Реферат за темою випускної роботи

Передумови до роботи 

У ході вивчення діючої методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів було з'ясовано, що локальні коефіцієнти Км3, що істотно впливають на нормативну вартість землі в містах, не в повній мірі враховують вплив різних факторів на нормативну вартість земельних ділянок. Так, було висловлено припущення, що такий важливий соціальний фактор як злочинність прямо впливає на рівень життя громадян, а як наслідок - і на ціни житла в тій чи іншій частині міста. Відомо, що райони міста, що користуються поганою репутацією осередків злочинності, менше приваблюють громадян - власників або покупців житла, ніж райони з благополучною криміногенною обстановкою. Якщо не враховувати цей факт при визначенні нормативної вартості землі для житлової та громадської забудови, то й плата землекористувачів і землевласників не буде повністю справедливою, оскільки, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок відповідно до закону, розрахунку орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності у відповідність до Закону України «Про оцінку земель». З огляду на вищевказане, було вирішено провести дослідження впливу злочинності в місті на нормативну вартість землі в ньому на прикладі Калінінського району міста Донецька. 

Актуальність роботи 

Актуальність роботи полягає в тому, що розробляється механізм, який би дозволив враховувати вплив такого дуже важливого чинника як злочинність в місті на нормативну вартість землі. Це, на наш погляд, дозволить удосконалити методику нормативної грошової оцінки землі, а значить, і зробити плату за землю більш справедливою. 

Мета роботи 

Метою даної роботи є розробка методики визначення коефіцієнта Км3, що використовується при нормативній грошовій оцінці земель населених пунктів, який би враховував вплив злочинності. 

Для досягнення даної мети були поставлені наступні завдання: 

1. Збір достовірної та актуальної якісної і кількісної інформації про злочинності в Калінінському районі міста Донецька.

2. Створення проекту в програмному продукті Arcgis 9.3.1, за допомогою якого можна візуально представити інформацію про злочини у Калінінському районі і зберігати необхідну інформацію про них в базі даних.

3. Аналіз даних про злочинності за допомогою створеного проекту та розробка на його основі методики визначення коефіцієнта км3.

Хід роботи 

Перший етап у вказаному дослідженні - збір статистичних даних по злочинності в Калінінському районі міста Донецька. Джерелом цих даних служить відділ статистики Калінінського РВ УВС в місті Донецьку.

Так інформація була зібрана в повному обсязі за 2007-2009 рр.. Всього більше 1000 злочинів.

На сьогоднішній день створено проект в Arcgis 9.3.1 в якому:

- планшети міста Донецька М: 1:5000 в координатах;

- карта оціночних районів для актуальною нормативної грошової оцінки землі міста Донецька;

- база даних адрес м. Донецька. 

Анімація створена у програмі GIF-animator, містить 4 кадри, обсяг анімації 130 Кб

У проекті розробляється простий і зрозумілий будь-якому користувачеві інтерфейс для введення і редагування даних про злочинність. Це дозволить, по-перше, швидко змінювати дані в проекті, якщо виникне така необхідність в ході роботи, по-друге, це робить таку роботу цікавою не тільки для нормативної оцінки землі, але і для правоохоронних органів. Адже, маючи проект, дані про злочинності в якому можна просто і швидко редагувати, можна вирішувати завдання в Arcgis 9.3.1 різного виду моніторингу і прогнозу злочинності. Наприклад, якщо в певному районі за короткий проміжок часу значно зросла кількість злочинів одного виду, то можна припустити, що з’явилася нова банда в місті. Або в якомусь районі зросла кількість вуличних грабежів, можна прийняти оперативне рішення про збільшення кількості патрулів в цьому районі. 

Загальні положення методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів 

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів базується на рентному підході. Відповідно до Закону України "Про плату за землю» нормативна вартість є капіталізованим рентних доходом із земельної ділянки.

У населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та переваг місця розташування щодо ринків сировини, збуту і робочої сили.

Відповідно до «Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», нормативна грошова оцінка земель населених пунктів виконується за формулою:

де ЦН - нормативна вартість квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях),

Нп - норма прибутку (6%),

Нк - норма капіталізації (3%);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості тощо);

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Функціональний коефіцієнт Кф враховує відносну прибутковість наявних в межах земельної ділянки видів економічної діяльності та встановлюються для певних категорій забудованих земель.

Коефіцієнт місця розташування Км відображає вплив ренти місця розташування на загальний рентний дохід.

Значення даного коефіцієнта зумовлюється інтегрованим дією регіональних, зональних і локальних груп факторів і обчислюється за формулою: 

Км ⁼ Км1 × км2 × км3,

де Км1 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місця розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональної та місцевої системах виробництва і розселення - регіональні фактори;

Км2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) - зональні фактори;

Км3 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місця розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - локальні чинники.

Отже, формула для виконання нормативної грошової оцінки може бути трансформована таким чином: 

Цн = ЦНМ × Кф × км2 × км3,

де ЦНМ - базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту (в гривнях), ЦНМ = 2В х Км1.

Визначення зонального коефіцієнта Км2, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони). Це обумовлює необхідність земельно-оціночної структуризації - економіко-планувального зонування території населеного пункту.

Економіко-планувальні зони встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких чинників:

1. Неоднорідність функціонально-планувальних якостей території.

2. Доступність до:

       ·   місць концентрації трудової діяльності (місць праці);

       ·   центрам громадського обслуговування;

       ·   місць масового відпочинку;

       ·   центру міста.

3. Рівень інженерного забезпечення та благоустрою території.

4. Рівень розвитку сфери обслуговування населення.

5. Екологічна якість території.

6. Соціально-містобудівна привабливість середовища:

      ·   різноманітність місць прикладання праці;

      ·   наявність історико-культурних і природних пам'яток;

      ·   естетика архітектурної забудови тощо

Визначення коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки (Кф), значення якого для земель різної категорії наводяться в табл.3.1 "Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Функціональне використання земельної ділянки визначається на основі даних земельно-кадастрової документації.

Часто виникають питання щодо порядку застосування коефіцієнта Кф для земельних ділянок різних категорій. Перш за все, це відноситься до земель змішаного використання. Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання (включаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського використання) визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання.

Кінцевим результатом нормативної грошової оцінки завжди є визначення нормативної вартості конкретної земельної ділянки. Визначення базової вартості 1 м ² земель у населеному пункті, встановлення зонального коефіцієнта Км2 визначає важливі фактори оцінки, але на цьому не завершується. На величину рентного доходу конкретної ділянки крім зональних факторів впливають також локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (яка, частіше за все, являє собою квартал, групу кварталів, виробничу зону, тобто території, обмежені характерними планувальними рубежами і однотипні за функціонально-планувальних якостями) повинні зіграти певне значення при оцінці земельної ділянки.

Ситуаційне розташування земельної ділянки, що включає:

·   прилягання до градоформуючої магістралі, до громадського центру або навпаки - розташування в периферійній зоні, в глибині кварталу;

·   наявність або відсутність мереж інженерної інфраструктури;

·   розташування на території ділянки пам'яток архітектури, або їх відсутність,

може (до 1,5 рази) збільшити, або зменшити цінність земельної ділянки і, тим самим, впливає на кінцеву нормативну вартість ділянки.

На практиці досить часто виникають складнощі з визначенням локальних коефіцієнтів і застосуванням картографічного матеріалу, який забезпечує визначення розповсюдження того, або іншого чинника. Спробуємо розібратися в цьому питанні.

Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, максимальна кількість локальних факторів, які можуть бути застосовані в грошовій оцінці складає 30.

Всі локальні фактори, в залежності від природи їх формування, розбиті на 6 груп:

1. функціонально-планувальні,

2. інженерно-інфраструктурні;

3. інженерно-геологічні,

4. історико-культурні,

5. природно-ландшафтні

6. та санітарно-гігієнічні.

Частина факторів (всього 14) підвищує вартість земельної ділянки, а частина (залишилися 16) - знижає.

Загальне правило застосування локальних коефіцієнтів, які присвоюються кожному фактору таке:

1. Наявність фактору і величина коефіцієнта для кожного населеного пункту визначаються і обгрунтовуються в нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту. У рамках цієї ж роботи виконується карта поширення локальних факторів у масштабі 1:2 000 або 1:5 000.

2. Значення коефіцієнта для кожного фактора є фіксованим, виключається можливість використання кількох значень коефіцієнта для одного і того ж населеного пункту (наприклад, коефіцієнт на розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів не може становити для одних ділянок населеного пункту 1,04, а для інших - 1,1).

3. Загальний сукупний коефіцієнт км3 визначається шляхом множення всіх локальних коефіцієнтів, які проявляються на даній земельній ділянці.

Розробка методики визначення коефіцієнта км3 з урахуванням впливу злочинності 

Після занесення в проект всієї зібраної інформації буде виконано аналіз злочинності в розрізі оціночних районів, на основі якого буде розроблена методика встановлення Км3 для оціночного району. Загальні попередні положення цієї методики такі:

1) Визначення за оціночним районом якоїсь величини загального рівня злочинності (ЗРЗ);

2) ЗРЗ визначається за кількістю злочинів з урахуванням їх ваги (ступінь тяжкості);

3) Встановлення для оціночного району з найменшим загальним рівнем злочинності Км3 = 1. Хоча, розглядається, також варіант, при якому км3 буде дорівнює не 1, а більше 1, оскільки відсутність злочинності в районі швидше розглядається громадянами як додатковий комфорт, а не норма.

4) Іншим районам присвоюється знижувальний Км3 пропорційно зростанню загального рівня злочинності. 

Важливо 

При написанні даного автореферату робота ще не завершена. Остаточне завершення: грудень 2010. Повний текст роботи та матеріали за темою можуть бути отримані у автора або у керівника після зазначеної дати.

Література

1. Дегтяренко Ю. Ф., Лихогруд М. Г., Манцевич Ю. М., Палеха Ю. М. Методичні основи грошової оцінки земель в Україні. – К.: Профі, 2002.– 256 с.

2. Крутик А. Б., Горенбургов М. А., Горенбургов Ю. М. Экономика недвижимости. – СПб.: Лань, 2001. – 480 с.

3.The Appraisal of Real Estate. – Chicago: Appraisal Institute, 1996. – 828 p.

4.Наказ «Про порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27.01.2006 г. N 18/15/21/11

5.Закон України «Про оцінку земель» вiд 11.12.2003 № 1378-IV [Электронный ресурс]/Официальный сайт Верховной Рады Украины, - http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1378-15

6.Do Crime Rates Affect Housing Prices, Stephanie Swift, Research Methods in Economics.

7. ArcView GIS способствует анализу преступности в г. Карачи, Пакистан, одном из самых криминогенных городов Мира  Роман Приемко, International Land Systems, Inc.