Актуальность темы

На всех этапах развития общества земля была, есть и будет важнейшим средством производства, основой, базисом, фундаментом жизни человека. Без земли не может быть взаимодействия людей, составляющих общество, и самой их жизни. Земля так же является и одним из источников дохода государства через земельный налог, который взимается с владельцев земельных участков и земельных долей (паев) и постоянных землепользователей. (1).

Для того что бы определить земельный налог нужно провести денежную оценку земель. Способы ее проведения различны в разных странах, например: массовая, кадастровая, нормативная.

Многие страны, отделившись от СССР, несмотря на отсутствие рынка земли в переходной период выбрали передовой европейский опыт оценивания земельных ресурсов для налогообложения. Украина, учитывая тот фактор, что формирования рынка земли – процесс долговременный, выбрала нормативный подход к оценке земли для налогообложения. Донецкая Народная Республика находится на этапе формирования своей нормативнозаконодательной базы, поэтому в переходной период ориентируется на нормативноправовые акты, которые действовали на ее территории до момента отсоединения от Украины и не противоречат Конституции ДНР. А именно, что использование земли в Донецкой Народной Республике является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемые в зависимости от нормативной денежной оценки земель. (3) Поэтому на текущий момент исследования, направленные на совершенствование научнометодических подходов получения достоверных данных для денежной оценки земель, можно считать актуальными.

Исходя из выше сказанного цель данной магистерской работы:

Проанализировать международные методы оценки, выбрать и доказать на практике метод, который больше всего подходит для земель Донецкой Народной Республики. Найти недостатки в методе и разроботать рекомендации по его улучшению.

Для выполнение поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1.Выполнить в соответствии с существующей методикой нормативноденежную оценку земель городов: Енакиево, Харцызск, Макеевка, для выявления и обоснования недостатков в существующей методике.

2.Проанализировать соответствие земель по форме 6зем, для уточнения расчётно базовой стоимости.

3.Разработка рекомендаций по улучшению метода нормативноденежной оценки, с учётом выявленых замечаний.

Виды денежной оценки для налогооблажения

Оценка стоимости недвижимости – процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Таблица 1 – Сравнение видов денежной оценки для налогообложения

Массовая оценка включает в себя систематическую оценку групп свойств в заданную дату с использованием стандартизированных процедуры. Она должна также соответствовать требованиям земельного законодательства. Все оценки должны подтверждаться рыночными доказательствами и высоким качеством. Процессы массовой оценки направлены на обеспечение надежных и последовательные данных, лежащие в пределах рыночного диапазона. Однако они также имеют ошибки, особенно когда они используются со временем или для оценки сложных объектов или недостаточных количеством данных (3).

Массовая оценка земли базируется на трех традиционных подходах: рыночная стоимость сравнения, стоимость замещения и капитализации дохода. В процессе массовой оценки сочетание всех трех подходов обычно используется для определения налогооблагаемой значения (рис.1). Различные виды земли могут быть предметом различных подходов к оценке в зависимости от их характеристик, правовых основ и наличия доверенных рыночных данных.

Необходимость массовой оценки развилась, когда правительства начали применять налог на имущество, которое требуется большое количество объектов недвижимости, которые оцениваются в то же время, сохраняя при этом низкую стоимость оценки. Принято считать, что все землевладельцы должны платить справедливые налоги. (4)

Массовая оценка земель для целей налогообложения начала развиваться в начале XX века, когда появилась возможность применять относительно недорогие однородные, точные и справедливые подходы к оценке всех объектов недвижимости. Толчком к широкому применению массовой оценки послужило быстрое развитие статистических моделей и компьютерных технологий (5).

Несмотря на то, что массовая оценка для целей налогообложения является сравнительно недорогим мероприятием, для применения ее на территории Украины, а в последствии и ДНР, время еще не пришло изза слабо и неравномерно развитого рынка земли.

Страны постсоветского пространства по разному отнеслись к денежной оценке земель. Они заимствовали международный опыт и попытались построить метод оценки схожий с массовой. Так Российской Федерации, Белоруссии и Казахстане Литве и др. применяется кадастровая оценка. В Украине же применяется нормативная денежная оценка.

В Российской Федерации применяется кадастровая оценка земель населённых пунктов, она является важнейшей частью актуализации земельного кадастра. Кадастровая оценка земель населенных пунктов это оценка потребительской стоимости земельных участков населенных пунктов в границах кадастрового учета (кадастровый блок, квартал).

Кадастровая стоимость это стоимость в денежном выражении, получаемая в результате кадастровой оценки.

Цена в населенном пункте основывается в большей части, на соответствующей стоимости земли в населенном пункте, имеющем наихудшие (безрентные) условия и дополнительной, представляющей собой стоимость за более лучшие условия.

Кадастровая оценка как и массовая завязана на развитом рынке земли из за чего невозможно использовать эту оценку на всей территории. Кадастровая оценка хоть и применяется в Российской Федерации, но там имеются очень много противоречий. Она не всегда соответствует действительности из за чего земельный налог на некоторых участка может быть занижен или завышен. Но ошибочный земельный налог можно оспорить с помощью экспертной денежной оценки, что влечёт за собой дополнительные расходы для налогоплательщиков. (6)

Внедрение системы массовой оценки ограничено отсутствием надежных данных по рынку земли. Рынок жилья является единственным развитым рынком, который характеризуется большим количеством торговых операций. Эти операции распределяются неравномерно по всей стране, например крупные города характеризуются многими транзакциями и высокими ценами на квартиры, тогда как в небольших городах и поселках имеется мало примеров продажи недвижимости. Официальные данные от органов регистрации земли не могут использоваться в качестве источника данных, поскольку участники сделки часто скрывают настоящую рыночную цену, чтобы избежать уплаты трансфертных налогов.

Но в сложившейся политической и экономической ситуации эту оценку возможно применить только в крупных городах, но даже не во всех районах, а только в тех, в которых хорошо развит рынок земли. На остальной территории эту оценку применить невозможно.

В условиях становления рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, массовая оценка земель имеет наибольшую значимость, представляющая собой метод, получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков, с использованием рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка земель позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнений при осуществлении индивидуальной (единичной) оценки. Именно массовая оценка является основой для налогообложения земли.

В Украине используется нормативная денежная оценка(НДО). НДО земельных участков согласно ст. 201 Земельного кодекса Украины используется для определения размера земельного налога, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, экономического стимулирования рационального использования и охраны земель и т. п (7).

А в соответствии со ст. 5 Закона Украины об оценке земель НДО земли используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель (8).

Исторически в Украине сложились три отдельных методических направления проведения нормативной денежной оценки земель, а именно:

• земель сельскохозяйственного назначения;

• населенных пунктов;

• земель несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов.

В основе нормативной денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, возникающая благодаря месту расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системе производства и расселения, обустройству его территории и качеству земель, с учетом природноклиматических и инженерногеологических условий, архитектурноландшафтной и историкокультурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель.

Нормативная денежная оценка отлично подходит для территорий со слабо развитым рынком земли. Она учитывает местоположение и все повышающие факторы, которые влияют на участок оценки. Но она тоже не всегда отражает действительность, постоянно проводятся исследования по её улучшению, учёные ищут новые и новые возможности уменьшить погрешности в проведении оценки (9).

Анализ достоверности исходных данных для оценки

Первая проблема с чем сталкивается оценщик при проведении нормативной денежной оценки это достоверность исходных данных для оценки.

Используемые исходные данные представляют собой обширную и разностороннюю информацию (рис.2), содержащуюся в различных единицах измерения, для приведения земельнооценочных показателей в единую систему используют коэффициенты относительной ценности территорий или относительные величины – баллы.

В основе нормативной денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, получаемого в зависимости от места расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории и качества земель с учетом природноклиматических и инженерногеологических условий, архитектурноландшафтной и историкокультурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель.

Населенные пункты включают земли всех категорий по основному целевому назначению, которые находятся в их административных границах.

Исходными данными для исчисления Км являются генеральные планы и проекты планировки и застройки населенных пунктов, планы их земельнохозяйственного устройства, материалы экономической оценки их территорий.

Расчет балла за местоположение основан на характеристике расстояния (удаленности) населенного пункта от центров с более высоким социально экономическим потенциалом, т.е. оценивается месторасположение каждого населенного пункта в районной системе расселения. Общий балл за местоположение включает расчеты баллов за расстояние до областного центра, районного центра, центра сельского поселения, а также учитывает наличие видов транспортной доступности.

Погрешности в применении экспертного метода определения коэффициента Км2

Методы экспертных оценок являются частью обширной области теории принятия решений, а само экспертное оценивание – процедура получения оценки проблемы на основе мнения специалистов с целью последующего принятия решения.

Одним их основных недостатков является то, что достоверность и надежность исследования в первую очередь зависят от компетентности специалистов, участвующих в процессе. Нет никаких гарантий, что полученные оценки в действительности достоверны. Существующие способы определения достоверности экспертных оценок основаны на предположении, что в случае согласованности мнений экспертов достоверность оценок гарантируется. С этим утверждением не всегда можно согласиться, так как бывают случаи, когда отдельные эксперты, не согласные с мнением большинства, давали правильные оценки.

Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов при установлении значений регионального коэффициента Км2, учитывающий влияние на денежную оценку региональных рентообразующих факторов, частично учтены особенности географического положения населенных пунктов. В то же время некоторые из важных аспектов географического положения остаются без внимания, на что неоднократно обращали внимание специалисты. Другой вопрос, что для определения количественных значений воздействия отдельных аспектов географического положения населенных пунктов на стоимость их территории необходимые фундаментальные научные исследования.

Земельная рента.

Основой земельной политики в городах является земельная рента. Земельная рента это доход, получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков. Земельная рента выступает в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты и монопольной ренты.

Принципы формирования дифференциальной земельной ренты достаточно полно и всесторонне изучены зарубежными классиками. В подавляющем большинстве при этом анализируются только экономические аспекты проблемы. Объяснение этому можно найти в том, что за границей, где рынок недвижимости сформировался на протяжении нескольких веков, географические особенности ренты могут иметь сугубо теоретический интерес. В Украине сложилась иная ситуация. Развитие рынка земли и недвижимости в городах находится в начальной стадии формирования, поэтому установление многих показателей применяемых в денежной оценке, опирается на заданные нормативные показатели.

На первом этапе выполнения нормативной денежной оценки любого населённого пункта определяется базовая стоимость 1 м– земель, которая зависит от месторасположения населённого пункта в общегосударственной, региональной и местной схемах производства и расселения и уровня освоения и обустройства его территории.

На втором этапе базовая стоимость дифференцируется в границах населённого пункта по экономикопланировочным зонам, которые устанавливаются в зависимости от неоднородности функциональнопланировочных качеств территории, влияющих на размер рентного дохода: различия в доступности, в уровне инженерного обеспечения территории, развития сферы обслуживания населения в экологическом качестве территории и привлекательности среды.

На третьем этапе определяется стоимость одного квадратного метра земельного участка определённого функционального использования с учётом территориальнопланировочных, инженерногеологических, историкокультурных, природноландшафтных, санитарногигиенических и инженерноинфраструктурных особенностей его местоположения.

Достоверность полученных результатов оценки в большей степени зависит от качества исходных данных и выбранной технологии. В настоящее время все технологии для денежной оценки земли и недвижимости ориентированы на применение геоинформационных систем, которые позволят связать пространственные характеристики земельных участков с различной атрибутивной информацией к ним (10).

Одним из источников информации для нормативной денежной оценки земельных участков является форма государственной статистической отчетности земельных ресурсов – 6зем. Так как данная форма начиная с 1998 года формировалась на начальном этапе в ручном режиме в документе Microsoft Excel, затем а полуавтоматическом и автоматическом режимах в разных программных продуктах, ее данные очень сложно привязать к геопространсвенным данным земель населенного пункта.

На данном этапе исследований на примере анализа формы 6зем и имеющихся в наличии обменных файлов земельных участков для городов Енакиево, Харцызк и Макеевка (рис.3) рассмотрены два варианта технологий подготовки этих данных для нормативной денежной оценки земель:

• 1 вариант – в ручном режиме связываются данные из 6зем с пространственными данными (рис.4);

• 2 вариант – при формировании формы 6зем в геодезической геоинформационной системе ГИС6 формировать дополнительный файл с пространственными данными, который в дальнейшем использовать для нормативной денежной оценки земель населенных пунктов.

Вывод

Апробация первого варианта технологии показала, что связать однозначно в ручном режиме данные 6зем с пространственным местоположением практически невозможно – требуется очень много дополнительных данных, получение которых потребует дополнительных затрат.

Несмотря на то, что второй вариант пока еще в разработке, можно сделать следующий вывод: добавление в программу, формирующую в автоматическом режиме форму статистической отчетности, модуль для создания дополнительного файла с пространственными данными позволит значительно повысить качество и производительность труда при расчете базовой стоимости.

Список литературы

1. Лихогруд М. Денежная оценка земли важная составная земельной реформы // Пропозиция. – № 11 – 2001.

2. Закон ДНР О налоговой системе № 99IHC от 25.12.2015// [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dnrsovet.su/zakononalogovojsistemedonetskojnarodnojrespubliki/ .

3. MASS APPRAISAL, 2017г, 62с. [Электронный ресурс], Режим доступа: http://www.mass.gov/dor/docs/dls/publ/101handbook/chapter2.pdf, Дата посещения 04.07.2017 г.

4. Valuation of single residential land – 20170 14с [электронный ресурс] –http://www.valuergeneral.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0004/198625/0.2_ FINAL_Valuation_of_single_residential_land_policy_May_2017.pdf Дата посещения 04.07.2017 г.

5. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью/ C.B. Орлов и др. // Экономика строительства. –2000. – № 11. – С.2135.

6. Ромм А П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства. // Вопросы оценки. 1997. – № 3. – с. 1620. .

7. Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року № 2768–III//Офіційний вісник України від 30.11.2001 – 2001 р., № 46, стор. 1, стаття 2038, код акту 20473/2001.