Українська   English
ДонНТУ   Портал магистров

Содержание

Введение

Одним из источников формирования государственного бюджета является земельный налог. Эффективность системы налогообложения земли напрямую зависит от качества выполнения нормативной денежной оценки земель, результаты которой используются при установлении платы за землю.

Для получения достоверных и качественных результатов оценки необходимо обработать огромное количество пространственных и атрибутивных данных. В эпоху активного развития цифровых технологий и компьютерной техники стало возможным применение в оценочной деятельности технологий, базирующихся на платформах геоинформационных систем (ГИС). Следует отметить, что применение ГИС в предлагаемых на сегодняшний день технологиях, позволяет лишь значительно упростить процесс сбора исходных данных для оценки и дальнейшего их анализа.

1. Актуальность темы

На сегодняшний день невозможно достичь полной автоматизации без участия человека, однако даже частичная автоматизация позволит не только значительно ускорить процесс проведения нормативной денежной оценки, но и полностью исключить ошибки оценщиков. Следует отметить, что в эпоху активного развития цифровых технологий и компьютерной техники стало возможным формирование единого информационного цифрового пространства для государственных кадастров, градостроительных и землеустроительных работ. Это позволит не только исключить дублирование информации, но и максимально автоматизировать процесс формирования исходной базы данных для оценки.

Исследования, направленные на разработку автоматизированной технологии нормативной денежной оценки земель можно считать актуальными и своевременными.

2. Цель и задачи исследования, планируемые результаты

Цель работы на платформе ГИС ArcMAP 10.2 разработать инструменты для автоматизации процесса нормативной денежной оценки земель малых и средних населённых пунктов.

Основные задачи исследования:

  1. Анализ международного опыта применения современных технологий массовой оценки земель для налогообложения.
  2. Разработка алгоритмов автоматизации нормативной денежной оценки с учётом международного положительного опыта.
  3. Апробация разработанных инструментов автоматизации нормативной денежной оценки на примере г. Кировское.

Объект исследования: земли в границах населенного пункта с пространственными и атрибутивными данными, необходимыми для нормативной денежной оценки.

Предмет исследования: методика нормативной денежной оценки земель в границах населенных пунктов.

В рамках магистерской работы планируется получение актуальных научных результатов по следующим направлениям:

  1. Технология автоматизации нормативной денежной оценки на базе ГИС.
  2. Программа нормативной денежной оценки земельного участка.

Научная новизна работы: усовершенствованная технология нормативной денежной оценки земель в границах населённого пункта.

3. Обзор исследований и разработок

3.1 Обзор международных источников

Технология денежной оценки в каждой стране индивидуальная и имеет свои особенности [1].Теоретические подходы и основные методы оценки сформировались уже в первой половине ХХ века. Так, например, в начале 40-х годов в различных странах стали применять в основном схожие принципы, подходы и методы оценки. В течение 60-70-х годов многие национальные объединения оценщиков разработали и опубликовали профессиональные стандарты практики для своих стран. В отдельных странах стандарты были введены полностью или частично в национальные законы и подзаконные акты. Кроме того, в организациях оценщиков были введены кодексы профессиональной этики, содержащие правила и нормы деятельности. Таким были созданы механизмы обеспечения соблюдения стандартов, которые позволили осуществлять контроль над оценочной деятельностью и регулировать доступ к профессии, в том числе посредствам государственного лицензирования или сертификации профессиональной оценочной деятельности [2].

В 70-х г. 20 века в меру продолжения развития денежной оценки, назревала необходимость единой международной системы стандартов оценки [3].

Международные, европейские и федеральные стандарты оценки служат одной цели – они определяют методологию оценочной деятельности. Стандарты включают в себя:

– терминологию;

– подходы и методы оценки, модели стоимости, области их применения;

– специфику оценки объектов различного типа;

– требования к квалификации и аттестации оценщиков;

– требования к контролю качества работ, рекомендации относительно соотношений рыночной и определяемой стоимости;

– формы представления и способы проверки результатов оценки;

– обобщение лучшей профессиональной практики;

– нормы деятельности и так далее [4].

В мировой практике выделяют два типа оценки земельных участков: массовую и индивидуальную. Оба вида оценки – массовая и индивидуальная – имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки. [5].

В настоящее время широко используются ГИС-технологии в землеустройстве и земельном кадастре, основным назначением которых является получение новых знаний на основе обработки и воспроизведения не только огромного числа статистических данных, но и больших объемов текстовой и графической информации, имеющих пространственную привязку. Это способствовало обработке большого объема разнородной информации, необходимой для получения достоверных и качественных результатов нормативной денежной оценки территории.

Интерес к автоматизированным системам оценки на практике присутствует давно. Первый патент появился в начале 90-х годов [6–7] Наличие автоматизированных моделей оценки также было зарегистрировано опубликованным стандартом по автоматизированным методам оценки «Международной ассоциацией оценщиков» (организация, созданная почти 85 лет назад) [8].

Термин «Автоматизированная модель оценки» появился в 70-х годах для оценки земли и оценки недвижимости. Каждая автоматическая модель оценки (AVM) принадлежала уникальному автоматическому методу оценки, который относится к уникальному методу автоматической оценки.

Автоматизированные модели оценки опережают традиционные оценки абсолютная ошибка автоматизированной модели составляет 9 процентов, что выгодно отличается от точности традиционных оценок, в то время как модель может производить мгновенное значение в каждый момент времени.

В развитых странах за последние 20 лет информация обо всех объектах прав собственности переведена в электронную форму и стала частью крупных информационных баз данных. Информация о земельных участках обрабатывается при помощи ГИС-технологий [9].

В целом, развитие рынка программных продуктов для оценочной деятельности связано с рядом объективных причин:

– повышением требований к скорости получения и обработки информации;

– ускорением процесса обработки документации для составления отчётов;

– усложнением методологической базы оценки и принятием новых федеральных стандартов;

– формированием системы поддержки принятия решений и другие [10].

По своему содержанию денежная оценка земель относится к задачам геоинформационного (пространственного) анализа, поскольку её выполнение требует учёта влияния факторов регионального, зонального и локального места расположения земельных участков, которые имеют количественные характеристики, пространственную привязку и пространственные топологические отношения. Геоинформационные модели позволяют адекватно отражать и моделировать процессы использования и воспроизводства земельных ресурсов с учётом их пространственного расположения, взаимодействия и динамики [11].

На современном этапе методы нормативной денежной оценки практически не изменяются, а технологии находятся в процессе постоянного совершенствования, которое в большей степени направлено на автоматизацию.

3.2 Обзор национальных источников

В Украине и Донецком регионе нормативно-правовой и методической базой денежной оценки являются: Земельный кодекс Украины, Закон Украины «Об оценке земель», закон Украины «О внесении изменений и дополнений в Закон Украины о плате за землю», Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утверждена Постановлением Кабинета Министров Украины от 23 марта 1995 под № 213), с учетом изменений, внесенных согласно постановлению Кабинета Министров Украины от 5.07.2004 г.. № 843; Порядок денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (утвержден совместным Приказом Госкомзема, Минстройархитектуры, Минагрополитики Украины и Украинской академии аграрных наук №18/15/21/11 от 25.01.2006 г.); Постановление Кабинета Министров от 12.05.2000г.. № 783 «О проведении индексации денежной оценки земель».

Процедура выполнения денежной оценки земель населенных пунктов определена «Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов» [11]. Использование земли в Донецком регионе является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемые в зависимости от нормативной денежной оценки земель, достоверность которой зависит от качества исходной информации.

На сегодняшний день в Украине нет отечественной разработки ГИС-технологий в сфере земельных отношений. Но существуют программы, созданные на платформе лицензированных программных продуктов зарубежных фирм (ESRI, INTERGRAPX), путем их адаптации и достройки к условиям оценочной деятельности в Украине. Это подтверждается достаточно большим количеством компьютерных программ различного уровня, созданные для выполнения большого объема информации в кротчайшие сроки [12]. В качестве примера можно привести программный комплекс  Land Price System (LPS), базирующийся на платформе ArcGIS+Microsoft Access и Геодезическую Информационную Систему 6 (GIS6), базирующийся на модуле MapDraw, векторных слоев ArcView и ArcGIS, возможность отображения и координирования растров в формате bmp, wmf, jpg, tif и sid.

На современном этапе методы нормативной денежной оценки практически не изменяются, а технологии находятся в процессе постоянного совершенствования, которое в большей степени направлено на автоматизацию. Нормативная денежная оценка и геоинформатика интегрируются, таким образом, позволяя более эффективно проводить оценку земель.

Следует отметить тот негативный фактор, что в настоящее время из-за отсутствия общей автоматизированной системы для нормативной денежной оценки, оценщики применяют существующие программные продукты лишь на отдельных этапах работы лишь как вспомогательный инструментарий, например, в AutoCAD формируются графические материалы, в Microsoft Excel выполняются расчеты. Такой подход очень часто приводит к грубым ошибкам, результаты оценки могут быть не однозначными и зависят от человеческого фактора.

3.3 Обзор локальных источников

Уже более 10 лет на кафедре геоинформатики и геодезии Донецкого национального технического университета занимаются вопросами совершенствования методик и разработкой новых технологий денежной оценки земель для налогообложения (Митрофанова Е.И., Кузнецова Д.С., Гермонова Е.А., Кривобоков М.Г. и др.). Результатами научных исследований стали две кандидатских диссертации и 11 магистерских работ:

1. Кривобоков М.Г., к.т.н. – «Формализация оценочного зонирования городских земель с применением ГИС модели»;

2. Кузнецова Д.С., к.т.н. – «Денежная оценка земель на угленосных территориях с учетом вредного влияния подземных горных работ»;

3. Беловодова Е. Л., магистр – «Автоматизация нормативной денежной оценки земли в городе Макеевка при помощи ГИС»;

4. Соловьева Ю. С., магистр – «Исследование нормативной денежной оценки населенных пунктов и создание для нее автоматизированной системы»;

5. Чеснокова М. А., магистр – «Усовершенствование технологии нормативной денежной оценки земель населенных пунктов в Украине»;

6. и другие.

4. Собственные результаты на данный момент выполнения работы

На первом этапе написания магистерской работы был изучен положительный опыт развитых европейских стран по вопросам автоматизации денежной оценки земель для налогообложения. Было принято решение ориентировать технологию автоматизации в геоинформационной системе.

На данный момент опубликована статья «Денежная оценка земель населенных пунктов для налогообложения: методики и технологии», решающая задачу обоснования методики и технологии оценки земель населенных пунктов для налогообложения, и статья «Подготовка картографических данных в ГИС ARCMAP 10.2 для нормативной денежной оценки земель населенных пунктов» в которой рассмотрены источники информации для картографической основы нормативно денежной оценки земель населенных пунктов.

На международной научно-технической конференции «Донбасс будущего глазами молодых ученых», было доложено о разработке технологии автоматизации денежной оценки земли для налогообложения на основе ГИС.

В настоящее время апробируются новые инструменты для ГИС ArcMAP 10, с помощью которых будет осуществляться процесс автоматизации нормативной денежной оценки земель малых и средних населенных пунктов. Для создания этих инструментов применялись языки программирования Python и Delphi.

Одним из подходов автоматизации базируется на применение стандартных инструментов модуля Special Analyst (например инструменты работы с буферными зонами).

Построение буферных зон

Рисунок 1 – Построение буферных зон
(анимация: 4 кадра, 5 циклов повторения, 479 килобайт)

Выводы

В данной магистерской работе решается практическая задача автоматизации нормативной денежной оценки земель населенных пунктов на основе ГИС ArcMAP.

На данном этапе магистерская работа находится в стадии совершенствования уже разработанных алгоритмов для автоматизации процесса нормативной денежной оценки земель. Окончательное завершение работы – июль 2019 года.

Список источников

  1. Автореферат магистерской работы [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://masters.donntu.ru/....
  2. Федун А. Зарубежный опыт правового регулирования денежной оценки земли / А. Федун. – М.: Наука, 2015. – 94 с.[Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ibn.idsi.md/....
  3. Помощь в учёбе и работе [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://studyes.com.ua/....
  4. Пылаева А. В. Модели и методы кадастровой оценки недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.bibl.nngasu.ru/....
  5. Development of Land Valuation System [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://fig.net/resources/....
  6. Борисова А.С. Сравнительный анализ принципов оценки недвижимости в Великобритании и России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/....
  7. Румянцев Д. В.,Хавин Д. В., Бобылев В. В., Ноздрин В. Оценка земли – Нижний Новгород, 2003. – 288с.
  8. Кошель А. О. Массавая оценка земель: шведский опыт и перспективы использования концептуальных методов в Украине – 121 с.
  9. «NOTABENE» Особенности земельных отношений в Скандинавских странах [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://e-notabene.ru/....
  10. Аналитическая справка по системе оценки недвижимости [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.pandia.ru/....
  11. Быкова Е. Н. Опыт оценки земель в Германии [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https file:///C:/Users/TEMP.GIG.006/....
  12. Grundgesetz fur die Bundesrepublik Deutschland [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.gesetze-im-internet.de/gg/GG.pdf....