вартість заміщення і капіталізації доходу. В процесі масової оцінки поєднання всіх трьох підходів зазвичай використовується для визначення оподаткованого значення (рис.1). Різні види землі можуть бути предметом різних підходів до оцінки в залежності від їх характеристик, правових основ і наявності довірених ринкових даних.

Необхідність масової оцінки розвинулась, коли уряди почали застосовувати податок на майно, яке потрібно велику кількість об'єктів нерухомості, котрі оцінюються в той же час, зберігаючи при цьому низьку вартість оцінки. Прийнято вважати, що всі землевласники повинні платити справедливі податки. (4)

Масова оцінка земель для цілей оподаткування почала розвиватися на початку XX століття, коли з'явилася можливість застосовувати відносно недорогі однорідні, точні і справедливі підходи до оцінки всіх об'єктів нерухомості. Поштовхом до широкого застосування масової оцінки послужило швидке розвиток статистичних моделей і комп'ютерних технологій (5).

Незважаючи на те, що масова оцінка для цілей оподаткування є порівняно недорогим заходом, для застосування її на території України, а згодом і ДНР, час ще не прийшов через слабо і нерівномірно розвиненого ринку землі.

Країни пострадянського простору по разіному поставилися до грошової оцінки земель. Вони запозичили міжнародний досвід і спробували побудувати метод оцінки схожий з масовою. У Російській Федерації, Білорусії, Казахстан, Литві та ін. застосовується кадастрова оцінка. В Україні ж застосовується нормативна грошова оцінка.

У Російській Федерації застосовується кадастрова оцінка земель населених пунктів, вона є найважливішою частиною актуалізації земельного кадастру. Кадастрова оцінка земель населених пунктів – це оцінка споживчої вартості земельних ділянок населених пунктів в межах кадастрового обліку (кадастровий блок, квартал).

Кадастрова вартість – це вартість в грошовому вираженні, що отримується в результаті кадастрової оцінки.

Ціна в населеному пункті відповідає вартості землі в населеному пункті, що має найгірші (безрентні) умови і додаткової, що представляє собою вартість з більш кращі умови.

Кадастрова оцінка як і масова зав'язана на розвинене м ринку землі через що неможливо використовувати цю оцінку на всій території. Кадастрова оцінка хоч і застосовується в Російській Федерації, але там є дуже багато суперечностей. Вона не завжди відповідає дійсності через що земельний податок на деяких ділянки може бути занижений або завищений. Але помилковий земельний податок можна оскаржити за допомогою експертної грошової оцінки, що тягне за собою додаткові витрати для платників податків. (6)

Впровадження системи масової оцінки обмежена відсутністю не рівномірно по всій країні, наприклад великі міста характеризуються багатьма транзакціями надійних даних щодо ринку землі. Ринок житла є єдиним розвиненим ринком, який характеризується великою кількістю торгових операцій. Ці операції розподіляються і високими цінами на квартири, тоді як в невеликих містах і селищах є мало прикладів продажу нерухомості. Офіційні дані від органів реєстрації землі не можуть використовуватися в якості джерела даних, оскільки у приватники угоди часто приховують справжню ринкову ціну, щоб уникнути сплати трансфертних податків.

Але в нинішній політичній та економічній ситуації цю оцінку можливо застосувати тільки в великих містах, але навіть не у всіх районах, а тільки в тих, в яких добре розвинений ринок землі. На іншій території цю оцінку застосувати неможливо.

В умовах становлення ринку землі, його непрозорості, недостатньої інформації про продажі земельних ділянок, масова оцінка земель має найбільшу значимість, що представляє собою метод, отримання оцінок ринкових вартісних показників однорідної групи земельних ділянок, з використанням ринкової інформації. В умовах становлення ринку масова оцінка земель дозволяє сформувати підхід до аналізу всього комплексу доступної інформації, який може використовуватися в подальшому шляхом уточнень при здійсненні індивідуальної (одноразової) оцінки. Саме масова оцінка є основою для оподаткування землі.

В Україні використовується нормативна грошова оценк а (НДО). НДО земельних ділянок згідно ст. 201 Земельного кодексу України використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель і т. п (7).

А відповідно до ст. 5 Закону України Про оцінку земель НДО землі використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (8).

Історично в Україні склалися три окремих методичних напрямки проведення нормативної грошової оцінки земель, а саме:

• земель сільськогосподарського призначення;

• населених пунктів;

• земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системі виробництва і розселення, облаштування його території та якості земель, з урахуванням природно–кліматичних та інженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико–культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Нормативна грошова оцінка відмінно підходить для територій зі слабо розвиненим ринком землі. Вона враховує місце розташування і все що підвищують чинники, які впливають на ділянку оцінки. Але вона теж не завжди відображає дійсність, постійно проводяться дослідження щодо її поліпшення, вчені шукають нові і нові можливості зменшити похибки в проведенні оцінки (9).

Аналіз достовірності вихідних даних для оцінки

Перша проблема з чим стикається оцінювач при проведенні нормативної грошової оцінки це достовірність вихідних даних для оцінки.

Використовувані вихідні дані представляють собою велику і різнобічну інформацію (рис.2), що міститься в різних одиницях виміру, д ля приведення земельно–оціночних показників в єдину систему використовують коефіцієнти відносної цінності територій або відносні величини – бали.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, отримуваного в залежності від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно–кліматичних та інженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтне та історико–культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які знаходяться в їх адміністративних межах.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно–господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Розрахунок бала за місце розташування заснований на характеристиці відстані (віддаленості) населеного пункту від центрів з більш високим соціально–економічним потенціалом, тобтооцінюється місце розташування кожного населеного пункту в районній системі розселення. Загальний бал за місце розташування включає розрахунки балів за відстань до обласного центру, районного центру, центру сільського поселення, а також враховує наявність видів транспортної доступності.

Похибки в застосуванні експертного метода визначення коефіцієнта Км2

Методи експертних оцінок являються частиною великої області теорії прийняття решени й, а саме експертне оцінювання – процедура отримання оцінки проблеми на основі думки фахівців з метою подальшого прийняття рішення.

Одним їх основних недоліків є те, що достовірність і надійність дослідження в першу чергу залежать від компетентності фахівців, що беруть участь у процесі. Немає ніяких гарантій, що отримані оцінки в дійсності достовірні. Існуючі способи визначення достовірності експертних оцінок засновані на припущенні, що в разі узгодженості думок експертів достовірність оцінок гарантується. З цим твердженням не завжди можна погодитися, так як бувають випадки, коли окремі експерти, не згодні з думкою більшості, давали правильні оцінки.

Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів при встановленні значень регіонального коефіцієнт Км2 , Що враховує вплив на грошову оцінку регіональних рентноутворючих факторів, частково враховані особливості географічного положення населених пунктів. У той же час деякі з важливих аспектів географічного положення залишаються без уваги, на що неодноразово звертали увагу фахівці інше питання, що для визначення кількісних значень впливу окремих аспектів географічного положення населених пунктів на вартість їх території необхідні фундаментальні наукові дослідження.

Земельна рента

Основою земельної політики в містах є земельна рента. Земельна рента це дохід, що отримується власником землі від орендарів земельних ділянок. Земельна рента виступає у формі абсолютної ренти, диференційної ренти і монопольної ренти.

Принципи формування диференціальної земельної ренти досить повно і всебічно вивчені зарубіжними класиками. У переважній більшості при цьому аналізуються тільки економічні аспекти проблеми. Пояснення цьому можна знайти в тому, що за кордоном, де ринок нерухомості сформувався протягом декількох століть, географічні особливості ренти можуть мати суто теоретичний інтерес. В Україні склалася інша ситуація. Розвиток ринку землі та нерухомості в містах знаходиться в початковій стадії формування, тому встановлення багатьох показників застосовуваних в грошовій оцінці, спирається на задані нормативні показники.

На першому етапі виконання нормативної грошової оцінки будь–якого населеного пункту визначається базова вартість 1 м? земель, яка залежить від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій схемах виробництва і розселення та рівня освоєння та облаштування його території.

На другому етапі базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко–планувальних зон, які встановлюються в залежності від неоднорідності функціонально–планувальних якостей території, що впливають на розмір рентного доходу: відмінності в доступності, в рівні інженерного забезпечення території, розвитку сфери обслуговування населення в екологічному як територія і привабливості середовища.

На третьому етапі визначається вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням територіально–планувальних, інженерно–геологічних, історико–культурних, природно–ландшафтних, санітарно–гігієнічних та інженерно–інфраструктурних особливостей його розташування.

Достовірність отриманих результатів оцінки в більшій мірі залежить від якості вихідних даних і обраної технології. В даний час всі технології для грошової оцінки землі та нерухомості орієнтовані на застосування геоінформації і онних систем, які дозволять зв'язати просторові характеристики земельних ділянок з різною атрибутивною інформацією до них (10).

Одним з джерел інформації для нормативної грошової оцінки земельних ділянок є форма державної статистичної звітності земельних ресурсів – 6–зем. Так як дана форма починаючи з 1998 року формувалася на початковому етапі в ручному режимі в документі Microsoft Excel , потім а напівавтоматичному і автоматичним е ському режимах в різних програмних продуктах, її дані дуже складно прив'язати до геопространсвенним даними земель населеного пункту.

На даному етапі досліджень на прикладі аналізу форми 6–зем та наявних обмінних файлів земельних ділянок для міст Єнакієве, Харцизьк та Макіївки (рис.3) розглянуті два варіанти технологій підготовки цих даних для нормативної грошової оцінки земель:

• 1 варіант – в ручному режимі зв'язуються дані з 6–зем з просторовими даними (рис. 4 );

• 2 варіант – при формуванні форми 6–зем в геодезичної геоінформаційної системи ГІС–6 формувати додатковий файл з просторовими даними, який в подальшому використовувати для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Висновок

Апробація першого варіанту технології показала, що зв'язати однозначно в ручному режимі дані 6–зем з просторовим розташуванням практично неможливо – потрібно дуже багато додаткових даних, отримання яких потребує додаткових витрат.

Незважаючи на те, що другий варіант поки що в розробці, можна зробити наступний висновок: додавання в програму, яка формує в автоматичному режимі форму статистичної звітності, модуль для створення додаткового файлу з просторовими даними дозволить значно підвищити якість і продуктивність праці при розрахунку базової вартості.

Список літератури

1. Лихогруд М. Денежная оценка земли важная составная земельной реформы // Пропозиция. – № 11 – 2001.

2. Закон ДНР О налоговой системе № 99IHC от 25.12.2015// [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dnrsovet.su/zakononalogovojsistemedonetskojnarodnojrespubliki/ .

3. MASS APPRAISAL, 2017г, 62с. [Электронный ресурс], Режим доступа: http://www.mass.gov/dor/docs/dls/publ/101handbook/chapter2.pdf, Дата посещения 04.07.2017 г.

4. Valuation of single residential land – 20170 14с [электронный ресурс] –http://www.valuergeneral.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0004/198625/0.2_ FINAL_Valuation_of_single_residential_land_policy_May_2017.pdf Дата посещения 04.07.2017 г.

5. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью/ C.B. Орлов и др. // Экономика строительства. –2000. – № 11. – С.2135.

6. Ромм А П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства. // Вопросы оценки. 1997. – № 3. – с. 1620. .

7. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768–III//Офіційний вісник України від 30.11.2001 – 2001 р., № 46, стор. 1, стаття 2038, код акту 20473/2001.