Зміст
- Вступ
- 1. Актуальність теми
- 2. Мета і задачі дослідження та заплановані результати
- 3. Огляд досліджень та розробок
- 3.1 Огляд міжнародних джерел
- 3.2 Огляд національних джерел
- 3.3 Огляд локальних джерел
- 4. Власні результати на даний момент виконання роботи
- Висновки
- Перелік посилань
Вступ
Одним із джерел формування державного бюджету є земельний податок. Ефективність системи оподаткування землі безпосередньо залежить від якості виконання нормативної грошової оцінки земель за результати якої розраховується земельний податок.
Для отримання достовірних і якісних результатів оцінки необхідно обробити величезну кількість просторових і атрибутивних даних. В епоху активного розвитку цифрових технологій і комп'ютерної техніки стало можливим застосування в оціночної діяльності технологій, що базуються на платформах геоінформаційних систем (ГІС). Слід зазначити, що застосування ГІС в пропонованих на сьогоднішній день технологіях, дозволяє лише значно спростити процес збору вихідних даних для оцінки і подальшого їх аналізу.
1. Актуальність теми
Сьогодення неможливо досягти повної автоматизації без участі людини, проте навіть часткова автоматизація дозволить не тільки значно прискорити процес проведення нормативної грошової оцінки, але і повністю виключити помилки оцінювачів. Слід зазначити, що в епоху активного розвитку цифрових технологій і комп'ютерної техніки стало можливим формування єдиного інформаційного цифрового простору для державних кадастрів, містобудівних і землевпорядних робіт. Це дозволить не тільки виключити дублювання інформації, а й максимально автоматизувати процес формування вихідної бази даних для оцінки.
Дослідження, що спрямовані на розробку автоматизованої технології нормативної грошової оцінки земель, можна вважати актуальними і своєчасними.
2. Мета і задачі дослідження та заплановані результати
Метою дослідження є на платформі ГІС ArcMAP 10.2 розробити інструменти для автоматизації процесу нормативної грошової оцінки земель малих і середніх населених пунктів.
Основні задачі дослідження:
- Аналіз міжнародного досвіду застосування сучасних технологій масової оцінки земель для оподаткування.
- Розробка алгоритмів автоматизації нормативної грошової оцінки з урахуванням міжнародного позитивного досвіду.
- Апробація розроблених інструментів автоматизації нормативної грошової оцінки на прикладі м Кіровське.
Об'єкт дослідження: землі в межах населеного пункту з просторовими і атрибутивними даними, необхідними для нормативної грошової оцінки.
Предмет дослідження: методика нормативної грошової оцінки земель в межах населених пунктів.
В рамках магістерської роботи планується отримання актуальних наукових результатів по наступним напрямкам:
- Технологія автоматизації нормативної грошової оцінки на базі ГІС
- Програма нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Наукова новизна роботи: вдосконалена технологія нормативної грошової оцінки земель в межах населеного пункту.
3. Огляд досліджень та розробок
3.1 Огляд міжнародних джерел
Технологія грошової оцінки в кожній країні індивідуальна і має свої особливості [1].Теоретичні підходи та основні методи оцінки сформувалися вже в першій половині ХХ століття. Так, наприклад, на початку 40-х років в різних країнах стали застосовувати в основному схожі принципи, підходи та методи оцінки. Протягом 60-70-х років багато національних об'єднань оцінювачів розробили і опублікували професійні стандарти практики для своїх країн. В окремих країнах стандарти були введені повністю або частково в національні закони та підзаконні акти. Крім того, в організаціях оцінювачів були введені кодекси професійної етики, що містять правила і норми діяльності. Таким чином були створені механізми для забезпечення дотримання стандартів, які дозволили здійснювати контроль над оціночною діяльністю і регулювати доступ до професії, в тому числі через державне ліцензування або сертифікацію професійної оціночної діяльності [2].
У 70-х р. 20 століття була впроваджена міжнародна система стандартів оцінки [3]. Міжнародні, європейські та федеральні стандарти оцінки служать одній меті – вони визначають методологію оціночної діяльності. Стандарти містять у собі:
– термінологію;
– підходи і методи оцінки, моделі вартості, області їх застосування;
– специфіку оцінки об'єктів різного типу;
– вимоги до кваліфікації та атестації оцінювачів;
– вимоги до контролю якості робіт, рекомендації щодо співвідношень ринкової і обумовленої вартості;
– форми подання та способи перевірки результатів оцінки;
– узагальнення кращої професійної практики;
– норми діяльності і так далі [4].
У світовій практиці виділяють два типи оцінки земельних ділянок: масову та індивідуальну. Обидва види оцінки – масова і індивідуальна – мають в своїй основі систематичні методи збору, аналізу і обробки ринкової інформації для отримання добре обґрунтованих результатів. В процесі масової оцінки оцінювачу доводиться здійснювати ті ж дії, що і при індивідуальній оцінці, відмінності в основному пов'язані з різницею в масштабі проведення робіт і методах контролю якості оцінки [5].
В настоящее время широко используются ГИС-технологии в землеустройстве и земельном кадастре, основным назначением которых является получение новых знаний на основе обработки и воспроизведения не только огромного числа статистических данных, но и больших объемов текстовой и графической информации, имеющих пространственную привязку. Это способствовало обработке большого объема разнородной информации, необходимой для получения достоверных и качественных результатов нормативной денежной оценки территории.
Інтерес до автоматизованих систем оцінки на практиці існує вже давно. Перший патент з'явився на початку 90-х років [6–7]. Наявність автоматизованих моделей оцінки також було зареєстровано Міжнародною асоціацією оцінювачів
(організація створена майже 85 років тому) опублікованим стандартом по автоматизованим методам оцінки [8].
Термін Автоматизована модель оцінки
з'явився в 70-х роках для оцінки землі та оцінки нерухомості. Кожна автоматична модель оцінки належала унікальному автоматичному методу оцінки, який відноситься до унікального методу автоматичної оцінки.
Автоматизовані моделі оцінки випереджають традиційні оцінки абсолютна помилка автоматизованої моделі становить 9 відсотків, що вигідно відрізняється від точності традиційних оцінок, в той час як модель може виробляти миттєве значення в кожен момент часу
У розвинених країнах за останні 20 років інформація про всі об'єкти прав власності переведена в електронну форму і стала частиною великих інформаційних баз даних. Інформація про земельні ділянки обробляється за допомогою ГІС-технологій [9].
В цілому, розвиток ринку програмних продуктів для оціночної діяльності пов'язано з низкою об'єктивних причин:
– підвищенням вимог до швидкості отримання і обробки інформації;
– прискоренням процесу обробки документації для складання звітів;
– ускладненням методологічної бази оцінки і прийняттям нових федеральних стандартів;
– формуванням системи підтримки прийняття рішень і інші [10].
За своїм змістом грошова оцінка земель відноситься до завдань геоінформаційного (просторового) аналізу, оскільки її виконання вимагає обліку впливу факторів регіонального, зонального та локального місця розташування земельних ділянок, які мають кількісні характеристики, просторову прив'язку і просторові топологічні відносини. Геоінформаційні моделі дозволяють адекватно відображати і моделювати процеси використання і відтворення земельних ресурсів з урахуванням їх просторового розташування, взаємодії і динаміки [11].
На сучасному етапі методи нормативної грошової оцінки практично не змінюються, а технології знаходяться в процесі постійного вдосконалення, яке більшою мірою направлено на автоматизацію.
3.2 Огляд національних джерел
В Україні і Донецькому регіоні нормативно-правової та методичної базою грошової оцінки є: Земельний кодекс України, Закон України Про оцінку земель
, закон України Про внесення змін і доповнень до Закону України про плату за землю
, Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 під № 213), з урахуванням змін, внесених згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 5.07.2004 р. № 843; Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (затверджено спільним Наказом Держкомзему, Мінбудархітектури, Мінагрополітики України та Української академії аграрних наук №18/15/21/11 від 25.01.2006 р.); Постанова Кабінету Міністрів від 12.05.2000р., № 783 Про проведення індексації грошової оцінки земель
.
Процедура виконання грошової оцінки земель населених пунктів визначена Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів
[11]. Використання землі в Донецькому регіоні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначаються залежно від нормативної грошової оцінки земель, достовірність якої залежить від якості вихідної інформації.
На сьогоднішній день в Україні немає вітчизняної розробки ГІС-технологій в сфері земельних відносин. Але існують програми, створені на платформі ліцензованих програмних продуктів зарубіжних фірм (ESRI, INTERGRAPX), шляхом їх адаптації та добудови до умов оціночної діяльності в Україні. Це підтверджується наявністю досить великої кількісті комп'ютерних програм різного рівня, які розроблено для обробки значного обсягу інформації в найкоротші терміни [12]. Як приклад можна привести програмний комплекс Land Price System (LPS), що базується на платформі ArcGIS + Microsoft Access і Геодезичну Інформаційну Систему 6 (GIS6), що базується на модулі MapDraw, векторних шарів ArcView і ArcGIS, можливість відображення і координування растрів у форматі bmp, wmf, jpg, tif і sid.
На сучасному етапі методи нормативної грошової оцінки практично не змінюються, а технології знаходяться в процесі постійного вдосконалення, яке більшою мірою направлено на автоматизацію. Нормативна грошова оцінка і геоінформатика інтегруються, таким чином, дозволяючи більш ефективно проводити оцінку земель.
Следует отметить тот негативный фактор, что в настоящее время из-за отсутствия общей автоматизированной системы для нормативной денежной оценки, оценщики применяют существующие программные продукты лишь на отдельных этапах работы лишь как вспомогательный инструментарий, например, в AutoCAD формируются графические материалы, в Microsoft Excel выполняются расчеты. Такой подход очень часто приводит к грубым ошибкам, результаты оценки могут быть не однозначными и зависят от человеческого фактора.
3.3 Огляд локальних джерел
Уже понад 10 років на кафедрі геоінформатики та геодезії Донецького національного технічного університету займаються питаннями вдосконалення методик та розробкою нових технологій грошової оцінки земель для оподаткування (Митрофанова Є.І., Кузнєцова Д.С., Гермонова Е.А., Кривобоков М.Г. та ін.). Результатами наукових досліджень стали дві кандидатські дисертації і 11 магістерських робіт:
1) Кривобоков М.Г., к.т.н. – Формалізація оціночного зонування міських земель з застосуванням ГІС моделі
;
2) Кузнєцова Д.С., к.т.н. – Грошова оцінка земель на вугленосних територіях з урахуванням шкідливого впливу підземних гірничих робіт
;
3) Беловодова Е. Л., магістр – Автоматизація нормативної грошової оцінки землі в місті Макіївка за допомогою ГІС
;
4) Соловйова Ю. С., магістр – Дослідження нормативної грошової оцінки населених пунктів та створення для неї автоматизованої системи
;
5) Чеснокова М. А., магістр – Удосконалення технології нормативної грошової оцінки земель населених пунктів в Україні
;
6) і інші.
4. Власні результати на даний момент виконання роботи
На першому етапі написання магістерської роботи був вивчений позитивний досвід розвинених європейських країн з питань автоматизації грошової оцінки земель для оподаткування. Було прийнято рішення орієнтувати технологію автоматизації в геоінформаційної системи.
На даний момент опубліковано статтю Грошова оцінка земель населених пунктів для оподаткування: методики і технології
, вирішальна завдання обґрунтування методики та технології оцінки земель населених пунктів для оподаткування, і стаття Підготовка картографічних даних в ГІС ARCMAP 10.2 для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів
в якій розглянуті джерела інформації для картографічної основи нормативно грошової оцінки земель населених пунктів.
На міжнародній науково-технічній конференції Донбас майбутнього очима молодих вчених
, було повідомлено про розробку технології автоматизації грошової оцінки землі для оподаткування на основі ГІС.
В даний час апробуються нові інструменти для ГІС ArcMAP 10, за допомогою яких буде здійснюватися процес автоматизації нормативної грошової оцінки земель малих і середніх населених пунктів. Для створення цих інструментів застосовувалися мови програмування Python і Delphi.
Одним з підходів автоматизації базується на застосуванні стандартних інструментів модуля Special Analyst (наприклад інструменти роботи з буферними зонами).
Малюнок 1 – Побудова буферних зон
(анімація: 4 кадрів, 5 циклів повторення, 479 кілобайт)
Висновки
В даній магістерській роботі вирішується практичне завдання автоматизації нормативної грошової оцінки земель населених пунктів на основі ГІС ArcMAP.
На даному етапі магістерська робота знаходиться в стадії вдосконалення вже розроблених алгоритмів для автоматизації процесу нормативної грошової оцінки земель. Остаточне завершення роботи – липень 2019 року.
Список источников
- Автореферат магистерской работы [Электронный ресурс]. –Режим доступа: http://masters.donntu.ru/....
- Федун А. Зарубежный опыт правового регулирования денежной оценки земли / А. Федун. – М.: Наука, 2015. – 94 с.[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ibn.idsi.md/....
- Помощь в учёбе и работе [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://studyes.com.ua/....
- Пылаева А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.bibl.nngasu.ru/....
- Development of Land Valuation System [Электронный ресурс]. –- Режим доступа: http://fig.net/resources/....
- Борисова А.С. Сравнительный анализ принципов оценки недвижимости в Великобритании и России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/....
- Румянцев Д. В.,Хавин Д. В., Бобылев В. В., Ноздрин В. Оценка земли – Нижний Новгород, 2003. – 288с.
- Кошель А. О. Массавая оценка земель: шведский опыт и перспективы использования концептуальных методов в Украине – 121 с.
- «NOTABENE» Особенности земельных отношений в Скандинавских странах [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://e-notabene.ru/....
- Аналитическая справка по системе оценки недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pandia.ru/....
- Быкова Е. Н. Опыт оценки земель в Германии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https file:///C:/Users/TEMP.GIG.006/....
- Grundgesetz fur die Bundesrepublik Deutschland [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.gesetze-im-internet.de/gg/GG.pdf....