RUS | UKR | ENG || ДонНТУ | Портал магістрів ДонНТУ
Магистр ДонНТУ Виниченко Е.В.
Автобіографія
Реферат

Вініченко Катерина Вікторівна

Інститут гірництва та геології

Кафедра геоінформатики та геодезії

Спеціальність: землеустрій та кадастр

Тема випускної роботи: Особливості управління підземною нерухомістю у рамках земельних відносин

Керівник: Гавриленко Юрій Миколайович

Автореферат за темою випускної роботи

Актуальність розвитку підземної нерухомості

Останнім часом з врахуванням швидких темпів зростання населення Землі у всьому світі приходять до висновку, що використання наземного і надземного простору ще не межа можливостей інтенсифікації використання землі. Наголошується зростаючий інтерес до використання підземного простору. І тепер це стосується не лише транспортної і інженерної інфраструктури, освоєння підземного простору важливе для всіх сфер життєдіяльності.

Підземна нерухомість вже не «ноу-хау» і в Україні. Інтерес інвесторів до будівництва під землею останніми роками зростає. Цьому сприяють – купівельний попит на землю в центрах міст і як його слідство висока вартість землі, обмеженість будівництва в центральних частинах міста, щоб уникнути точкової забудови, збереження історичного центру міста, обмеження поверховості будівництва.

Збільшення кількості автомобілів на дорогах спричиняє за собою необхідність вирішення відразу двох проблемних питань: організація транспортних потоків на міських вулицях і організація паркування і зберігання автомобілів.

Якщо говорити про інженерні комунікації, то слід визнати, що підземне їх прокладення є найбільш раціональним, архітектурно естетичним і з точки зору збереження найбільш надійним способом.

Основні напрями підземного будівництва

З необхідністю освоювати підземний простір рано чи пізно стикається майже кожен мегаполіс. У передових європейських столицях – Парижі, Берліні, Відні – така необхідність виникла вже в 50-і роки минулого століття. В результаті всього за декілька років тут з'явилися багатофункціональні комплекси, особливістю яких є значні розміри, складніша організація вхідних вузлів і рівнів, а також використання підземного простору.

Приклади підземних конструкцій

Анімація зроблена в програмі
GIF-animator, складається з 5 кадрів,
обсяг анімації 135 КВ

У сучасному підземному будівництві переважають три основні напрями:

  • комерційна підземна нерухомість – підземні торгівельні і торгівельно-розважальні площі, паркінги, торгівельні площі в підземних пішохідних переходах;

  • будівництво транспортних артерій – автодорожні тунелі, метро;

  • інженерна інфраструктура.

Постановка проблеми - мета і задачі дослідження

Навантаження, що збільшується, на земельні ресурси в містах, особливо в ділових центрах, і вдосконалення технологій будівництва приводить до появи багатофункціональних об'єктів нерухомості із складною архітектурою і освоєння підземних просторів. Таким чином, одній ділянці поверхні можуть відповідати різні споруди, що знаходяться на землі, під або над землею. Нерідкими є ситуації, коли конструкції споруд перетинаються або уклинюються одна в іншу, окремі частини споруд виходять за кордони земельної ділянки або відносяться до різних форм власності, а розташування одного об'єкту нерухомості над іншим є найпоширенішою формою розвитку в містах. Прикладів можна привести безліч: кондомініуми, розташування комерційних об'єктів на перших поверхах житлових будівель, організація підземних паркінгів, тунелі метро, торгівельно-розважальні комплекси з надземними і підземними ярусами, транспортні артерії, організація торгівлі в підземних пішохідних переходах і тощо. Наведені приклади в земельно-кадастровій термінології надалі в роботі називатимемо 3d ситуаціями.

У даній роботі дослідженню підлягає проблема освоєння підземного простору для розміщення різних об'єктів нерухомості і споруджень транспортної і інженерної інфраструктури. Підземні об'єкти розміщуються під землями різних категорій і функціонального використання, різних форм власності і під найрізноманітнішими будівлями і спорудами.

Виділення землі для розміщення об'єктів будівництва вимагає оформлення прав на земельну ділянку, картографічного його відображення і обов'язкової реєстрації об'єктів. Але, відповідно до чинного законодавства, земельна ділянка – це частина земної поверхні, а для функціонування підземних об'єктів наземна частина земельних ділянок не виділяється. Крім того, підземні простори з розташованими на них об'єктами не підлягають реєстрації і не можуть бути відображені в існуючій кадастровій системі. Отже, виникає низка запитань:

  • визначення правого статусу підземних просторів і об'єктів нерухомості, розміщених в них;

  • якими законодавчими актами регулюється використання підземного простору;

  • яка документація повинна підтверджувати факт існування і режим використання підземних об'єктів нерухомості і займаних ними просторів;

  • як картографічно відобразити підземні об'єкти;

  • яким чином підземні об'єкти можуть відображувати в існуючій кадастровій системі;

  • де і яким чином підземні об'єкти повинні реєструватися;

  • які технології дозволяють оперувати не площами, а просторами (об'ємами).

Наукова новизна роботи полягає в тому, що в роботі передбачається сформувати пропозиції по залученню підземної нерухомості в сферу земельних відносин. На даний момент в Україні подібна практика відсутня.

Знайти місце підземним об'єктам нерухомості і спорудженням інженерної і транспортної інфраструктури в земельних відносинах перешкоджають різні проблеми, які можуть бути охоплені трьома сферами досліджень:

  1. юридичні;

  2. технічні;

  3. технологічні.

Розвиток даних сфер тісно взаємозв'язаний: вирішення технічних проблем і вживання нових технологій не може відбуватися без юридичної, тобто законної основи.

Основна мета даної роботи – визначити, в яких випадках існуюче законодавство і земельно-кадастрова система задовольняють і можуть бути застосовані до управління підземною нерухомістю, а в яких випадках потрібні удосконалення. Пропозиції щодо рішення поставлених завдань будуть сформовані виходячи з досвіду зарубіжних країн.

Підземні об'єкти в земельно-кадастровій системі в Нідерландах

Основою кадастрової реєстрації в Голландії є поверхнева ділянка. Права власності в Нідерландах завжди мають відношення до поверхневих ділянок. У системі реєстрації кожному праву і обмеженню на земельну ділянку або його частину відповідає унікальний код. При зображенні об'єктів використовуються коди видимості.

На земельні ділянки, до яких відносяться підземні об'єкти, можуть бути встановлені наступні права:

  1. право власності;

  2. обмежене право власності (право суперфіцію, право довгострокової оренди, право сервітуту);

  3. спільна власність.

Якщо відносно земельної ділянки не встановлені жодні права, діють правила вертикального і горизонтального приєднання.

Права відносно об'єктів інфраструктури встановлюються шляхом права власності, обмеження прав, або повідомленнями за допомогою спеціальних кодів.

Існуюча кадастрова реєстрація підземних об'єктів може здійснюватися повідомленням в кадастровій реєстрації спеціалізованим кодом «OB» або «OBD» (Ondergronds Bouwwerk: underground construction), який був введений в 1998 р. У базі даних такий код говорить про те, що під поверхневою ділянкою знаходиться підземна конструкція. ‘OB’ код пов'язаний із земельною ділянкою і суб'єктом, який є відповідальним за підземний об'єкт. Такий код показує фактичну ситуацію, а не права або обмеження пов'язані з ним. Кордони підземних об'єктів на кадастровій карті позначаються кодом видимості ''2'', який означає, що кордони не видні на поверхні (зверху).

Основні недоліки системи реєстрації прав відносно підземних об'єктів в Нідерландах:

  1. Просторова інформація відносно підземних об'єктів (геометрія, місце розташування) не доступна в кадастровій системі.

  2. Не має загальноприйнятого шляху реєстрації законного статусу об'єктів інфраструктури.

Підземні об'єкти в земельному праві і кадастрі Данії

Закон Данії заснований на тих же принципах, що і інші міжнародні права на власність: право власності встановлюється на ділянки і не обмежується у вертикальному вимірі. Горизонтальне розділення (юридичне і фактичне) у власності може бути встановлене обмеженнями у власності.

Нормативно закріпленої вимоги і правил виділення ділянок під підземні об'єкти в Данії немає. У кадастрі Данії кордони, які не видимі в полі, не потрібно відображати на кадастровій карті. У конкретних випадках для об'єктів транспортної і інженерної інфраструктури приймаються практичні рішення по формалізації права на земельний простір, використовуваний для їх розміщення. Для цього можуть використовуватися спеціальні види сервітутів або права власності, оскільки об'єкт інфраструктури реєструється як нерухомість в кадастровій системі, лише, коли законний статус об'єкту був встановлений правом власності.

Наприклад, законний статус метро в Копенгагені забезпечується сервітутами. В рамках цього проекту розвивалися спеціальні сервітути-тунелі (tunnel-servitudes), сервітути-станції (stations-servitudes) і сервітути виходів непередбаченого випадку (emergency-exits-servitudes). Ці сервітути наклали обмеження на власників ділянок вище за конструкції і на власників сусідніх ділянок.

Підземний простір в земельному праві і кадастрових системах Норвегії. Метод Осло

Основним законодавчим актом Норвегії, який регулює земельні стосунки, є Закон про Розділення Землі (the Land Subdivision Act). Відповідно до нього, земельна ділянка – частина земної поверхні, необмежена по висоті і глибині використання. Існуючий закон не передбачає жодних умов для ідентифікації і реєстрації підземних структур. Проте муніципалітет міста Осло на підставі угоди між містом і місцевим судом затвердив кадастрову систему, названу Методом Осло (the Oslo Method).

В отриманій системі були створені умови для реєстрації 3D об'єктів. Даний кадастр створює умови для виділення ділянок під і над землею, але поки що був використаний лише для підземних ділянок:

  1. Для позначення підземних ділянок введено поняття «Будівельна ділянка» («construction parcel»).

  2. Будівельні ділянки не можуть бути виділені без побудованого на них об'єкту або вони повинні мати відношення до існуючої конструкції.

  3. Виділення підземних ділянок слідує частково за тією ж процедурою, що і для поверхневих ділянок.

  4. Підземні ділянки підлягають кадастровій зйомці, але в більшості випадків використовуються будівельні креслення.

  5. Підземна ділянка ідентифікується також як і ділянка на поверхні, лише додатково додається 300.

Вертикальні кордони земельної ділянки показуються на кадастровій карті. На «будівельну ділянку» видається земельний сертифікат, аналогічний сертифікату на земельну ділянку. Завдання відображення підземних комунікацій в Норвегії вирішується шляхом створення кадастру інженерних комунікацій.

У 2007 р. був затверджений новий закон про кадастр в Норвегії. Він набрав чинності з 1 січня 2010 р. і встановив нову національну кадастрову базу даних. Загальний принцип реєстрації грунтується на Методі Осло, тому відповідно до нового закону більшість підземних об'ємів, створених в Осло, стали законними на рівні країни.

Основні недоліки системи реєстрації прав відносно підземних об'єктів в Норвегії:

  1. Будівельні ділянки не можуть бути виділені без побудованого на них об'єкту або вони повинні мати відношення до існуючої конструкції.

  2. Розмежування по глибині використання і об'єму прав не передбачені.

Правовий статус підземних об'єктів нерухомості і інфраструктури в земельному праві і кадастрі Україні

У Україні лідером по кількості підземних торгівельних центрів є Київ, а найвідоміший підземний ТЦ – «Глобус», розташований під Майданом Незалежності в Києві. Перелік підземних торгівельних центрів столиці досить великий: ТЦ «Метроград», ТЦ «Глобус», декілька ТЦ «Квадрат», «Арена-Ситі», «Fashion Center». При цьому середня площа торгівельних центрів складає 45-50 тис. кв.м.

У регіонах ситуація декілька інша. Причинами цього є те, що, по-перше, в столиці концентруються фінанси, а це дозволяє інвестувати в підземні ТЦ. По-друге, Київським підземним будівництвам сприяє горбистий рельєф міста.

Реєстрація прав на об'єкти нерухомості здійснюється різними органами і в різних базах даних. Відсутні законодавчі вимоги по формалізації права користування підземним простором. Підземні простори з розташованими на них об'єктами не підлягають земельній реєстрації і не можуть відображувати в кадастровій системі.

Вказані складнощі привели до ситуації, коли земельний податок за користування підземними площами без оформлення землекористування не стягується, крім випадків, коли частини підземного комплексу виступають над поверхнею земельної ділянки, а займані ними окремі земельні ділянки можуть обкладатися на загальних підставах. Ця позиція є спірною і недостатньо аргументованою, оскільки, за загальним принципом, будь-яке користування землі є платним. Закон передбачає необхідність внесення плати і в разі фактичного використання землі, не конкретизуючи, всієї земельної ділянки або його частини, хай підземною. А інвестор не може її не використовувати.

Об'єкти інженерної і транспортної інфраструктури існують в системах реєстрації на правах сервітутів і договорів обмежень.

Основным препятствием для выделения земли для размещения подземных объектов, которое объединяет все перечисленные страны, в том числе и Украину, являются вертикальные границы земельного участка.

Однією з умов 2D карт і планів є те, що межі земельних ділянок не можуть перетинатися і між межами не повинно бути проміжків. Згідно ст.79 Земельного Кодексу України право власності поширюється не лише на поверхневий шар, але і на простір, який знаходиться над і під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих і інших будівель і споруд.

Можливі варіанти впровадження інформації про підземні об'єкти в сучасні земляно-кадастрові системи, можна об'єднати в декілька типових видів:

  1. 3D ознаки в кадастровій системі, що діє (прикладами є існуючі практики в Данії і Нідерланадах);

  2. гібридне рішення (прикладом є метод Осло в Норвегії);

  3. повний 3D кадастр (на даний момент його немає в жодній країні);

  4. кадастр інженерних мереж (на стадії створення в декількох європейських країнах).

Висновок

На даний момент для України найбільш можливим є вживання певних 3D ознак в існуючій кадастровій системі, оскільки це не спричиняє за собою глобальних змін загальної структури земляно-кадастровій інформації, великих економічних витрат і підвищення кваліфікації фахівців.

Питання управління підземною нерухомістю Україні набуває з кожним роком всього велику актуальність. Вдосконалення законодавства і впровадження нових технологій кадастру сприятиме здобуттю чіткішої, об'єктивнішої, достовірнішої земельно-кадастрової інформації відносно об'єктів нерухомості, яка у свою чергу матиме економічний і соціальний ефект. Надання підземного простору одним власником землі або землекористувачем іншому надало б можливість збільшити ефективність використання землі і отримати додаткові прибутки обом учасникам земельних відносин.

На момент написання автореферату магістерська робота ще не завершена. Завершення роботи планується до кінця 2010 року. Остаточний повний текст роботи і відповідні матеріали можуть бути отримані у автора роботи після зазначеного терміну.

Література

  1. Земельный Кодекс Украины, утвержденный Верховной Радой Украины 25.10.2001 г. (вступил в силу з 1.01.2002 р.).

  2. Закон Украины «О плате за землю» № 2535-XII от 3.07.1992 г.

  3. "3D Cadastre" Jantien E.Stoter. – NCG, Nederlandse Commissie voor Geodesie, Delft, July, 2004. 342 p.

  4. "3D registration of real property in Denmark" J.E. Stoter, E.M. Sorensen, and L. Bodum. In Proceedings of FIG Working Week, Athens, Greece, May 2004.

  5. "Developments of the 3D Cadastre in Norway" Tor Valstad. In Proceedings of FIG Working Week, Munich, Germany, October 2006.

  6. Tor Valstad. «How Is the Development in the World of Cadastre towards More than Two Dimensions?». In Proceedings of FIG Working Week, Eilat, Israel, May 2006.

  7. Передумови створення 3D кадастру в Україні А.С.Попов. Харків, Харківський національний аграрний університет ім. В.В.Докучаєва, 2008.

ДонНТУ > Портал магістрів ДонНТУ || Автобіографія

Rambler's Top100