Ковляшенко Антон Сергеевич

Реферат по теме магистерской работы работы

Предпосылки к работе

В ходе изучения действующей методики нормативной денежной оценки земель населенных пунктов было выяснено, что локальные коэффициенты Км3, оказывающие существенное влияние на нормативную стоимость земли в городах, не в полной мере учитывают влияние различных факторов на нормативную стоимость земельных участков. Так, было высказано предположение, что такой немаловажный социальный фактор как преступность оказывает прямое влияние на уровень жизни граждан, а как следствие - и на цены жилья в той или иной части города. Известно, что районы города, пользующиеся дурной репутацией очагов преступности, меньше привлекают граждан – владельцев или покупателей жилья, чем районы с благополучной криминогенной обстановкой. Если не учитывать этот факт при определении нормативной стоимости земли для жилой и общественной застройки, то и плата землепользователей и землевладельцев не будет полностью справедливой, поскольку, нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков в соответствии с законом, расчете арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности в соответствие с Законом Украины «Про оцінку земель». Учитывая вышеуказанное, было решено провести исследование влияния преступности в городе на нормативную стоимость земли в нем на примере Калининского района города Донецка.

Актуальность работы

Актуальность работы заключается в том, что разрабатывается механизм, который бы позволил учитывать влияние такого очень немаловажного фактора как преступность в городе на нормативную стоимость земли. Это, на наш взгляд, позволит усовершенствовать методику нормативной денежной оценки земли, а значит, и сделать плату за землю более справедливой.

Цель работы

Целью данной работы является разработка методики определения коэффициента КМ3, использующегося при нормативной денежной оценке земель населенных пунктов, который бы учитывал влияние преступности.

Для осуществления данной цели были поставлены следующие задачи:

1. Сбор достоверной и актуальной качественной и количественной информации о преступности в Калининском районе города Донецка.

2. Создание проекта в программном продукте Arcgis 9.3.1, с помощью которого можно визуально представить информацию о преступлениях в Калининском районе и хранить необходимую информацию о них в базе данных.

3. Анализ данных о преступности с помощью созданного проекта и разработка на его основе методики определения коэффициента КМ3.

Ход работы

Первый этап в указанном исследовании – сбор статистических данных по преступности в Калининском районе города Донецка. Источником этих данных служит отдел статистики Калининского РО УВД в городе Донецке.

Информация такого вида была собрана в полном объеме за 2007-2009 гг. Всего более 1000 преступлений.

На сегодняшний день создан проект в Arcgis 9.3.1 в котором:

- планшеты города Донецка М:1:5000 в координатах;

- карта оценочных районов для актуальной нормативной денежной оценки земль города Донецка;

- база данных адресов г. Донецка.

Анимация создана в программе GIF-animator, содержит 4 кадра, объем анимации 130 Кб

В проекте разрабатывается простой и понятный любому пользователю интерфейс для ввода и редактирования данных о преступности. Это позволит, во-первых, быстро изменять данные в проекте, если возникнет такая необходимость в ходе работы, во-вторых, это делает такую работу интересной не только для нормативной оценки земли, но и для правоохранительных органов. Ведь, имея проект, данные о преступности в котором можно просто и быстро редактировать, можно решать задачи в Arcgis 9.3.1 различного вида мониторинга и прогноза преступности. Например, если в определенном районе за короткий промежуток времени резко возросло количество преступлений одного вида, то можно предположить о наличии новой банды в городе. Или в каком-то районе возросло количество уличных грабежей, можно принять оперативное решение об увеличении количества патрулей в этом районе.

Общие положения методики нормативной денежной оценки земель населенных пунктов

Нормативная денежная оценка земель населенных пунктов базируется на рентном подходе. В соответствии с Законом Украины "О плате за землю» нормативная стоимость является капитализированным рентным доходом с земельного участка.

В населенных пунктах рентный доход возникает, прежде всего, благодаря инфраструктурному обустройству территории и преимуществам местоположения относительно рынков сырья, сбыта и рабочей силы.

В соответствии с «Методикой нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», нормативная денежная оценка земель населенных пунктов выполняется  по формуле:

где Цн   -   нормативная стоимость квадратного метра земельного участка, (в гривнах);

В   -  затраты на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в гривнах),

Нп -   норма прибыли (6%),

Нк -   норма капитализации (3%);

Кф -   коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности и т.п.);

Км -   коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка.

Функциональный коэффициент Кф учитывает относительную прибыльность имеющихся в границах земельного участка видов экономической деятельности и устанавливаются для определенных категорий застроенных земель.

Коэффициент месторасположения Км отражает влияние ренты местоположения на общий рентный доход.

Значения данного коэффициента предопределяется интегрированным действием региональных, зональных и локальных  групп факторов и вычисляется по формуле:

Км ⁼ Км1 × Км2 × Км3,

где Км1   -   коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной,   региональной и местной системах производства и расселения — региональные факторы;

Км2  -   коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны) — зональные факторы;

Км3  -   коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от особенностей местоположения земельного  участка в границах экономико-планировочной зоны — локальные факторы.

Итак, формула для выполнения нормативной денежной оценки может быть трансформирована таким образом:

Цн = Цнм ×Кф × Км2 × Км3,

где  Цнм — базовая стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта (в гривнах), Цнм = 2В х Км1.

Определение зонального коэффициента Км2, который характеризует зависимость рентного дохода от степени градостроительной ценности территории города (экономико-планировочной зоны). Это обуславливает необходимость земельно-оценочной структуризации — экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта.

Экономико-планировочные зоны устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов:

1. Неоднородность функционально-планировочных качеств территории.

2. Доступность к:

    ·  местам концентрации трудовой деятельности (местам приложения труда);

    ·  центрам общественного обслуживания;

    ·  местам массового отдыха;

    ·  центру города.

3. Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории.

4. Уровень развития сферы обслуживания населения.

5. Экологическое качество территории.

6. Социально-градостроительная привлекательность среды:

    ·  разнообразие мест приложения труда;

    ·  наличие историко-культурных и природных памятников;

    ·  эстетика архитектурной застройки и т.п.

Определение коэффициента функционального использования земельного участка (Кф), значения которого для земель разной категории приводятся в табл. 3.1 „Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов”. Функциональное использование земельного участка определяется на основе данных земельно-кадастровой документации.

Часто возникают вопросы относительно порядка применения коэффициента Кф для земельных участков разных категорий. Прежде всего, это относится к землям смешанного использования. Коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования (включая земельные участки с долей земель сельскохозяйственного использования) определяется как средневзвешенное (по площади) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования.

Конечным результатом нормативной денежной оценки всегда является определение нормативной стоимости конкретного земельного участка. Определение базовой стоимости 1 м² земель в населенном пункте, установление зонального коэффициента Км2 определяет важные факторы оценки, но на этом не завершается. На величину рентного дохода конкретного участка кроме зональных факторов влияют также локальные факторы и функциональное использование земельного участка.

Локальные особенности расположения земельного участка в границах экономико-планировочной зоны (которая, чаще всего, представляет собой квартал, группу кварталов, производственную зону, то есть территории, ограниченные характерными планировочными рубежами и однотипные по функционально-планировочным качествам) должны сыграть определенное значение при оценке земельного участка.

Ситуационное расположение земельного участка, включающее:

  · прилегание к градоформирующей магистрали, к общественному центру или наоборот — расположение в периферийной  зоне, в глубине квартала;

   · наличие или отсутствие сетей  инженерной инфраструктуры;

   · расположение на территории участка памятников архитектуры, или их отсутствие,

     могут (до 1,5 раза) увеличить, или уменьшить ценность земельного участка и, тем   самым, влияют на конечную нормативную стоимость участка.

На практике довольно часто возникают сложность с определением локальных коэффициентов и применением картографического материала, который обеспечивает определение распространения того, или иного фактора. Попробуем разобраться в этом вопросе.

В соответствии с Порядком нормативной денежной оценки земель населенных пунктов, максимальное количество локальных факторов, которые могут быть применены в денежной оценке составляет 30.

Все локальные факторы, в зависимости от природы их формирования, разбиты на 6 групп:

1.       функционально-планировочные,

2.       инженерно-инфраструктурные;

3.       инженерно-геологические,

4.       историко-культурные,

5.       природно-ландшафтные

6.       и санитарно-гигиенические.

Часть факторов (всего 14) оказывает повышающее влияние на стоимость земельного участка, а часть (оставшиеся 16) — понижающее.

Общее правило применения локальных коэффициентов, которые присваиваются каждому фактору такое:

1. Наличие фактора и величина коэффициента для каждого населенного пункта определяются и обосновываются в нормативной денежной оценке земель населенного пункта. В рамках этой же работы выполняется карта распространения локальных факторов в масштабе 1:2 000 или 1:5 000.

2. Значение коэффициента для каждого фактора является фиксированным, исключается возможность использования  нескольких значений коэффициента для одного и того же населенного пункта (например, коэффициент на расположение земельного участка в зоне пешеходной доступности к общественным центрам не может составлять для одних участков населенного пункта 1,04, а для других — 1,1).

3. Общий совокупный коэффициент Км3 определяется путем умножения всех локальных коэффициентов, которые проявляются на данном земельном участке.

Разработка методики определения коэффициента КМ3 с учетом влияния преступности

После занесения в проект всей собранной информации будет выполнен анализ преступности в разрезе оценочных районов, на основе которого будет разработана методика установления КМ3 для оценочного района. Общие предварительные положения этой методики следующие:

1) определение по оценочному району некой величины общего уровня преступности (ОУП);

2) ОУП определяется по количеству преступлений с учетом их веса (степень тяжести);

3) присвоение оценочному району с наименьшим общим уровнем преступности Км3 = 1. Хотя, рассматривается, также вариант, при котором Км3 будет равен не 1, а более 1, поскольку отсутствие преступности в районе скорее рассматривается гражданами как дополнительный комфорт, а не норма.

4) остальным районам присваивается понижающий Км3 пропорционально возрастанию общего уровня преступности.

Важное замечание

При написании данного автореферата работа еще не завершена. Окончательное завершение: декабрь 2010 г. Полный текст работы и материалы по теме могут быть получены у автора или у руководителя после указанной даты.

Литература

1. Дегтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні. – К.: Профі, 2002.– 256 с.

2. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2001. – 480 с.

3.The Appraisal of Real Estate. – Chicago: Appraisal Institute, 1996. – 828 p.

4.Наказ «Про порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27.01.2006 г. N 18/15/21/11

5.Закон України «Про оцінку земель» вiд 11.12.2003 № 1378-IV [Электронный ресурс]/Официальный сайт Верховной Рады Украины, - http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1378-15

6.Do Crime Rates Affect Housing Prices, Stephanie Swift, Research Methods in Economics.

7. ArcView GIS способствует анализу преступности в г. Карачи, Пакистан, одном из самых криминогенных городов Мира  Роман Приемко, International Land Systems, Inc.