5. Обзор существующих исследований и разработки
На мой взгляд, наиболее логичным в данном разделе будет поместить перечень имеющейся законодательно-нормативной базы, обеспечивающей действие кондоминиумов в Украине, так как научные исследования и разработки в этом направлении незначительны, но тем не менее законодательная власть делает все возможного для обеспечения соответствующей базы в целях развития кондоминиумов.
Основными законодательно-нормативными документами, регламентирующими отношения объединений совладельцев многоквартирного дома являются:
- Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (№2866-111 от 29 ноября 2001 г.);
- "Порядок государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома" (документ утвержден постановлением Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "об объединении совладельцев жилого дома" №1521 от 11 октября 2002 г.);
- "Порядок передачи жилого комплекса или его части из баланса на баланс" (документ утвержден постановление Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "об объединении совладельцев жилого дома" №1521 от 11 октября 2002 г.);
- "Порядок проведения расчетов с членами объединения совладельцев многоквартирного дома, которые имеют перед ним задолженность за выполненные ними работы по удержанию неделимого и общего имущества объединения" (документ утвержден постановление Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "об объединении совладельцев жилого дома" №1521 от 11 октября 2002 г.);
- "Порядок создания специальных фондов объединения совладельцев многоквартирного дома" (документ утвержден постановление Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "об объединении совладельцев жилого дома" №1521 от 11 октября 2002 г.);
- Типовой устав объединения совладельцев многоквартирного дома (документ утвержден постановление Кабинета Министров Украины "О реализации закона Украины "об объединении совладельцев жилого дома" №1521 от 11 октября 2002 г.).
Деятельность объединений совладельцев многоквартирного жилого дома также не должна расходиться с основными положениями Хозяйственного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины, Земельного кодекса Украины, регулирующими отношения в этой сфере. Также деятельность объединения должна отвечать нормам Конституции Украины, Жилищного кодекса Украины и других законодательных актов.
1. Анализ закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" (№2866-111 от 29 ноября 2001 г.)
Данный закон состоит из 30 статей, определяющих основные правовые и организационные условия создания, функционирования, реорганизации и ликвидации объединений владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Закон также определяет защиту их прав и выполнение обязательств касательно совместного содержания многоквартирного дома.
Терминология, используемая при определении правового поля деятельности объединений совладельцев многоквартирного дома, приведена в статье 1 закона. Так, ассоциация совладельцев жилого дома является юридическим лицом, созданным для представления общих интересов объединений. Дается определение таким понятиям, как вспомогательные помещения многоквартирного дома, жилищный комплекс, общее имущество, конструктивные элементы многоквартирного дома, нежилые помещения, неделимое имущество, придомовая территория, техническое оборудование многоквартирного дома, уполномоченная особа собственника, управитель. Объединение совладельцев многоквартирного дома является юридическим лицом, созданным собственниками для способствования использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.
Статья 2 определяет отношения, регулируемые данным законом. К ним относятся:
- порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации объединений, ассоциаций;
- отношения субъектов права собственности, касательно использования и распоряжения недвижимым имуществом в объединении, ассоциации;
- отношения между объединениями и ассоциациями;
- отношения между объединениями, ассоциациями и органами государственной власти и органами местного самоуправления;
- отношения между объединениями и хозяйствующими субъектами.
Согласно статье 3 закона, деятельность объединений и ассоциаций регулируется данным законом, Гражданским, Жилищным и Земельным кодексами, другими нормативно-правовыми актами, а также уставом объединения, ассоциации.
Статьей 4 определяется цель создания объединения и его статус. Согласно данной статьи, объединение создается для обеспечения и защиты прав его членов, а также выполнения ими обязательств, надлежащего содержания и использования неделимого и общего имущества, обеспечения своевременного поступления средств для оплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и статусными документами. Также в статье говорится, что в одном жилищном комплексе может быть создано только одно объединение. Важным фактом является то, что объединение является неприбыльной организацией и не ставит целью получение прибыли для ее распределения между членами объединения.
Реорганизация жилищно-строительных кооперативов в объединения предусматривается в статье 5 закона. Таким образом, жилищно-кооперативные объединения могут быть реорганизованы в объединения по решению общих собраний. Участие в установочных собраниях могут брать члены жилищно-строительного кооператива, которые полностью оплатили стоимость жилых помещений и надлежащей части в стоимости нежилых помещений, другого имущества и изъявили такое желание.
Статья 6 непосредственно регламентирует создание объединения, а также созыв и проведение установочных собраний. Так, объединение может быть создано в доме любой формы собственности из числа тех, кто приватизировал или купил квартиру, а также собственника дома или его уполномоченного лица, собственников жилых помещений, а также собственников нежилых помещений.
Положения об уставе объединения приведены в статье 7. Устав объединения составляется в соответствии с Типовым уставом, который утверждается специально уполномоченным центральным органом исполнительной власти по вопросам градостроительства и жилищной политики. В уставе должно быть определено следующее:
- название и месторасположение объединения;
- цель создания, задание на предмет деятельности объединения;
-перечень имущества, которое находится в совместной долевой собственности (неделимого имущества), права и обязанности членов объединения в отношении этого имущества;
-перечень имущества, которое находится в совместной долевой собственности (общего имущества), права и обязанности членов объединения в отношении этого имущества;
- уставные органы объединения, их полномочия и порядок формирования;
- порядок созыва и проведения общих собраний;
- периодичность проведения собраний;
- порядок голосования на собраниях и принятие решений на них;
- перечень вопросов, для решения которых необходимо квалифицированное большинство голосов;
- источники финансирования, порядок использования имущества и средств объединений;
- порядок принятия сметы, создания и использование фондов объединения, включая резервные, а также порядок оплаты общих затрат;
- порядок и условия заключения договоров между объединением и каждым собственником квартиры, помещения;
- перечень вопросов, которые могут решаться собраниями представителей;
- порядок принятия в члены объединения и исключения из них;
- права и обязанности членов объединения;
- ответственность за нарушение устава и решений уставных органов;
- порядок внесения изменений в устав;
- основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, раздела) объединения и решение имущественных вопросов, связанных с этим.
Также устав может содержать другие положения, являющиеся существенными для объединения.
Статьей 8 определяется устав ассоциации, в состав которой могут входить объединения и собственники усадеб, которые используют общие внутриквартальные инженерные сети (сооружения). В данном уставе также указывается название, месторасположение ассоциации; представительство от объединений; права и обязанности членов ассоциаций; статусные органы ассоциации, их состав и полномочия; порядок создания, деятельности и финансирования; порядок внесения изменений в устав; основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, раздела) ассоциации и решение имущественных вопросов, связанных с этим.
Членство в объединении совладельцев определяется статьей 9 закона. Членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является собственником квартиры или помещения в многоквартирном доме.
Уставными органами объединения являются общие собрания его членов, управления, ревизионная комиссия объединения, статус которых определяется статьей 10 закона.
Статья 11 состоит из положений о содержании жилищного комплекса на балансе, определяются полномочия объединения после получения статуса юридического лица. Управление неделимым и общим имуществом жилищного комплекса осуществляет управитель согласно статье 12. отношения собственников помещений и управителя регулирует статья 13 закона. Права и обязанности собственника-члена объединения определяются статьями 14, 15 данного закона. В статье 16 закона детально изложены общие права объединения согласно законодательству и уставу объединения. Полномочия объединения по обеспечению выполнения собственниками помещений своих обязательств определяются статьей 17 данного закона. Статьей 18 определяются обязанности объединения.
Общее имущество совладельцев многоквартирного дома состоит из неделимого и общественного имущества, как указывалось ранее. Статус общего имущества определен статьей 19.
В законе также предусмотрено статьей 20 определение частей обязательных платежей на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества.
Поступление и сбережение средств объединения производится на счетах банковских организаций, использование и распоряжение средствами осуществляется согласно уставу и утвержденной смете, что определяется в статье 21 закона.
При наличии технической возможности проведения поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, горячего водоснабжения и других услуг собственники жилых и нежилых помещений могут перечислять средства непосредственно на счета предприятий, организаций, которые предоставляют эти услуги, по соответствующим тарифам для каждого вида услуг в порядке, установленном законом.
Средства, которые уплачиваются собственниками помещений за предоставленные им коммунальные услуги, могут, согласно с заключенными договорами приходить на счет объединения для накопления и последующего перечисления предприятиям, организациям, которые предоставляют эти услуги. Данные положения закреплены статьей 22 закона.
Затраты на содержание и ремонт помещений, а также участие бывшего владельца многоквартирного дома в обслуживании и ремонте неделимого и общего имущества жилищного комплекса определяются статьями 23, 24 данного закона.
Также определен порядок выполнения объединением делегированных полномочий в статье 25 закона. Заключается в том, что органы местного самоуправления могут делегировать объединению полномочия по осуществлению расчетов по предусмотренным законом льготам и субсидиям отдельным категориям граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг, потребленной электроэнергии.
Законом предусматривается возможность сдачи помещений жилищного комплекса в аренду (статья 26). Так, собственник помещения многоквартирного дома, в котором создано объединение, может сдать его в аренду для проживания физического лица или для осуществления хозяйственной деятельности, предпринимательской и другой, не запрещенной законом деятельности, физическому или юридическому лицу, если такая деятельность не противоречит установленным нормам использования помещений в жилых домах и не приносят вреда интересам собственников (пользователей) и окружающей среде.
Имущество объединения может быть застраховано от всевозможных рисков в порядке, предусмотренном уставом, что определено статьей 27 закона.
Согласно статье 28 закона, объединение ликвидируется в случае физического уничтожения или разрушения жилищного комплекса, которое делает невозможным его восстановление или ремонт; отчуждение жилищного комплекса по решению суда; приобретение одним лицом всех помещений в жилищном комплексе.
Статьей 29 предусматривается ответственность за нарушение законодательства об объединениях. Статья 30 содержит заключительные положения данного закона о вступлении в силу закона, внесения изменений в статьи закона.
2. Анализ Постановления Кабинета Министров Украины о реализации Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома"
Данным постановлением утверждены:
- Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома;
- Порядок передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс;
- Порядок проведения расчетов с членами объединения совладельцев многоквартирного дома, которые имеют перед ним задолженность за выполненные ними работы по содержанию неделимого имущества и общего имущества объединения;
- Порядок создания специальных фондов объединения совладельцев многоквартирного дома.
2.1 Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома
Данный порядок содержит общую часть, порядок регистрации объединений, порядок перерегистрации объединений и внесения изменений в его устав, порядок выдачи дубликата свидетельства о государственной регистрации объединения, отмена регистрации объединения, а также приложения, в которые входит образцы регистрационной карточки, списка членов объединения совладельцев многоквартирного дома, свидетельства о государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома, сообщения об отмене государственной регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома.
2.2 Порядок передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс
Данный порядок регулирует процедуру передачи жилищного комплекса на баланс объединения совладельцев жилищного многоквартирного дома, а также жилищного комплекса или его части на баланс другого юридического лица, устав которого предусматривает возможность осуществления такой деятельности, с баланса бывшего балансодержателя. Порядком определяется перечень вопросов, решаемых на общих собраниях. Также имеется приложение - образец акта приема-передачи жилищного комплекса или его части с баланса на баланс.
2.3 Порядок проведения расчетов с членами объединения совладельцев многоквартирного дома, которые имеют перед ним задолженность за выполненные ними работы по содержанию неделимого имущества и общего имущества объединения.
Данный порядок используется в случае, когда уставом или решением общих собраний объединение совладельцев многоквартирного дома не определен другой порядок расчета с членами объединения, которые имеют перед ним задолженность за выполненные ними работы по содержанию неделимого и общего имущества. Содержит 6 основополагающих пунктов.
2.4 Порядок создания специальных фондов объединения совладельцев многоквартирного дома
Содержит 4 пункта, в которых определяются цели создания специальных фондов а также источники формирования специальных фондов.
