ДонНТУ   Портал магистров ИГГ Кафедра ГиГ

Лемена Екатерина Игоревна

Институт горного дела и геологии

Кафедра геоинформатики и геодезии

Специальность «Землеустройство и кадастр»

Проблемы развития арендных отношений в Украине

Научный руководитель: к.т.н., доцент Андоленко Светлана Степановна

Резюме Биография Реферат Библиотека Ссылки Отчет о поиске Индивидуальный раздел

Реферат по теме выпускной работы

Содержание

• Введение
• 1. Актуальность темы
• 2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты
• 3. Законодательное регулирование арендных отношений
• 4.Аренда земель водного фонда
• 5.Типичные случаи нарушений при аренде земель водного фонда
• 6.Аренда сельскохозяйственных земель
• 7. Нарушения при аренде земель сельскохозяйственного назначения
• Выводы
• Список источников

Введение

Земля – первоисточник естественных благ и является необходимым условием жизни и деятельности каждого человека в обществе. Земля является тем ресурсом, рациональное использование которого позволит получить конкурентные преимущества в цивилизованном мире, даст возможность вывести национальную экономику на качественно новый уровень развития, поэтому земля является особым объектом гражданско-правовых отношений.

Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений. Нарушение земельного правопорядка, неисполнение или ненадлежащее исполнение правовых требований отрицательно сказываются на использовании и охране земель. Важнейшим элементом обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земли, землепользователей является применение правовых средств воздействия, направленных на устранение нарушения земельного законодательства и прекращение его дальнейшего развития, восстановление нарушенного права и привлечение виновных в нарушении к ответственности.

1. Актуальность темы

Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время всё большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды. Институт аренды имеет свои особенности для различных категорий земель. На практике встречаются множество проблем при аренде земельных участков разных категорий, что связано с несовершенством законодательства, дублированием одних норм другими, неопределенностью функций разных органов власти по вопросам аренды земель. Все проблемы охватить невозможно, поэтому мною было выбрано два направления – аренда земель водного фонда и аренда сельскохозяйственных земель, так они являются наиболее актуальными.

В настоящее время механизм покупки-продажи большинства земель сельскохозяйственного назначения не работает, так как в Украине действует мораторий на покупку-продажу таких земель, поэтому аренда является наиболее доступным и удобным способом пользования землей в сельском хозяйстве. Учитывая особую ценность сельскохозяйственных земель, наблюдается повышенный интерес к аренде земли со стороны арендаторов. Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения при долгосрочной аренде предполагает серьезные отношения арендатора к земле, восстанавливая и развивая сельское хозяйство в Украине тем самым помогает арендатору развивать свой бизнес.

Аренда также является одной из форм внедрения новой системы водохозяйственных отношений. Использование земель водного фонда и водных объектов в целях получения дохода является весьма заманчивым занятием как для субъектов хозяйствования, так и для государства. Аренда земель водного фонда представляет собой эффективную форму использования водных объектов, так как несет в себе сохранение данного актива в собственности государства, но при этом дает возможность эффективней использовать его с целью получения максимальной прибыли. Государству выгодно сдавать в аренду водные объекты и земли водного фонда, так как в данном случае арендатором выполняется благоустройство территорий водных объектов при должном контроле со стороны государства, улучшается санитарное состояние водоемов, а также в бюджет поступают денежные средства от налогов и сборов, аукционов по продаже прав аренды земельных участков.

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Основной целью моей работы : является разработка предложений по совершенствованию нормативно-правовой базы аренды земель водного фонда и сельскохозяйственного назначения.

Объект исследования: земли водного фонда: пруды, пляжи; сельскохозяйственные земли.

Предмет исследования: правовые отношения при аренде земель водного фонда и земель сельскохозяйственного назначения.

Научная задача: выявление и систематизация проблемных спорных вопросов аренды земель водного фонда и сельскохозяйственных земель и поиск пути их преодоления.

3. Законодательное регулирование арендных отношений

На сегодняшний день в Украине арендные отношения земель регулируют четыре основных документа: Конституция Украины от 28.06.1996 № 254к/96-ВР [1]; Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 № 2768-III [2]; Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV [3]; Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 1211-IV [4] и ряд других нормативно-правовых документов: Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 № 436-IV [5]; Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI [6]; Водный кодекс Украины от 06.06.1995 №213/95-ВР [7]; Уголовный кодек Украины от 05.04.2001 № 2341-III [8]; Закон Украины «О курортах» от 05.10.2000 № 2026-III [9]; Закон Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 № 858-IV [10]; Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 № 280/97-ВР [11]; Методика упорядочения водоохранных зон рек Украины [12]; Государственные строительные нормы Украины. ДБН 360-92** [13]; Постановления КМУ: «Об утверждении Порядка учета мест массового отдыха населения на водных объектах» от 06.03.2002 № 264 [14]; «Об утверждении Порядка пользования землями водного фонда» от 13.05.1996 № 502 [15]; «Об утверждении порядок определения размеров и границ водоохранных зон и режима хозяйственной деятельности в них» от 08.05.1996 №486 [16]; «Об утверждении типового договора аренды земли» от 03.03.2004 №220 [17]; Постановление ВР АРК «О Правилах устройства, оборудования и использования пляжных зон в Автономной Республике Крым» от 20.04.2011 № 334-6/11 [18].

4. Аренда земель водного фонда

Согласно ст.58 ЗКУ [2] к землям водного фонда принадлежат земли, на которых находятся моря, реки, озера, болота, водохранилищами, островами, не занятыми лесами; прибрежные защитные полосы вдоль морей, рек и вокруг водоемов, кроме земель, занятых лесами; гидротехнические, другие водохозяйственные сооружения и каналы, а также земли, выделенные под полосы отведения для них; береговые полосы водных путей. Анализируя данную статью кодекса, можно сказать, что именно состав земель водного фонда определяет понятие земель водного фонда.

Предоставление земельных участков водного фонда в аренду регулируются ч.4 ст. 59 ЗКУ [2] и ч.1 ст.6 ВКУ [7]. Согласно данных статей, гражданам и юридическим лицам органами исполнительной власти или местного самоуправления из земель водного фонда могут передаваться на условиях аренды земельные участки прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для сенокоса, рыбохозяйственных нужд, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных и туристических целей, проведения научно-исследовательских работ.

Водные объекты общегосударственного и местного значения определены в ст.5 ВКУ [7], представлены на рисунке 1, 2.

Согласно ст. 87 ВКУ [7] для создания благоприятного режима водных объектов, предупреждения их загрязнения, засорения и исчерпания, уничтожения окружающих растений и животных вдоль морей, вокруг озер, водохранилищ и иных водоемов устанавливаются водоохранные зоны, в пределах которых выделяются участки под прибрежные защитные полосы с ограничением определенных видов хозяйственной деятельности с целью охраны поверхностных водных объектов от загрязнения и сохранения их водности (ст.ст. 58-60 ЗКУ, ст.ст.88-91 ВКУ).

Согласно Порядка определения размеров и границ водоохранных зон и режима хозяйственной деятельности в них [16]. водоохранная зона имеет внутреннюю и внешнюю границы. Внутренняя граница водоохранной зоны совпадает с минимальным уровнем воды в водном объекте. Принцип установления внешней границы водоохраной зоны представлены на рисунке 3.

5. Типичные случаи нарушений при аренде земель водного фонда

В настоящее время существуют нарушения, связанные с регулированием режима использования водных объектов, предоставленных в аренду. В магистерской работе были выявлены типичные случаи, наиболее встречающиеся на практике – при аренде прудов и пляжей. Данные проблемы были рассмотрены, проанализированы и систематизированы в типовые группы.

Таблица 1 – Систематизация нарушений при аренде земель водного фонда

Попытка обойти процедуру аукциона при получении водного объекта в аренду

Согласно ст.135 ЗКУ [2] процедура аукциона является обязательной, кроме случаев предусмотренных ст.134 ЗКУ. Согласно земельного законодательства, незаконно арендованный водный объект без проведения аукциона должен быть изъят в судебном порядке.

Превышения полномочий местными советами и госадминистрациями

Многие водные объекты и земельные участки водного фонда предоставляются местными советами и государственными администрациями с превышением их компетенции, предусмотренной ЗКУ, ЗУ «О местных государственных администрациях» и ЗУ «О местном самоуправлении в Украине» [11] . В случае предоставления земельного участка за пределами населенного пункта местным советам или госадминистрацией – в пределах населенного пункта соответствующий договор аренды и решение подлежат признанию недействительными, как заключенные с нарушением требований закона и с превышением полномочий.

Незаконная застройка на территории водоохранных зон и прибрежных защитных полосах

Фермерам передаются во временное пользование земельные участки вокруг водного объекта; они в свою очередь без соответствующих разрешений начинают строительство производственных помещений в водоохраной зоне или прибрежной защитной полосе, необходимых для хранения кормов, орудий отлова, емкостей для пересадки и дезинфекции рыбопосадочного материала, средств перевозки рыбы и прудов для разведения рыбы.

Согласно ст.87 ВКУ [7], ст. 61 ЗКУ [2], п.13 Порядка, утвержденного Постановлением КМУ №486 от 08.05.1996 [16]и п.10.17 ДБН 360-92** [13] условно разрешенные виды использования разрешены по специальному соглашению с территориальными органами власти, использования и охраны водного фонда уполномоченных государственных органов по использованию процедур публичных слушаний. Согласно ст.ст. 87,89,90 ВКУ [7], ст.61,62 ЗКУ [2], п.12 Порядка, утвержденного Постановлением КМУ №486 от 08.05.1996 [16] и п.10.17 ДБН 360-92** [13] в прибрежной защитной полосе и водоохраной зоне установлен ограниченный режим хозяйственной деятельности. В перечень запрещенных действий отмечен запрет на строительство любых сооружений, кроме гидротехнических, гидрометрических и линейных.

Нарушения, связанные с ограничением свободного посещения прудов и пляжей

На практике существуют случаи нарушений ограничения беспрепятственного доступа посещения пляжей и прудов. Вдоль побережья Азовского и Черного морей находятся охраняемые пляжи, огражденные забором.

Это является нарушением земельного и водного законодательства, так как согласно ст.88 ВКУ [7] к берегам морей, лиманов, морских заливов в пределах пляжной зоны должен быть обеспечен беспрепятственный и бесплатный доступ граждан к водопользованию. В пределах населенных пунктов местными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления должны выделяться и оборудоваться пляжные зоны для беспрепятственного и бесплатного пользования. Конституция Украины [1], п.5 ст.313 ГКУ[3] также указывают, что граждане могут посещать любое выбранное место на пляже, доступ на который не запрещен законом.

Ст. 110 ВКУ[7] определена ответственность за нарушение водного законодательства, которая влечет за собой дисциплинарную, административную, гражданско-правовую или уголовную ответственность согласно законодательству Украины. В ст. 211 ЗКУ [2] предусмотрена ответственность за нарушение земельного законодательства. Однако среди перечня нарушений водного и земельного законодательства отсутствует ответственность за нарушения беспрепятственного доступа к водным объектам.

Нарушения арендаторами законодательства Украины относительно запрета гражданам спортивной и любительской ловли рыбы

Аренда не должна ущемлять права населения, так как водоем не является собственностью арендатора. Согласно ст.47 ВКУ [7] органы местного самоуправления должны обязать арендатора определить на водоеме места для спортивной и любительской ловли рыбы, закрепить их соответствующими знаками, организовать безопасный отдых возле водоема, содержать места отдыха в надлежащем санитарном состоянии. Все это должно быть отображено в договоре аренды. Спортивная и любительская ловля рыбы разрешена всем гражданам Украины, иностранцам, а также лицам без гражданства во всех водоемах Украины, но при соблюдении норм ловли рыбы, указанных в Правилах рыболовства. Арендатор обязан выделять бесплатные места для любительской рыбалки.

6. Аренда сельскохозяйственных земель

Согласно п.1 ст.22 ЗКУ [2] к землям сельскохозяйственного назначения принадлежат «земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры, в том числе инфраструктуры оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, или предназначенные для этих целей».

Анализируя ч.2 ст.22 ЗКУ [2] можно отметить, что земли сельскохозяйственного назначения делятся на две большие группы: сельскохозяйственные угодья и несельскохозяйственные. К первой группе относятся: пашня, пастбища, сенокосы, многолетние насаждения и залежи, ко второй – полезащитные лесные полосы, хозяйственные пути и другие защитные насаждения, кроме отнесенных к землям лесохозяйственного назначения, а также земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции.

Согласно п.3 ст.22 ЗКУ [2] сельскохозяйственные земли предоставляются в аренду: гражданам; сельскохозяйственным предприятиям; сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам; несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан; оптовым рынкам сельскохозяйственной продукции.

Граждане Украины могут арендовать земельные участки для ведения личного крестьянского хозяйства (ст.33 ЗКУ); для ведения индивидуального или коллективного садоводства (ст.35 ЗКУ); для огородничества (ст.36 ЗКУ); сенокошения и выпаса скота (ст.34 ЗКУ); ведения товарного сельскохозяйственного производства – возможно как путем ведения фермерского хозяйства (см. ст. 31, 32 ЗКУ), которое является юридическим лицом, для осуществления предпринимательской деятельности физическим лицом – предпринимателем без статуса юридического лица (ст.ст. 58,128 ХКУ).

7. Нарушения при аренде земель сельскохозяйственного назначения

В магистерской работе были выявлены случаи нарушений, встречающиеся на практике при аренде земель сельскохозяйственного назначения. Данные проблемы были рассмотрены, проанализированы и систематизированы в типовые группы (Таблица 2).

Таблица 2 – Систематизация нарушений при аренде земель сельскохозяйственного назначения

Несоблюдение севооборотов, повторные посевы высокорентабельных культур

Украина имеет значительный природно-ресурсный потенциал, особенно это касается сельскохозяйственных земель, которые на 68% состоят и почв чернозема. Эти земли отличаются высокой плодородностью. В условиях формирования нового типа собственника и пользователя с/х угодий обостряется проблема охраны и рационального использования земельных ресурсов.

Учитывая, что более половины всей сельскохозяйственной земли обрабатывается на правах аренды – арендаторы в свою очередь не выполняют обязательств, касающихся их охраны. В борьбе за прибылью они вносят завышенные нормы минеральных удобрений, химические вещества для борьбы с сорняками и вредителями; не выполняют севообороты, истощая грунты повторными посевами высокорентабельных культур. Самые высокодоходные культуры на сегодня – это технические: рапс и подсолнечник, которые востребованы за границей для производства биодизеля и производства подсолнечного масла. При выращивании рапса и подсолнечника – прибыль в 2-3 раза больше чем от продовольственной пшеницы. При не соблюдении севооборота, после окончания срока аренды земля остается непригодной к дальнейшему использованию. Арендатор не имеет стойкой экономической мотивации к сохранению почвы арендованного участка, так как он не являются его собственностью.

Краткосрочная аренда – потребительское отношение к использованию земельного участка

Аренда сроком до 5 лет является негативным явлением, так как свидетельствует о преимуществе потребительского подхода к использованию земельных ресурсов, рассчитанного на получение прибыли без дополнительных затрат на охрану земель и сохранения плодородия грунтов. Краткосрочная аренда не дает возможности внедрения передовых методов ведения сельского хозяйства из-за непостоянства сельскохозяйственных предприятий.

Краткосрочная аренда с/х земель – это признак нерыночного характера арендных земельных отношений в нашем государстве, отсутствие цивилизованного подхода к формированию рыночных отношений, так как является препятствием для капиталовложений в долгосрочное улучшение земель.

Эти две проблемы взаимосвязаны между собой. Для современного арендатора, который получает земельный участок сроком до 5 лет, земля становится экономическим ресурсом. За сравнительно небольшой срок аренды он пытается максимизировать собственную прибыль выращиванием сельскохозяйственных культур, рыночная цена которых способна обеспечить наивысшую рентабельность производства, но при этом нарушая требования законодательства охраны земель.

Рантъефикация

Земельные участки, которые были выделены в натуре (на местности) как земельные доли (паи) так и не стали рабочим местом для среднестатистического украинского сельского жителя. А признак «эффективного собственника» он так и не приобрел.

Современный собственник земельной доли (пая) по своему экономическому статусу фактически преобразован в рантье – получателя дохода от сдачи собственного имущества (сельскохозяйственной недвижимости) в пользование, которым не занимается при этом самостоятельным управлением своими активами или ведением хозяйственной деятельности.

Рантьефикация сельского жителя фактически приводит к отчуждению от него земли, поскольку земля перестает быть рабочим местом для него и его семьи. А это в свою очередь приводит к постепенному вымиранию сельских территорий. Причиной рантьефикации является недостаточность денежных средств, отсутствие опыта, неумение владеть современной техникой. Это приводит к отсутствию мотивации к труду, бедности, безработице, упадку социальной инфраструктуры на селе, демографическому кризису и вымиранию сел.

Занижение арендной платы, задержка ее выплаты, завышение цен на произведенную продукцию в расчет арендной платы в натуральной форме

Учитывая то, что при аренде земельного участка сельскохозяйственного назначения повышается эффективность аграрного производства и растет экономическое состояние арендатора – размер арендной платы должен увеличиться, поскольку определяющим критерием земельной собственности является не наличие земельного участка, а доход который с нее можно получить. Однако арендная плата остается сравнительно заниженной за пользование земельным участком, принадлежащим крестьянину, поскольку не зависит от результата хозяйственной деятельности и финансового экономического состояния арендатора. Она составляет для арендатора максимум 10% от полученной прибыли.

Выводы

В данной работе изучена и проанализирована нормативно-правовая база, регулирующая арендные отношения. Были выявлены и систематизированы нарушения аренды земель водного фонда и сельскохозяйственных земель, встречающихся на практике.

Пути решения данных проблем находятся в дальнейшей разработке. В дальнейшем в магистерской работе мною будут предложены мероприятия и методы по усовершенствованию системы контроля по использования земель водного фонда и сельскохозяйственного назначения.

Магистерская работа находится в стадии разработки, поэтому статья отражает состояние исследования на данный момент. Завершение работы планируется в январе 2014 г. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или его руководителя после указанной даты.

Список источников

1. Конституция Украины от 28.06.1996 № 254к/96-ВР [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
2. Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 № 2768-III [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
3. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
4. Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 1211-IV [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
5. Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 № 436-IV [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
6. Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
7. Водный кодекс Украины от 06.06.1995 №213/95-ВР [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
8. Уголовный кодек Украины от 05.04.2001 № 2341-III [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
9. Закон Украины «О курортах» от 05.10.2000 № 2026-III [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
10. Закон Украины «О землеустройстве» от 22.05.2003 № 858-IV [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
11. Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.1997 № 280/97-ВР [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
12. Методика упорядочения водоохранных зон рек Украины, утверждена Указом Государственного комитета по водному хозяйству № 46 от 29.04.1998, Министерством охраны окружающей природной среды Украины от 16.02.2004 №1173/20-8. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
13. Государственные строительные нормы Украины. ДБН 360-92** [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.socmart.com.ua...
14. Постановление КМУ «Об утверждении Порядка учета мест массового отдыха населения на водных объектах» от 06.03.2002 № 264 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
15. Постановление КМУ «Об утвержде [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
16. Постановление КМУ «Об утверждении порядок определения размеров и границ водоохранных зон и режима хозяйственной деятельности в них» от 08.05.1996 № 486 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
17. Постановление КМУ «Об утверждении типового договора аренды земли» от 03.03.2004 № 220 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...
18. Постановление ВР АРК «О Правилах устройства, оборудования и использования пляжных зон в Автономной Республике Крым» от 20.04.2011 № 334-6/11 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://zakon4.rada.gov.ua...