Факультет:
горно-геологический (ГГФ)
Кафедра:
геоинформатики и геодезии
Cпециальность:
геоинформационные системы и технологии
Тема выпускной работы мaгистра:
«Исследование нормативной денежной оценки населенных пунктов и создание для нее
автоматизированной системы»
Руководитель: доцент, к.т.н.Петрушин Aлександр Геннадиевич
Введение
Сегодня компьютеры органично вошли практически во все сферы человеческой деятельности. На рынке программного обеспечения, сейчас все большую популярность приобретают геоинформационные системы (ГИС) – совокупность электронных карт и баз данных. Если на заре развития их использование ограничивалось, как правило, военной областью, то сейчас с распространением различных картографических справочников и обширным применением навигационного оборудования для широкого круга пользователей, сфера приложения ГИС многократно расширилась. А раз появился спрос, то должно быть и предложение. Сложившаяся ситуация вызывает нарастающий спрос на качественные, надежные и удобные ГИС и, соответственно, на специалистов в области геоинформационных технологий различного уровня – как разработчиков ПО, так и высококвалифицированных пользователей[1].
На современном
этапе в нормативной денежной оценке происходят значительные изменения.
Нормативная денежная оценка и геоинформатика интегрируются, таким образом,
позволяя более эффективно проводить оценку
земель Украины.
Актуальность выбранной мною темы заключается в том, что на данный момент проведение нормативной денежной оценки земель населенных пунктов выполняется «вручную» и результаты ее проведения не являются однозначно верными и освобожденными от понятия «человеческий фактор». Таким образом, на данный момент в Украине не существует единого внедренного стандарта программы проведения нормативной денежной оценки земель Украины.
Основными достоинствами применения автоматизированных систем по сравнению с традиционными методами для определения нормативной денежной оценки являются такие факторы как: уменьшение трудозатрат для оценки того или иного населенного пункта, а так же повышение уровня объективности при расчете тех или иных коэффициентов, влияющих на окончательную стоимость определенного земельного участка[1].
Создание универсальной автоматизированной системы для проведения нормативной денежной оценки населенных пунктов требует больших трудозатрат не столько в ее создании, а во внесении огромного числа исходных данных. Ведь человек, вносящий эти данные должен знать не только все особенности развития города, но и ориентироваться в земельном законодательстве Украины.
Частичная же автоматизация позволяет ускорить процесс проведения нормативной денежной оценки, а так же практически полностью исключить влияние «человеческого фактора» на конечный результат, то есть сделать его более объективным.
Конечной целью проведения нормативной денежной оценки земель Украины является определение нормативной денежной стоимости отдельного земельного участка.
Определение нормативной денежной стоимости отдельного земельного участка осуществляется для[2]:
- налогообложение земель (согласно ЗУ «о плате за землю» базой начисления
земельного налога является нормативная денежная оценка земельного участка);
- аренда земельного участка;
- приватизация земельных участков;
- передача земли в собственность, наследство, под залог, дарение;
- учет совокупной стоимости основных средств производства;
- определения размера взноса в уставные фонды акционерных обществ, объединений,
кооперативов.
Целью работы является автоматизация процесса вычисления нормативной денежной стоимости земельного участка. Для выполнения данного задания необходимым является изучение законодательной и нормативно-методической базы нормативной денежной оценки.
Таким образом, были выделены основные этапы:
1.
Определение
базовой стомости 1 кв.м оценваемого города
1.2 Определение
затрат на освоение и оборудование терртории
1.1 Определение Км1
1.3
Определение численности населения
оцениваемого города
1.2.2 Вхождение в пригородную зону городов с численностью населения 100 тыс.чел. и больше
1.2.3 Наличие у населенного пункта статуса курорта
1.2.4 Вхождение в зону радиационного
загрязнения
2.
Определение Км2
2.1 Выделение
оценочных районов
2.2 Определение индекса li (Транспортно-функциональное обустройство, Экологическое качество территории, Уровень инженерного обеспечения, социально-градостроительная притягательность)
2.3 Объединение оценочных районов в оценочные зоны
3 Определение Км3 для отдельного участка
4 Определение Кф
Рассмотрим каждый из этапов более подробно.
В соответствии с «Методикою нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» нормативная денежная оценка одного квадратного метра земель населенных пунктов определяется по формуле:
, (1)
где – нормативная денежная оценка квадратного метра земельного участка (в гривнах);
– затраты на освоение и оборудование территории в расчете на квадратный метр (в гривнах);
– норма прибыли (6%), (установлена Кабинетом Министров Украины);
– норма капитализации (3%), (установлена Кабинетом Министров Украины);
– коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности, транспорта и т.д.);
– коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка.
Коэффициент месторасположения земельного участка (Км) учитывает влияние ренты местоположения на общий рентный доход. Значение данного коэффициента обуславливается интегрированным действием региональных, зональных и локальных групп факторов и рассчитывается по формуле:
, (2)
где – коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения – региональные факторы;
– коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочные зоны – зональные факторы);
– коэффициент, характеризующий зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны – локальные факторы.
Средняя
(базовая) стоимость
В соответствии с «Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» средняя стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта в зависимости от региональных факторов месторасположения определяется по формуле:
, (3)
где – средняя стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта (в гривнах);
– затраты на освоение и оборудование территории в расчете на квадратный метр (в гривнах);
– норма прибыли (6%), (установлена Кабинетом Министров Украины);
– норма капитализации (3%), (установлена Кабинетом Министров Украины);
– коэффициент, являющийся произведением коэффициентов, которые учитывают:
1) численность населения, географическое положение, административный статус населенного пункта и его хозяйственные функции ();
2) вхождение в пригородную зону городов с численностью населения 100 тыс.чел. и больше ();
3) наличие у населенного пункта статуса курорта ();
4) вхождение в зону радиационного загрязнения ().
Расчет данного показателя для проведения автоматизированной нормативной денежной оценки населенного пункта вычисляется путем считывания данных из таблиц БД, либо при необходимости прямого ввода информации вручную.
Процесс рентообразования в границах населенного пункта осуществляется, как правило, на достаточно большой и внутренне неоднородной территории, которая характеризуется сложным взаимодействием природных и антропогенных ландшафтов, разницей в функционально-планировочных качествах, разным уровнем прибыльности от использования земель, что ведет к неоднородности проявления рентообразующих факторов. Это обуславливает необходимость земельно-оценочной структуризации территории города – выделения оценочных районов – функционально однородных планировочных единиц, в границах которых в дальнейшем осуществляется сбор, обработка и расчет коэффициентов качества территории[4].
Оценочные районы выделяются в установленных границах населенных пунктов, разделяются магистралями общегородского и районного уровня, границей полосы отвода железной дороги, естественными рубежами (ручьи, овраги, лесонасаждения и др.), в отдельных случаях – границами производственных территорий.
В случае
отсутствия ранее проведенного зонирования, либо его неактуальности процесс
выделения оценочного района осуществляется, в автоматизированной системе , экспертом
путем выбора кварталов, которые по его мнению являются функционально
однородными. Выбор квартала
происходит щелчком мыши на векторной
основе оценваемого города.
Исходя из «Порядка нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» «в границах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется по экономико-планировочным зонам, которые устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта» в общем случае с учетом шести факторов.
Количество факторов, учитываемых при осуществлении экономико-планировочного зонирования конкретного населенного пункта, определяется, прежде всего, величиной этого населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития[5].
Конечным результатом экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта является определение зонального коэффициента Км2, представляющего собой произведение пофакторных оценок с учетом весовой характеристики каждого из факторов. Сумма весовых характеристик, установленных для факторов, должна равняться 1,0[5].
Границы и количество экономико-планировочных зон, а также значения коэффициентов Км2 не являются заранее заданными параметрами, а определяются эмпирическим путем[6].
Значение коэффициента местоположения Км2 вычисляется
в программе автоматически, путем анализа всех факторов, а так же их весовых
коэффициентов (возможен ввод значений весов вручную) значение которых должно
быть представлено в табличном виде. Процесс объединения оценочных районов в
оценочные зоны осуществляется программой автоматически на основании:
смежности
районов,
преимущественно
функционально однотипного использования;
близость
значений индекса li
(величины индексов отдельных оценочных районов не должны значительно отличаться
между собой).
Определение коэффициента месторасположения земельного участка не исчерпывается значениями коэффициента Км2. На величину рентного дохода конкретного участка, кроме зональных, влияют также и локальные факторы, полный перечень которых представлен в таблице 1.7 «Порядка нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів». Установление перечня локальных факторов и обоснование их значений осуществляется с учетом данных таблицы 1.7 «Порядка…» на основе материалов генерального плана, другой градостроительной документации и результатов специальных исследований.
Значение
коэффициентов, применяемых к каждому из факторов, предложены исходя из их веса,
а также с учетом условия п.3.10 «Порядка…»: произведение пофакторных оценок не
должно быть ниже 0,50 и выше 1,50.
Значения
локальных коэффициентов местоположение в программе вводятся вручную с
ограничением приведенным выше.
Согласно
пункту 3.10 «Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного
назначения и населенных пунктов» стоимость одного квадратного метра земельного
участка определенного функционального использования определяется с учетом его
средней стоимости одного квадратного метра по экономико-планировочной зоне, локального
коэффициента (Км3) и коэффициента функционального использования (Кф), значение
которого для земель разных категорий приводятся в таблице 1.1 «Порядка...».
Значение
коэффициента функционального использования
программа выбирает в соответствии с функциональным использованием,
указанным пользователем.