Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Донецкой Народной Республике в переходный период

Содержание

• Введение
• 1. Актуальность темы
• 2. Цели и задачи исследования
• 3. Теоретические основы государственной кадастровой оценки
•      3.1. Определение понятий «государственная кадастровая оценка» и «объекты недвижимости»
•      3.2. Законодательная база осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в ДНР
• 4. Выводы
• Список использованных источников

Введение

Земля является основой всех жизненных процессов в обществе, охватывающих политическую, экономическую, социальную, промышленную, коммунальную, экологическую и другие сферы. В этом контексте она обладает ценностью, и адекватная оценка земли является одной из основных и важнейших условий для нормального функционирования и развития экономики и общества [1].

Кадастровая оценка государственных земель, которая включает сбор и обновление данных о кадастровой стоимости земельных участков, осуществляется с целью налогообложения для определения суммы земельного налога, основой которого служит кадастровая стоимость. Кроме того, кадастровая стоимость земли может использоваться для расчета арендной платы за землю (в том числе находящиеся в государственной или муниципальной собственности), а также при купле-продажи земли, использовании в качестве залога для внесения взноса в уставный капитал и для других целей [2].

В период перехода недвижимости и строящихся объектов на новую систему оценки в условиях Донецкой Народной Республики (ДНР) возникают различные проблемы, связанные с государственной оценкой недвижимости. Поэтому тема работы, посвященная изучению основных аспектов, проблем кадастровой оценки в переходный период является актуальной.

1. Актуальность темы

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости в Донецкой Народной Республике играет важную роль в экономическом развитии общества. Кадастровая оценка позволяет определить рыночную стоимость недвижимости, что в свою очередь оказывает влияние на налогообложение, а также на сделки купли-продажи и аренды недвижимости. В связи с переходным периодом к стандартам Российской Федерации согласно Федеральному Конституционному закону от 4 октября 2022 г. № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики» данная тема актуальна. Так как в настоящее время необходимо осуществлять кадастровую оценку в соответствии стандартам Российской Федерации. Однако существует проблема, заключающаяся в том, что не все объекты недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), что затрудняет проведение кадастровой оценки для всех объектов недвижимости.

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Целью работы является анализ процесса государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в ДНР в переходный период, выявление проблем и препятствий для повышения эффективности системы.

Основные задачи исследования:

1. Раскрыть понятие, особенности и цель проведения государственной кадастровой оценки.
2. Изучить организацию по проведению работ государственной кадастровой оценке объектов недвижимости.
3. Проанализировать текущую ситуацию проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Донецкой Народной Республике в переходный период.
4. Предложить рекомендации и пути решения выявленных проблем для упрощения механизма определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Объект исследования: государственная кадастровая оценка объектов недвижимости.

Предмет исследования: порядок, изменение критериев осуществления кадастровой оценки объектов недвижимости в ДНР.

3. Теоретические основы госудасртвенной кадастровой оценки

3.1 Определения понятий «государственная кадастровая оценка» и «объекты недвижимости»

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости комплекс связанных мер, направленных на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется в процессе государственной кадастровой оценки стоимости недвижимости на определенную дату. Кадастровая стоимость необходима для следующих целей:

• для целей налогообложения;
• определения арендной платы за объект недвижимости;
• для расчета государственной пошлины при подаче иска в суд по имущественных правам;
• для определения цены при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
• для расчета государственной пошлины за выдачу нотариального свидетельства при наследовании недвижимого имущества.

На кадастровую стоимость влияют разные факторы. Вот некоторые из них [3]:

• расположение недвижимости;
• площадь недвижимости;
• сопутствующая инфраструктура;
• состояние местного рынка недвижимости;
• социальная и экономическая ситуация в регионе.

К объектам недвижимости (недвижимое имущество) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ГК ДНР статья 166) [4].

3.2 Законодательная база осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в ДНР

Законодательная база осуществления государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Донецкой Народной Республике основывается на следующих нормативно-правовых и законодательных актах: Земельный Кодекс, Гражданский Кодекс, Закон Постановления Народного Совета Министров «Об оценочной деятельности» от 10.03.2017 г. № 161-IHC.

Государственную кадастровую оценку проводит оценщик – физическое лицо, получившее документ, подтверждающий квалификацию оценщика (Закон Постановления Народного Совета Министров №161-IHC ст.4 п.1). Оценщик не может быть лицом, у которого есть неоплаченная или непогашенная судимость за совершение преступления или который отбыл административный штраф за совершение коррупционного преступления в прошлом году [5].

Данная законодательная база для осуществления кадастровой оценки объектов недвижимости использовалась на территории ДНР до переходного периода.

В связи с принятием Федерального Конституционного Закона «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики» от 04.09.2022г. №5-ФКЗ законодательная база осуществления государственной кадастровой оценки РФ прилагается с территории ДНР. То есть, проведение, организация и правила осуществления государственной кадастровой оценки в РФ должны быть в ДНР [6].

Нормативно-правовые акты по кадастровой оценке объектов недвижимости в РФ, следующие: Земельный Кодекс, Гражданский Кодекс, Федеральный Закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ, Федеральные стандарты оценки.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости регулируется специальным законом (Федеральный Закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 г. №237-ФЗ). Отдельные НПА конкретизируют содержание этапов этой деятельности и требования к ней.

Согласно Федеральному закону «государственная кадастровая оценка – государственная кадастровая оценка - совокупность установленных частью 3 статьи 6 настоящего Федерального закона процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном настоящим Федеральным законом» (ст.3 п.1 ФЗ №237-ФЗ). «Кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке» (ст. 3 п.2 ФЗ №237-ФЗ) [7]. В настоящее время актуальными нормативными актами являются Федеральные стандарты оценки I, II, III, IV, V, VI, №5, №7, №8, №9, №10, XI.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200 (ред. от 30.11.2022) «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» (ФСО I) федеральные стандарты оценки включают общие стандарты оценки и специальные стандарты оценки. Стандарты оценки можно разделить на общие и специальные. Общие стандарты оценки (ФСО I-VI, №5) определяют общие требования к порядку проведения оценки всех видов объектов оценки и экспертизы отчетов об оценке. Специальные стандарты оценки (ФСО №7-10, XI) определяют дополнительные требования к порядку проведения оценки, в том числе для отдельных видов объектов оценки (недвижимости, машин и оборудования, бизнеса, нематериальных активов и интеллектуальной собственности).

Государственную кадастровую оценку объектов недвижимости регулирует Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (ред. от 14.04.2022) «Оценка недвижимости» (ФСО №7).Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО I - ФСО VI, и является обязательным к применению при оценке недвижимости.

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки [8].

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в общих стандартах оценки ФСО I – ФСО VI информацию (рис.1).

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости [9].

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности (рис.2).

Анализ наиболее эффективного использования является основой оценки рыночной стоимости недвижимости. Наиболее эффективным использованием является использование имущества, которое максимизирует его эффективность (соответствует его наивысшей стоимости) и которое физически возможно, юридически приемлемо (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование собственности может соответствовать ее фактическому использованию или включать другое использование, такое как ремонт (или реконструкция) существующих строительных объектов на земле.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ оптимального использования отдельных частей объекта недвижимости, таких как встроенные жилые и нежилые помещения, проводится с учётом фактического использования других его частей.

Подходами к оценке являются:

• сравнительный подход (используется для оценки недвижимости, когда возможно выбрать достаточное количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) оценочными предложениями);
• качественные методы (осуществляемые путем изучения взаимосвязей, выявленных в результате анализа цен сделок и / или предложений с объектами аналогов или соответствующей информации, полученной от экспертов и использующей эти взаимосвязи для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного метода оценки);
• метод корректировки (каждый аналогичный объект сравнивается с объектом оценки в соответствии с оценочными коэффициентами (элементами сравнения), различия в объектах идентифицируются с помощью этих факторов, а цена аналогового объекта или его конкретное измерение корректируется в соответствии с выявленными различиями для дальнейшего определения стоимости объекта оценки);
• методы регрессионного анализа (оценщик, используя данные рыночного сегмента оцениваемого объекта, строит модель цены, соответствующую рынку этого объекта, на основе которой он определяет оценочную стоимость искомой стоимости);
• доходный подход (используется для оценки недвижимости, которая генерирует или может генерировать потоки доходов);
• затратный подход (рекомендуется для оценки недвижимости: земля, построенная из объектов капитального строительства или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений) [9].

Когда в любом из подходов к оценке недвижимости используются различные методы оценки, их результаты предварительно согласовываются для получения косвенного результата оценки недвижимости с использованием этого подхода.

В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученной с использованием различных подходов, необходимо проанализировать плюсы и минусы этих подходов, прояснить несоответствие между промежуточными результатами и на основе проведенного анализа определить конечный результат оценки недвижимости [10].

После выполнения процедуры сверки оценщик, помимо указания в отчете об оценке конечного результата оценки имущества, оценивает возможные пределы диапазона, в котором, по его мнению, эта стоимость может быть, если не указано иное в деятельности по оценке.

Выводы

В результате исследования были изучены понятия государственной кадастровой оценки и объектов недвижимости. Рассмотрены нормативно-правовые и законодательные акты по осуществлению государственной кадастровой оценки в Российской Федерации и Донецкой Народной Республике.

Список источников

1. Оценка земли // Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев,В.В. Ноздрин. - Нижний Новгород, 2003. - 288 с.
2. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (с изм. и доп.) [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон.дан. – Режим доступа: [Ссылка].
3. Кадастровая стоимость: что это, как она формируется и зачем её знать [Электронный ресурс]. – Режим доступа: [Ссылка].
4. Гражданский кодекс Донецкой Народной Республики [Электронный ресурс]: принят Постановлением Народного Совета 13 декабря 2019 года. - 3,64 Мб. - Донецк: [б.и.], 2024. - 1 файл. - Систем. требования: Acrobat Reader.
5. Об оценочной деятельности: закон принят Постановлением Народного Совета Министров от 10.03.2017 г. №161- IHC (с изм. и доп.) [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон. дан. – Режим доступа: [Ссылка].
6. О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики: Федеральный Конституционный Закон от 04.09.2022 г. №5-ФКЗ [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон. дан. – Режим доступа: [Ссылка].
7. Кадастровая оценка недвижимости: правила [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон.дан. – Режим доступа: [Ссылка].
8. О государственной кадастровой оценке: Федеральный закон от 03.07.2016 г. №237-ФЗ (с изм. и доп.) [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон. дан. – Режим доступа: [Ссылка].
9. Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки: Приказ Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 14.04.2022 г. №200 (с изм. и доп.) [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон. дан. – Режим доступа: [Ссылка].
10. Об утверждении федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости": Приказ Министерства Экономического Развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. №611 (с изм. и доп.) [Электронный ресурс]: сайт. - Электрон. дан. – Режим доступа: [Ссылка].